Во время полномасштабной войны строительная отрасль в Украине ощутимо замедлилась. Высокая активность наблюдается только у компаний, обслуживающих муниципалитеты и нужды армии за государственные или донорские средства. Тогда как строительные работы и ввод в эксплуатацию касаются только проектов, которые на 80% и более завершены. Однако украинские девелоперы готовятся к нашей победе и восстановлению после войны, и планируют новые проекты, рассказывает топ-девелопер и специалист по недвижимости Вячеслав Кредисов. Однако есть и большое препятствие на этом пути – коррупция в строительстве. Искоренить ее можно – лишь бы была политическая воля, ведь рабочие инструменты для этого есть, убежден инвестор.
О тенденциях на украинском рынке недвижимости во время войны, изменении запросов покупателей, самых популярных регионах для приобретения жилья в Украине, ключевых направлениях зарубежных инвестиций в недвижимость, а также инновациях и мировых трендах - в эксклюзивном интервью Вячеслава Кредисова для UA.NEWS.
Вячеслав Кредисов – украинский инвестор, предприниматель, девелопер, доктор экономических наук, экс-замминистра обороны Украины по экономическим вопросам.
Строительная отрасль обычно замирает в период кризисов. Так ли это сегодня? Как отечественные девелоперы адаптировались к войне?
Вячеслав Кредисов: Действительно, строительная отрасль в период перемен, кризисов или войн не лучшая гавань для пережидания этих волн, бурь и потрясений для финансовых активов и бизнеса вообще. Строительная отрасль нуждается в стабильности во всем - и в законах и нормах, и в правилах игры, и в финансировании, и в заказах, но самое главное - нуждается в МИРНОЙ ЖИЗНИ. Чего невозможно добиться сейчас в Украине.
Исключение – работы по заказу военных администраций или для военных нужд. Но это узкое направление, требующее особых знаний и специалистов. В период продолжения военной агрессии на территории Украины это направление останется едва ли не главным вплоть до Великого Восстановления. Великое Восстановление экономики Украины ожидают все, и не только в Украине, но и по всему миру. Источники финансирования этого узкого направления в период войны в Украине разные: бюджетные заказы, донорские и другие.
Так что, до какого-то устойчивого понимания геополитической ситуации в Украине и определенной ее фиксации, строительная отрасль находится в ожидании с существенным замедлением объемов и работ.
Такова стратегия и у отечественных девелоперов. Большие девелоперы концентрируют активность на отдельных проектах/площадках, где высокий уровень готовности объекта (около 80% и более процентов), где было максимально продано квадратных метров раньше. Параллельно они подтягивают документально «стартовые» площадки (дооформление правильно земли, градостроение, проекты, экспертиза, технические условия, разрешительная документация). После чего, как правило, девелоперы кладут эти новые проекты «под сукно» – в ожидании геополитической стабильности и Великого Восстановления.
Небольшое оживление есть в Западных областях Украины (Закарпатье, Львов, Ивано-Франковская область) - но все в сравнении. По сравнению с Киевом – «да». По сравнению со, скажем, Харьковом и Днепром – «очень да»! А вот по сравнению с предыдущими планами или другими странами…
Планирует ли девелоперский бизнес новые проекты в Украине сегодня или откладывает это на после войны?
Вячеслав Кредисов: Да. Работа в основном сосредоточена на:
- Документальном развитии своих проектов (уже ранее юридически закрепленных за девелопером). Это оформление или дооформление «правильным образом» земли, получение градостроительной документации вместе с ограничениями, подготовка предыдущего проекта и позже полного проекта. Это экспертиза, технические условия и обременения, разрешительная документация до начала подготовительных работ. Также это и заход на стройплощадку вместе с установкой забора, а впоследствии – получение разрешения на начало строительных работ, подготовка финансовой и юридической моделей строительного проекта, установка отдела продаж, маркетинг проекта. Как правило, подобная работа занимает годы.
- Получение и закрепление новых земельных участков/проектов, которые впоследствии планируются к развитию.В детстве я читал рассказ Джека Лондона о золотоискателях. Едва ли не самое главное в их судьбе и успехе было сначала «застолбить участок» - то есть поставить на земельном участке с его пределами столб, на котором написано имя золотоискателя. А вот разрабатывать участок он планировал уже впоследствии, не сразу, и что находили на участке – в определенной степени «его». По аналогии нечто подобное происходит и в девелоперском направлении. «Застолбить за собой участок!». А лучше с проектом! Источники подобных проектов – как правило, мелкие девелоперы, которые не в состоянии удерживать «бремя» проекта (арендная плата за землю; какие-то обязательства и задолженность; заработная плата команде, удерживающей и обслуживающей проект; необходимость финансирования документального развития проекта). Поэтому часто крупные девелоперы выкупают у мелких уже оформленные и «документально развитые» проекты на ООО с каким-то дисконтом.
Исключения есть - описанные выше случаи достройки уже почти достроенных и реализованных проектов.
Как следует изменить подходы к градостроительству в Украине в контексте боевых действий?
Вячеслав Кредисов: Должно быть существенное облегчение оформления всей документации на пути документального развития проекта.
Ибо на протяжении всего пути оформления документов на строительство, к сожалению и часто, присутствовала, и до сих пор остается коррупционная составляющая. По этическим соображениям не буду называть ни органы, выдающие соответствующую документацию, ни названия игроков на этом рынке, ни фамилии, ни названия сталкивающихся с подобным девелоперов. Узкой прослойке работающих девелоперов безусловно «все и вся» известно.
Но ведь до искоренения проблемы не доходит.
Ибо, как по аналогии, когда в местности один врач – его критика вряд ли приведет к его замене (или ты можешь «не дожить» до его замены). А время для бизнеса, это – деньги. И при последующем заболевании все равно придется обращаться к этому же врачу. И не факт, что в рецепте тебе не пропишут «дополнительные дорогие и обязательные пилюли». Поэтому девелоперы предпочитают, в основном, «договоренности», чтобы не получать рецепт на «дополнительные дорогие пилюли». Надеюсь, что настоящих врачей не обидел этим примером.
Мой опыт показывает, что в больших городах коррупционная составляющая присутствует практически на всех этапах документального развития проекта. В небольших городах коррупционная составляющая значительно меньше или отсутствует вообще.
Причины: в больших городах жизнь дороже, метры дороже, желающих начать непростой бизнес-девелоперский путь много. В небольших городах же: метры дешевле, желающих годами сопровождать «документальное развитие проекта» значительно меньше, поэтому умное руководство территорий и городов самостоятельно приглашает, поощряет новых инвесторов и старается обеспечить им режим содействия.
Победить коррупцию в этой области точно можно. Для этого нужны желания и воля принимающих решения - ведь все инструменты для этого имеются и работают (пусть и выборочно).
То, что в последнее время происходит в направлении борьбы с коррупцией в нашей стране - мне лично нравится и воспринимается как правильное движение. Будем ждать побед в борьбе с коррупцией и в строительной отрасли, и в сфере девелопмента.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость и строительство в условиях войны? Какие регионы Украины и сегменты недвижимости наиболее популярны?
Вячеслав Кредисов: Сегодня появились специальные «охотники» за качественной недвижимостью – покупатели в военное время. Сейчас «время покупателя» – именно оно диктует условия и если достигает желаемой для себя скидки (от 10 до 50%) от довоенной цены, то может купить отслеживаемую недвижимость.
Качество недвижимости определяется многими факторами:
- город на карте Украины
- расположение в самом городе
- относительно недавно сданный в эксплуатацию дом или комплекс
- комплекс или отдельный дом.
Все это вещи, влияющие на качество и ценообразование недвижимости.
Изменилась и география интереса покупателей. В 2022 году больше всего интересовались и покупали недвижимость в западных областях. Лидеры – Львов и Львовская область, Закарпатье, Ивано-Франковская область, Черновцы. Аутсайдеры (если не обсуждать области, где непосредственно оккупирована часть украинских территорий) - это следующие областные центры: Харьков, Сумы, Днепр и соответствующие области.
Сейчас наблюдается изменение лидеров запроса по покупке. Верхние этажи – падение спроса. Нижние этажи – больше желающих. Ведь когда нет света и лифт не работает, то подниматься на верхние этажи даже спортсменам не по душе.
В ходе тренд – спрос на меньшую «квадратуру» квартиры в каждой категории - 1/2/3/4 и более комнат. Важно, чтобы функционально квартира удовлетворила потенциального покупателя, но сумма покупки была бы меньше. Да и дальше себестоимость удержания и обслуживания своей недвижимости должна быть максимально низкой – это то, на что смотрит потенциальный покупатель.
«Смарт-квартиры» (то есть максимально маленькие, но со всеми необходимыми внутри) – гораздо быстрее и с меньшим дисконтом будут проданы.
На продавцов и их решения оказывают влияние и ситуация на фронте, и экономическая ситуация, и личные факторы.
Из Украины на сегодня выехало по разным оценкам до 9 млн человек. Около 5 миллионов переселенцев находятся в Европе. По разным прогнозам, от 1 до 2 млн. этих украинцев вероятно и останутся в Европе независимо от того, когда война закончится. Поэтому свои метры в Украине эта категория граждан хотела бы продать и готова снижать цену продажи своей недвижимости даже ниже, чем когда-то они купили ее.
В то же время, тот, у кого есть «живой кэш», точно имеет большой выбор для покупки и найдет недвижимость своей мечты. Охотятся и на коммерческую недвижимость, и на пентхаусы, и на «смарты».
Чем дольше война будет продолжаться, тем сильнее указанные тенденции будут укрепляться. И наоборот.
Какие зарубежные направления для инвестиций популярны среди украинцев?
Вячеслав Кредисов: В основном украинцы не готовились инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть серьезного анализа и системности в инвестировании не было, да и сейчас нет.
Как правило, те, кто имел сбережения, пытались присматриваться к недвижимости в стране, в которой оказались после 24.02.2022 года. Там же и совершались покупки.
На тех, кто в недвижимость вкладывал как «инвестиция» или «защита от потерь» своих сбережений, больше всего влияли следующие факторы:
- легкодоступность доезда в страну нового инвестирования
- важно, когда в новой стране не нужна виза
- когда не спрашивают источник происхождения денег для приобретения недвижимости
- куда доверяющий брокер повел инвестора/покупателя
- где цена покупки недвижимости не зашкаливает
- где я себя вижу дальше, кроме Украины.
Лидерами по приобретению украинцами недвижимости, вероятно, стали следующие страны:
- Польша
- Чехия
- Турция
- Объединенные арабские Эмираты
- Испания
Меньше пока покупок (в %) - в «богатых» странах Европы. Где и реально дорого. И о чистоте денег спрашивают! И адаптироваться к жизни и интегрироваться в местное сообщество не так-то просто. И найти работу сложно и конкурентно.
Отмечу, что точной статистики нет - существует исключительно точечная информация, из которой я и сформировал вышеизложенное.
Какие тенденции сегодня существуют на мировом рынке недвижимости и девелопменте? Какие инновации может ввести Украина?
Вячеслав Кредисов: Мир – разнообразный, он меняется и развивается дальше. Недвижимость – неограниченная вселенная. Больше всего финансов за всю историю оседало именно в недвижимости. Деньги – «каменеют»! И «застывают» после какого-то жизненного цикла, как лава. Архитектура – «окаменевшая» музыка.
Основные тенденции мировой недвижимости:
- Мир растет и недвижимости нужно больше.
Сейчас на земном шаре проживает уже более 8,02 млрд. населения. Прирост в этом году уже превышает 23 млн. человек в мире (или почти +12 млн. жителей планеты в месяц). В мире постепенно увеличиваются заявки и потребности в стандартах квартир/домов.
Последний век в мире доминирует тенденция – больше метров на «душу населения». Например, в Европе в среднем статистика жилья – от 30 до 40 метров на человека. Лидер – Швеция, где более 52 метров жилья на человека в среднем. А строиться для нормальной и комфортной жизни в развитых странах должен 1 квадратный метр на одного человека в год. То есть в стране с населением на уровне 40 млн человек должно строиться примерно 40 млн квадратных метров. В Украине этот показатель в последние годы был примерно 10 млн квадратных метров в год (то есть в около 4 раза меньше, чем в более развитых странах на «душу населения»).
- Люди перемещаются в города.
Из сел люди (в основном молодые) переезжают в города, а из городов – в большие города. Уже сейчас в городах в мире проживает более 51% населения, в селах – менее 49%. Тенденция такова, что постепенно эта статистика изменится до 70% «города» и 30% «села». Переезд в города приводит к тому, что жилья больше строят и строить будут в городах.
- Чем больше город, тем более разнообразны возможности для жизни, работы, досуга и для семьи.
Ожидается, что еще при жизни наших современников в мире ярко определятся и вырастут (за какие-то в историческом смысле ничтожно малые периоды - несколько десятилетий) около 200 многомиллионных городов (более +3 млн жителей) и еще будет около 300 городов с населением более 1 млн жителей. То есть в 500 больших городах мира будет проживать почти половина населения мира! В мегаполисах, где жизнь будет «бурлить» гораздо активнее, чем в других городах, конечно, будут строить больше жилья и недвижимости. И стоить метры в мегаполисах будут больше, чем в небольших городах.
- «Район в городе»
Эта тенденция в действиях девелоперов особенно ярко определилась начиная со времен коронавируса. Все должно быть рядом (а еще лучше – в твоем квартале) – школа, детский сад, различные магазины, медицинские заведения, парк, спортивные заведения, бассейн, досуг, места общего пользования для ограниченного количества элитных районов. Жить в таких местах – «район в городе» – будет и уже и престижнее, и дороже. Девелоперы пытаются сейчас предлагать не столько квартиру в доме, сколько стиль жизни в отдельном микрорайоне: «Хочешь так жить – плати подороже».
Какие инновации может предложить Украине? Большое Восстановление экономики Украины после войны. Этого ждут не только украинцы и украинские девелоперы - этого ждет и хочет принять участие в процессе весь мир. Вселенная Недвижимости необъятна! Чтобы не заблудиться, лучше иметь в друзьях или, по крайней мере, в рабочих/добрых отношениях профессионала - брокера, или специалиста по работе с недвижимостью.
Читайте также:
Рынок недвижимости-2023: топ-девелоперы рассказали о восстановлении Украины и инвестициях без ограничений.
