Під час повномасштабної війни будівельна галузь в Україні відчутно уповільнилась. Висока активність спостерігається лише у компаній, які обслуговують муніципалітети та потреби армії за державний чи донорський кошт. Тоді як будівельні роботи і введення в експлуатацію стосуються лише проектів, які на 80% і більше завершені. Однак українські девелопери готуються до нашої перемоги й відбудови після війни, ы планують нові проекти, розповідає топ-девелопер та фахівець у нерухомості Вячеслав Кредісов. Проте є і велика перешкода на цьому шляху - корупційна складова у будівництві. Викорінити її можна - аби була політична воля, адже робочі інструменти для цього є, переконаний інвестор.
Про тенденції на українському ринку нерухомості під час війни, зміну запитів покупців, найпопулярніші регіони для покупки житла в Україні, ключові напрямки закордонних інвестицій в нерухомість, а також інновації і світові тренди - в ексклюзивному інтерв’ю Вячеслава Кредісова для UA.NEWS.
Вячеслав Кредісов - український інвестор, підприємець, девелопер, доктор економічних наук, екс-заступник міністра оборони України з економічних питань.
Будівельна галузь України зазвичай завмирає у період криз. Чи так це сьогодні? Як вітчизняні девелопери адаптувались до війни?
Вячеслав Кредісов: Дійсно, будівельна галузь в період змін, криз чи війн не найкраща гавань для перечікування цих хвиль, буревіїв та потрясінь для фінансових активів і бізнесу взагалі. Будівельна галузь потребує стабільності у всьому - і в законах та нормах, і у правилах гри, і в фінансуванні, і в замовленнях, але найголовніше - потребує МИРНОГО ЖИТТЯ. Чого неможливо досягти наразі в Україні.
Виняток - роботи на замовлення військових адміністрацій чи для військових потреб. Але це вузький напрямок, який вимагає особливих знань та фахівців. У період продовження військової агресії на території України цей напрямок залишиться чи не головним аж до Великої Відбудови. Велику Відбудову економіки України очікують усі, й не лише в Україні, а і по всьому світу. Джерела фінансування цього вузького напрямку в період війни в Україні різні: бюджетні замовлення, донорські та інші.
Тож, до якогось сталого розуміння геополітичної ситуації в Україні і певної її фіксації, будівельна галузь буде в очікуванні із суттєвим уповільненням обсягів та робіт.
Така стратегія і у вітчизняних девелоперів. Великі девелопери концентрують активність на окремих проектах/майданчиках, де високий рівень готовності об’єкту (близько 80% та більше відсотків), де було максимально продано квадратних метрів раніше. Паралельно вони підтягують документально «стартові» площадки (дооформлення правильно землі, містобуди, проекти, експертиза, технічні умови, дозвільна документація). Після чого, як правило, девелопери кладуть ці нові проекти «під сукно» - в очікуванні геополітичної стабільності та Великої Відбудови.
Невелике пожвавлення є в Західних областях України (Закарпаття, Львів, Івано-Франківщина) - але усе у порівнянні. Порівняно із Києвом - «так». У порівнянні з, скажімо, Харковом та Дніпром - «дуже так»! А от у порівнянні з попередніми планами чи іншими країнами…
Чи планує девелоперський бізнес нові проекти в Україні сьогодні або ж відкладає це на після війни?
Вячеслав Кредісов: Так. Робота здебільшого зосереджена на:
- Документальному розвитку своїх проектів (вже раніше юридично закріплених за девелопером). Це оформлення чи дооформлення «правильним чином» землі, отримання містобудівної документації разом з обмеженнями, підготовка попереднього проекту і пізніше повного проекту. Це експертиза, технічні умови та обтяження, дозвільна документація на початок підготовчих робіт. Також це і захід на будмайданчик разом з встановленням паркану, а згодом - отримання дозволу на початок будівельних робіт, підготовка фінансової та юридичної моделей будівельного проекту, встановлення відділу продажу, маркетинг проекту. Як правило, подібна робота займає роки.
- Отримання та закріплення нових земельних ділянок/проектів, які згодом плануються до розвитку. У дитинстві я читав оповідання Джека Лондона про золотошукачів. Чи не найголовніше в їх долі та успішності було спершу «застовпити ділянку» - тобто поставити на земельній ділянці з її межами стовп, на якому написано ім’я золотошукача. А от розробляти ділянку він планував вже згодом, не зразу, і що знаходили на ділянці - в певній мірі «його». За аналогією щось подібне відбувається наразі і в девелоперському напрямку. «Застовпити за собою ділянку!». А краще з проектом! Джерела подібних проектів - як правило, дрібні девелопери, які не в змозі утримувати «тягар» проекту (орендна плата за землю; якісь зобов'язання та заборгованість; заробітна плата команді, що утримує та обслуговує проект; необхідність фінансування документального розвитку проекту). Тому часто великі девелопери викуповують у дрібних вже оформлені та «документально розвинуті» проекти на ТОВках з якимось дисконтом.
Винятки є - це описані вище випадки добудови вже майже добудованих та реалізованих проектів.
Як мають змінитись підходи до містобудування в Україні в контексті бойових дій?
Вячеслав Кредісов: Має бути суттєве полегшення оформлення усієї документації на шляху документального розвитку проекту.
Бо упродовж усього шляху оформлення документів на будівництво, на жаль та часто, була присутня і досі залишається корупційна складова. З етичних міркувань не буду називати ні органи, що видають відповідну документацію, ні назви гравців на цьому ринку, ні прізвища, ні назви девелоперів, що стикаються з подібним.
Вузькому прошарку працюючих девелоперів безумовно «все та вся» відомо.
Але ж до викорчування проблеми не доходить.
Бо, як по аналогії, коли в місцевості один лікар - його критика навряд чи призведе до його заміни (чи ти можеш «не дожити» до його заміни). А час для бізнесу, це - гроші.
І при наступному захворюванні все одно доведеться звертатися до цього ж лікаря. І не факт, що у рецепті тобі не пропишуть «додаткові дорогущі та обов’язкові пілюлі».
Тож девелопери віддають перевагу, здебільшого, «домовленностям», аби не отримувати рецепт на «додаткові дороги пілюлі». Сподіваюсь, що справжніх лікарів не образив цим прикладом.
Мій досвід показує, що у великих за населенням містах корупційна складова присутня практично на всіх етапах документального розвитку проекту. Натомість, у невеликих містах корупційна складова значно менша чи відсутня взагалі.
Причини: у великих містах життя дорожче, метри дорожчі, бажаючих починати непростий бізнесово-девелоперський шлях багато. У невеликих містах же: метри дешевше, бажаючих роками супроводжувати «документальний розвиток проекту» значно меньше, тому розумне керівництво територій та міст самостійно запрошує, заохочує нових інвесторів та намагається забезпечити їм режим сприяння.
Перемогти корупцію у цій галузі точно можна. Для цього потрібні бажання та воля тих, хто приймає рішення - адже усі інструменти для цього в наявності та працюють (нехай і вибірково).
Те що останнім часом відбувається в напрямку боротьби з корупцією в нашій країні - мені особисто до вподоби та сприймається, як правильний рух. Будемо чекати перемог у боротьбі з корупцією і в будівельній галузі та у сфері девелопменту.
Чи вигідно інвестувати в нерухомість та будівництво в умовах війни? Які регіони України та сегменти нерухомості є найпопулярнішими?
Вячеслав Кредісов: Сьогодні з’явилися спеціальні «мисливці» за якісною нерухомістю - покупці у військовий час. Наразі «час покупця» - саме він диктує умови і якщо досягає бажаної для себе знижки (від 10 до 50%) від довоєнної ціни, то може купити вистежену нерухомість.
Якість нерухомості визначається багатьма факторами:
- місто на мапі України
- розташування у самому місті
- відносно нещодавно зданий в експлуатацію будинок чи комплекс
- комплекс чи окремий будинок.
Усе це фактори, які впливають на «якісність» та ціноутворення нерухомості.
Змінилася і географія інтересу покупців. У 2022 році найбільше цікавилися та купляли нерухомість в західних областях. Лідери - Львів та Львівська область, Закарпаття, Івано-Франківщина, Чернівці. Аутсайдери (якщо не обговорювати області де безпосередньо окупована частина українських територій) - це наступні обласні центри: Харків, Суми, Дніпро та відповідні області.
Зараз спостерігається із зміна лідерів запиту по купівлі. Верхні поверхи - падіння попиту. Нижні поверхи - більше бажаючих. Адже коли немає світла та ліфт не працює, то підніматися на верхні поверхи навіть спортсменам не до вподоби.
У ході тренд - попит на меншу «квадратуру» квартири в кожній категорії - 1/2/3/4 і більше кімнат. Важливо, аби функціонально квартира задовольнила потенційного покупця, але сума покупки була б меншою. Та і надалі собівартість утримання та обслуговування своєї нерухомості має бути максимально низькою - це те, на що дивиться потенційний покупець.
«Смарт-квартири» (тобто максимально маленькі, але з усіма необхідним всередині) - значно швидше та з меншим дисконтом будуть продані.
На продавців та їх рішення впливають і ситуація на фронті, і економічна ситуація, і особисті фактори.
З України наразі виїхало за різними оцінками до 9 млн осіб. Близько 5 мільйонів переселенців знаходяться у Європі. За різними прогнозами, від 1 до 2 млн цих українців вірогідно і залишаться у Європі незалежно від того, коли війна закінчиться. Тож свої метри в Україні ця категорія громадян хотіла би продати і готова знижувати ціну продажі своєї нерухомості навіть нижче, ніж вони колись купили її.
Натомість, той хто сьогодні має «живий кеш», точно має великий вибір для покупки і знайде нерухомість своєї мрії. Полюють і на комерційну нерухомість, і на пентхауси, і на «смарти».
Чим довше війна буде продовжуватися, тим сильніше зазначені тенденції будуть укріплюватися. І навпаки.
Які закордонні напрямки для інвестицій є популярними серед українців?
Вячеслав Кредісов: Здебільшого українці не готувалися інвестувати в закордонну нерухомість. Тобто серйозного аналізу та системності в інвестуванні не було, та й немає наразі.
Як правило, ті хто мав заощадження, намагалися придивлятися до нерухомості в країні, в якій опинилися після 24.02.2022 року. Там же і відбувалися покупки.
На тих, хто в нерухомість вкладав як «інвестиція» чи «захист від втрат» своїх заощаджень найбільше впливали такі фактори:
- легкодоступність доїзду/добирання до країни нового інвестування
- важливо, коли нова країна не потребує візи
- коли не питають джерело походження грошей для придбання нерухомості
- куди брокер, якому довіряють, повів інвестора/покупця
- де ціна покупки нерухомості не зашкалює
- де я себе надалі, крім України, бачу.
Лідерами за придбанням українцями нерухомості, вірогідно, стали наступні країни:
- Польша
- Чехія
- Турція
- Об’єднані арабські Емірати
- Іспанія
Найменше наразі покупок (у %) - в «багатих» країнах Європи. Де і реально дорого. І про чистоту грошей питають! І адаптуватися до життя та інтегруватися в місцеву спільноту не так вже й просто. І знайти роботу складно та конкурентно.
Зауважу, що точної статистики наразі немає - існує виключно точкова інформація, з якої і сформував вищевикладене.
Які тенденції сьогодні існують на світовому ринку нерухомості та девелопменту? Які інновації може впровадити Україна?
Вячеслав Кредісов: Світ - різний та змінюється і розвивається далі. Нерухомість - необмежений всесвіт. Найбільше фінансів за всю історію осідало саме в нерухомості. Гроші - «кам’яніють»! Та «застивають» після якогось життєвого цикла, як лава. Архітектура - «закамяніла» музика.
Основні тенденції світової нерухомості:
- Світ зростає і нерухомості потрібно більше.
Зараз на земній кулі проживає вже більше 8,02 млрд населення. Приріст цього року вже перевищує 23 млн людей у світі (або майже +12 млн мешканців планети в місяць). У світі потроху збільшуються заявки і потреби в стандартах квартир/будинків.
Останнє століття у світі домінує тенденція - більше метрів на «душу населення». Наприклад, в Європі в середньому статистика житла - від 30 до 40 метрів на людину. Лідер - Швеція, де більше 52 метрів житла на людину в середньому. А будуватися для нормального та комфортного життя в розвинених країнах має 1 квадратний метр на одну людину в рік. Тобто в країні з населенням на рівні 40 млн людей має будуватися ~ 40 млн квадратних метрів. В Україні цей показник останні роки був приблизно 10 млн квадратних метрів в рік (тобто в близько 4 рази менше, ніж у більш розвинених країнах на «душу населення»).
- Люди переміщуються у міста.
З села люди (в основному молоді) переїздять у міста, а із міст - у великі міста. Вже зараз у містах у світі проживає більше 51% населення, в селах - менше 49%. Тенденція така, що поступово ця статистика зміниться до 70% «міста», та 30%»села».
Переїзд у міста призводить до того, що житла більше наразі будують та будувати будуть в містах.
- Чим більше місто, тим різнобарвніші можливості для життя, роботи, дозвілля і для сім’ї.
Очікується, що ще при житті сучасників у світі яскраво визначаться та виростуть (за якихось в історичному сенсі мізерно малі періоди - декілька десятиріч) близько 200 багатомільйонних міст (більше +3 х млн мешканців) і ще буде близько 300 міст з населенням більше 1 млн мешканців. Тобто в 500 більших містах світу буде проживати чи не половина населення світу!
В мегаполісах, де життя буде «вирувати» значно більш активно, ніж в інших містах, звісно, будуть будувати більше житла та нерухомості. І коштувати метри в мегаполісах будуть більше, аніж в малих містах.
- «Район в місті»
Ця тенденція в діях девелоперів особливо яскраво визначилася починаючи з часів коронавірусу. Все має бути поруч (а ще краще - у твоєму кварталі) - школа, дитячий садок, різні крамниці, медичні заклади, парк, спортивні заклади, басейн, дозвілля, місця загального користування для обмеженої кількості елітних районів. Жити в таких місцях - «район в місті» - буде і вже є, і престижніше, і дорожче. Девелопери намагаються наразі пропонувати не стільки квартиру в будинку, скільки стиль життя в окремому мікрорайоні: «Хочеш так жити - плати дорожче».
Які інновації може запропонувати Україна? Велику Відбудову економіки України після війни. Цього чекають не тільки українці та українські девелопери - цього чекає та хоче прийняти участь у процесі весь світ. Всесвіт Нерухомості неосяжний! Тож, аби не заблукати, краще мати в друзях чи, принаймні, у робочих/добрих стосунках професіонала - брокера, чи фахівця по роботі з нерухомістю.
Читайте також:
Ринок нерухомості-2023: топ-девелопери розповіли про відбудову України та інвестиції без обмежень
