Ринок землі у Польщі сьогодні активно розвивається і ,схоже, зберігатиме стабільну динаміку у майбутньому, що робить польські ділянки дуже привабливими для інвесторів. Проте придбати землю у Польщі можуть не усі - для іноземців є певна процедура і правила, розповідає адвокат Юлія Шевцова.
Які особливості польського ринку землі, із якими підводними каменями можуть зіштовхнутись інвестори, на що звернути увагу при покупці землі у Польщі, які регіони найбільш популярні серед інвесторів, а також який польський досвід може перейняти Україна - в ексклюзивному інтерв’ю Юлії Шевцової для UA.NEWS.
Як сьогодні розвивається ринок землі у Польщі та чому він привабливий для іноземних інвесторів?
Юлія Шевцова: Ринок землі в Польщі динамічний, останніми роками показував стабільну позитивну динаміку. Так, за інформацією Головного Управління Статистики Польщі, протягом 2019-2022 років показники розпочатого в Польщі будівництва, завершених об’єктів залишались «доковідними», тобто не знижувались, незважаючи на пандемію і війну в Україні.
Такий попит на нерухомість в Польщі, в тому числі на земельні ділянки, частково обумовлений тим, що починаючи з лютого 2022 року близько 1,012 млн українців отримали в Польщі тимчасовий захист. Такі цифри оприлюднено Польським Економічним Інститутом в жовтні 2022 року.
Інвестиційної привабливості додають також досить низькі ставки податку на землю, а саме до 1,16 злотих за 1 кв.м. землі на 2023 рік для провадження господарської діяльності (більшість випадків), до 0,61 злотих за 1 кв.м. землі на 2023 рік для інших видів використання (зокрема для приватних потреб).
Також слід звернути увагу на інвестиційні пропозиції Польської Агенції інвестицій і Торгівлі, розміщені за посиланням: https://baza.paih.gov.pl/. Придбаваючи землю інвестор має можливість поетапно зменшувати до 55% податку на прибуток.
Які особливості комерційного та комунального ринку землі у Польщі?
Юлія Шевцова: Нерухоме майно, що належить державі або місцевим органам влади, може бути продано на публічних торгах: в формі аукціону або шляхом письмових пропозицій. Продаж нерухомості повинен бути оголошений публічно.
Законом встановлене право переважного придбання землі, яке може бути реалізовано орендарем, фермером або - Національним центром підтримки сільського господарства (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Угода може бути укладена за письмової відмови або мовчазної відмови на пропозицію у визначений термін.
Комунальна нерухомість не може бути продана іноземцю, якщо площа сільськогосподарських угідь внаслідок такої угоди, перевищує 300 га. Приватна нерухомість продається без вказаних обмежень.
На що потрібно звернути увагу, якщо ви інвестуєте у землю в Польщі?
Юлія Шевцова: З юридичної точки зору, існує декілька способів передачі нерухомого майна.
Найбільш поширені угоди укладаються шляхом:
- продажу нерухомості;
- передачі нерухомого майна юридичній особі у якості натурального вкладу;
- продажу частки в компанії, яка володіє нерухомістю (угода з частками).
Вибір між перерахованими вище способами може залежати від ділових або юридичних факторів.
З ділових або юридичних причин угоди з продажу нерухомого майна часто укладаються в два або три етапи, що включають в себе направлення листа про наміри, потім попередньої або умовної угоди і, нарешті, угода про передачу права власності на нерухомість.
У разі придбання державного або комунального майна укладання попередньої або умовної угоди і подальша угода про передачу права власності на майно є обов’язковим двоетапним оформленням придбання майна на аукціоні або торгах.
Іноземець, що має намір придбати нерухомість, може звернутися за «обіцянкою» видачі дозволу - «promesą». Протягом строку дії promesy (видається на один рік) у видачі дозволу не може бути відмовлено, якщо тільки не змінились факти, що мають значення для видачі дозволу.
Як правило, інвесторам з країн, які не входять в ЄЕЗ або Швейцарію, в тому числі з України, необхідно отримати дозвіл до придбання, відповідно, нерухомого майна або часток компанії, набуття контролю над компанією, що володіє нерухомим майном або правом безстрокового користування.
Виключення з цього правила стосуються:
✓ придбання квартири або гаража;
✓ придбання юридичною особою або господарським товариством без створення юридичної особи з місцезнаходженням на території Республіки Польща до 0,4 га незабудованої землі в межах міста в цілому по всій території Польщі;
✓ придбання акцій товариства, яке володіє нерухомістю, допущених до обороту на регульованому ринку;
✓ придбання акцій або часток товариства на умовах контролю іноземцем (наприклад більше 50% голосів в зборах засновників), якщо товариство являється власником або на праві постійного користування володіє нерухомістю: квартирою, гаражем, до 0,4 га незабудованої землі в межах міста в цілому по всій території Польщі;
✓ інших випадках, передбачених законом (наприклад, проживання більше 5 років на підставі дозволу на постійне перебування або в статусі довгострокового резидента ЄС).
Виключення, вказані вище, не розповсюджуються на нерухоме майно, розташоване в пограничній зоні, і сільськогосподарські землі площею більше 1 га.
Дозвіл видається Міністром внутрішніх справ і адміністрації при дотриманні наступних умов:
✓ придбання не становить загрози державній обороні, безпеці або громадському порядку, а також не суперечить соціальній політиці або політиці охорони здоров’я,
✓ іноземець може довести свій зв’язок з Польщею шляхом:
- a) польського походження;
- b) укладення шлюбу з громадянином Республіки Польща;
- c) отримання дозволу на тимчасове перебування в Польщі, за виключенням дозволів, виданих жертвам торгівлі людьми, а також у зв’язку з обставинами, що вимагають короткострокового перебування іноземця на території Республіки Польща;
- d) отримання дозволу на постійне перебування в Польщі або карти довгострокового резидента ЄС;
- e) членство в правлінні юридичної особи і господарського товариства без створення юридичної особи з місцезнаходженням на території Республіки Польща;
- f) здійснення господарської або сільськогосподарської діяльності в Республіці Польща згідно з Польським законодавством.
Компанія, зареєстрована в Польщі, в тому числі з українськими засновниками, являється резидентом Європейської економічної зони і може придбавати нерухомість в Польщі без необхідності отримання дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації. Така позиція сформована, зокрема, в рішенні Воевудського адміністративного суду у Варшаві від 10 травня 2006 р. по справі V SA/Wa 2183/05. Але це не стосується придбання українцями часток в компанії, яка вже володіє нерухомістю.
Угоди щодо придбання нерухомого майна іноземцем з порушенням встановлених законом вимог є недійсними.
Які регіони Польщі є найбільш популярними серед інвесторів?
Юлія Шевцова: Традиційно найбільш популярними є центральні регіони Польщі для придбання земельних ділянок і будинків під будівництво житла. Це докладно ілюструє графік, складений на підставі опублікованих зведень ГУС Польщі.
Дайте прогноз на ситуацію на польському ринку землі у найближчі роки?
Юлія Шевцова: В найближчі роки, на мою думку, ринок в Польщі залишатиметься стабільно зростаючим. Зважаючи на істотні міграційні процеси протягом останнього року і зростання попиту на придбання нерухомості без залучення кредитів і позик. Інфляційні процеси в Польщі дуже відчутні, показник інфляції в 2022 року, опублікований ГУС, становить 14,4%, що зумовлює падіння іпотечних інвестицій.
Що потрібно зробити Україні для збільшення інвестиційної привабливості наших земель?
Юлія Шевцова: В Україні впроваджено земельну реформу, завершення якої зупинила війна. На мою думку, для України буде дуже корисним позитивний досвід Польщі щодо захисту права власності на землю, що застосовується в контексті поміркованого обмеження придбання нерухомості, зокрема землі, іноземцями.
