Рынок земли в Польше сегодня активно развивается и, похоже, будет сохранять стабильную динамику в будущем, что делает польские участки очень привлекательными для инвесторов. Однако приобрести землю в Польше могут не все – для иностранцев есть определенная процедура и правила, рассказывает адвокат Юлия Шевцова.
Какие особенности польского рынка земли, с какими подводными камнями могут столкнуться инвесторы, на что обратить внимание при покупке земли в Польше, какие регионы наиболее популярны среди инвесторов, а какой польский опыт может перенять Украина - в эксклюзивном интервью Юлии Шевцовой для UA. NEWS.
Как сегодня развивается рынок земли в Польше и почему он привлекателен для иностранных инвесторов?
Юлия Шевцова: Рынок земли в Польше динамичен, в последние годы показывал стабильную положительную динамику. Так, по информации Главного Управления Статистики Польши, в течение 2019-2022 годов показатели начатого в Польше строительства завершенных объектов оставались «доковидными», то есть не снижались, несмотря на пандемию и войну в Украине.
Такой спрос на недвижимость в Польше, в том числе на земельные участки, частично обусловлен тем, что, начиная с февраля 2022 года, около 1,012 млн украинцев получили в Польше временную защиту. Такие цифры опубликованы Польским Экономическим Институтом в октябре 2022 года.
Инвестиционную привлекательность добавляют также довольно низкие ставки налога на землю, а именно до 1,16 злотых за 1 кв.м. земли на 2023 год для осуществления хозяйственной деятельности (большинство случаев), до 0,61 злотых за 1 кв. земли на 2023 год для других видов использования (в том числе для частных нужд).
Также следует обратить внимание на инвестиционные предложения Польского Агентства инвестиций и Торговли, размещенные по ссылке https://baza.paih.gov.pl/. Приобретая землю инвестор может поэтапно уменьшать до 55% налога на прибыль.
Какие особенности коммерческого и коммунального рынка земли в Польше?
Юлия Шевцова: Недвижимое имущество, принадлежащее государству или местным органам власти, может быть продано на публичных торгах: в форме аукциона или посредством письменных предложений. Продажа недвижимости должна быть объявлена публично.
Законом установлено право преимущественного приобретения земли, которое может быть реализовано арендатором, фермером или Национальным центром поддержки сельского хозяйства (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Соглашение может быть заключено при письменном отказе или молчаливом отказе на предложение в определенный срок.
Коммунальная недвижимость не может быть продана иностранцу, если площадь сельскохозяйственных угодий в результате такого соглашения превышает 300 га. Частная недвижимость продается без указанных ограничений.
На что следует обратить внимание, если вы инвестируете в землю в Польше?
Юлия Шевцова: С юридической точки зрения существует несколько способов передачи недвижимого имущества.
Наиболее распространенные сделки заключаются путем:
- продажи недвижимости;
- передаче недвижимого имущества юридическому лицу в качестве натурального вклада;
- продажи доли в компании, владеющей недвижимостью (соглашение с долями).
Выбор между вышеперечисленными способами может зависеть от деловых или юридических факторов.
По деловым или юридическим причинам сделки по продаже недвижимого имущества часто заключаются в два или три этапа, включающих в себя направление письма о намерениях, затем предварительного или условного соглашения и, наконец, соглашение о передаче права собственности на недвижимость.
В случае приобретения государственного или коммунального имущества заключения предварительного или условного соглашения и последующее соглашение о передаче права собственности на имущество является обязательным двухэтапным оформлением приобретения на аукционе или торгах.
Иностранец, намеревающийся приобрести недвижимость, может обратиться за «обещанием» выдачи разрешения – «promesą». В течение срока действия promesy (выдается на один год) в выдаче разрешения не может быть отказано, если только не изменились факты, имеющие значение для выдачи разрешения.
Как правило, инвесторам из стран, не входящих в ЕЭЗ или Швейцарию, в том числе из Украины, необходимо получить разрешение на приобретение, соответственно, недвижимого имущества или долей компании, приобретение контроля над компанией, владеющей недвижимым имуществом или правом бессрочного пользования.
Исключения из этого правила относятся:
✓ приобретение квартиры или гаража;
✓ приобретение юридическим лицом или хозяйственным обществом без создания юридического лица с местонахождением на территории Республики Польша до 0,4 га незастроенной земли в пределах города в целом по всей территории Польши;
✓ приобретение акций общества, владеющего недвижимостью, допущенных к обороту на регулируемом рынке;
✓ приобретение акций или долей общества на условиях контроля иностранцем (например более 50% голосов в собрании учредителей), если общество является владельцем или на праве постоянного пользования владеет недвижимостью: квартирой, гаражом, до 0,4 га незастроенной земли в пределах города в целом по всей территории Польши;
✓ в других случаях, предусмотренных законом (например, проживание более 5 лет на основании разрешения на постоянное пребывание или в статусе долгосрочного резидента ЕС).
Исключения, указанные выше, не распространяются на недвижимое имущество, расположенное в приграничной зоне, и сельскохозяйственные земли площадью более 1 га.
Разрешение выдается Министром внутренних дел и администрации при соблюдении следующих условий:
✓ приобретение не представляет угрозы государственной обороне, безопасности или общественному порядку, а также не противоречит социальной политике или политике здравоохранения,
✓ иностранец может доказать свою связь с Польшей путем:
- a) польского происхождения;
- b) заключение брака с гражданином Республики Польша;
- c) получение разрешения на временное пребывание в Польше, за исключением разрешений, выданных жертвам торговли людьми, а также в связи с обстоятельствами, требующими краткосрочного пребывания иностранца на территории Республики Польша;
- d) получение разрешения на постоянное пребывание в Польше или карты долгосрочного резидента ЕС;
- e) членство в правлении юридического лица и хозяйственного общества без создания юридического лица с местонахождением на территории Республики Польша;
- f) осуществления хозяйственной или сельскохозяйственной деятельности в Республике Польша в соответствии с Польским законодательством.
Компания, зарегистрированная в Польше, включая украинских учредителей, является резидентом Европейской экономической зоны и может приобретать недвижимость в Польше без необходимости получения разрешения Министра внутренних дел и администрации. Такая позиция сформирована в частности в решении Воевудского административного суда в Варшаве от 10 мая 2006 г. по делу V SA/Wa 2183/05. Но это не касается приобретения украинцами долей в компании, уже владеющей недвижимостью.
Соглашения о приобретении недвижимого имущества иностранцем с нарушением установленных законом требований недействительны.
Какие регионы Польши наиболее популярны среди инвесторов?
Юлия Шевцова: Традиционно наиболее популярны центральные регионы Польши для приобретения земельных участков и домов под строительство жилья. Это подробно иллюстрирует график, составленный из опубликованных сводок ГУС Польши.
Дайте прогноз на ситуацию на польском рынке земли в ближайшие годы?
Юлия Шевцова: В ближайшие годы, по моему мнению, рынок в Польше будет оставаться стабильно растущим. Учитывая существенные миграционные процессы в течение последнего года и рост спроса на приобретение недвижимости без привлечения кредитов и ссуд. Инфляционные процессы в Польше очень ощутимы, показатель инфляции в 2022 году, опубликованный ГУС, составляет 14,4%, что приводит к падению ипотечных инвестиций.
Что нужно сделать Украине для увеличения инвестиционной привлекательности наших земель?
Юлия Шевцова: В Украине внедрена земельная реформа, завершение которой остановила война. По-моему, для Украины будет очень полезен положительный опыт Польши по защите права собственности на землю, применяемому в контексте умеренного ограничения приобретения недвижимости, в частности земли, иностранцами.
