Іпотека в Україні: ринок нерухомості та іпотечне кредитування
Ціни на ринку житла поповзли догори під тиском вищої собівартості, зростання попиту й обсягів іпотечного кредитування.
Про це повідомив Нацбанк. Але темпи здорожчання житлової нерухомості не є загрозливими, наголошують аналітики. Пропозиція нового житла жвавіша, ніж торік, проте зберігаються ризики її сповільнення через тривалу реформу системи контролю в секторі, зазначають в Нацбанку.
Ринок торговельних площ помітно зростає, тоді як ринок офісних приміщень лише поступово відновлюється.
Ми вирішили висвітлити поступ іпотечного ринку, кон’юнктури ринку нерухомості та факторів іпотечного кредитування.
Попит на житло
Кількість угод, укладених на ринку житлової нерухомості в 3 кварталі 2021 року, зросла на 6% проти торішніх показників відповідного періоду. Попит посилюється сталим та жвавим зростанням номінальних доходів й погіршення інфляційних очікувань.
Варто зазначити, погіршення інфляційних очікувань відображають занепокоєння населення як із приводу загального знецінення коштів, так і стосовно майбутнього підвищення цін на житло.
Рисунок 1 - Активність на ринку житла
Джерело: НБУ.
Поступово додатковим чинником попиту стає жвавіше іпотечне кредитування. Вагомим рушієм попиту з боку заможнішого населення зі значними заощадженнями є низька дохідність депозитів, а отже, вища відносна привабливість вкладень в альтернативні активи. Вплив цих чинників триватиме й надалі, тож попит на житло буде сталим.
Створення нової пропозиції житла
За період січня-вересня 2021 року в Україні було введено в експлуатацію майже вдвічі більше нового житла в багатоквартирних будинках, ніж у середньому за аналогічний проміжок часу в останні п’ять років, повідомляє регулятор.
Поступово активізується нове будівництва у великих містах у регіонах України. У столиці обсяги введення в експлуатацію зросли майже втричі відносно 2020 року, та вдвічі у порівнянні з історичною середньою.
Як у Києві, так і в регіонах жваве введення житла за перші три квартали частково пояснюється ефектом відкладеної пропозиції у кризовий рік. Торік введення в експлуатацію житла, передусім у столиці, затримувала реформа ДАБІ, що офіційно завершилася лише восени 2021 року. Це помітно загальмувало старти й завершення нової багатоквартирної забудови.
Рисунок 2 - Введення в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках, млн кв. м
Джерело: НБУ.
В Нацбанку зазначають, у майбутньому, темпи введення житла в експлуатацію можуть бути частково обмеженими з огляду на незначні обсяги розпочатого торік будівництва. Обмежена пропозиція може посилити тиск на ціни в майбутньому. Утім, цього року кількість стартів забудови значно зросла. За перші три квартали в Україні було розпочато зведення понад 120 тисяч квартир. Це майже вдвічі перевищує аналогічний період торік і на 7% вище докризового рівня. Також це може компенсувати меншу кількість стартів нового будівництва у 2020 році, але з лагом, прогнозують аналітики.
Зростання цінової кон’юнктури ринку
Восени 2021 року ціна нерухомості в новобудовах у гривні зростала в межах 10-15% р/р. Ціни на житло на вторинному ринку зростають у середньому на кілька відсоткових пунктів швидше. Згідно з результатами опитування щодо умов іпотечного кредитування, вартість житла, яке придбавалося коштом кредитів у 3 кварталі, була на 14% вищою, ніж рік тому.
Зростання цін є наслідком дії низки чинників, які дещо відрізняються залежно від сектору ринку нерухомості. На ринку новобудов ключовим фактором зростання цін є собівартість будівництва. У жовтні ціни житлового будівництва зросли на 16% р/р. Ці ціни й раніше зростали швидше за вартість житла. Зростання собівартості довго не відображалося у цінах на житло. Передусім – через млявий стан ринку у кризовий період. Доки забудовники не могли перекласти свої вищі витрати на споживачів, через доволі кволий попит, вони працювали з низькою маржинальністю. Певне пожвавлення попиту дало змогу забудовникам відреагувати на зростання собівартості вищими цінами на житло.
Ціни на вторинному ринку рухаються паралельно із цінами новобудов та є вищими на розмір «премії» за готовність житла, відповідно нижчі ризики та вищу ліквідність. Основним драйвером цін на вторинному ринку нерухомості нині є попит та очікування його пожвавлення через зростання доходів домогосподарств.
Додатковим рушієм цього сегмента є іпотечне кредитування. Доступ до кредитних коштів, безумовно, підживлює купівельну активність. Поки частка угод на ринку житла, що фінансуються коштом кредитів, є малою, іпотека прямо не визначає цінову динаміку. Водночас із середини минулого року разом зі стартом активного іпотечного кредитування кореляція між ціною житла та обсягами кредитів помітно зросла.
Доступність житла
Попри зростання вартості житла, показник «ціна до річного доходу» є досить стабільним, зазначають в Нацбанку. Станом на кінець вересня цей індикатор зменшився на 1 в. п. відносно значення рік тому та залишається на історично найнижчому рівні. Це пояснюється тим, що номінальні доходи населення зростають швидше, ніж ціни на житло.
Показник «ціна до ренти» упродовж року не змінився та загалом за історичними та міжнародними мірками є низьким.
Ринок комерційної нерухомості
Завдяки зростанню доходів та обсягів споживання населення ринок торговельних площ є досить жвавим. Разом зі зростаючим товарообігом набирає обертів і попит на площі серед рітейлерів. Паралельно поволі дорожчає оренда, що зазвичай залежить від доходів орендаря.
Нова пропозиція площ на ринку в першому півріччі була обмеженою. Разом із відносно активним попитом це призвело до нижчого рівня вакантності.
Ситуація на ринку офісів залишається напруженою, але й тут є певне поліпшення відносно 2020 року. Після річного падіння динаміка орендних ставок нарешті стабілізувалася. Продиктований пандемією змішаний формат роботи, що стає новою нормою, використовує більшість орендарів БЦ. Тож сегмент надалі залишається під владою орендаря.
Водночас ринок активно поповнюється. За перші шість місяців було введено 4% від існуючих нині площ у Києві, що майже втричі більше п’ятирічного середнього за період. Це лише злегка підняло рівень вакантності, адже майже всі нові площі мали орендарів заздалегідь.
Разом із поступовим пожвавленням економіки ринок офісних площ далі поволі відновлюватиметься, а торговельних – продовжуватиме зростання. Карантинна волатильність ринку не є загрозою для фінансового сектору, адже частка ТРЦ та БЦ в працюючому корпоративному портфелі банків залишається незначною, констатує регулятор.
Іпотека пожвавлюється, проте є обмеження
Наразі обсяг іпотечного кредитного портфеля є несуттєвим. Співвідношення іпотеки та ВВП залишається неприродно низьким – 0.55% на кінець ІІІ кварталу 2021 року.
Рисунок 3 - Нові видачі та вартість іпотеки
Джерело: НБУ.
Втім, обсяг нових видач за перші дев’ять місяців року майже втричі вищий, ніж торік. Основним каталізатором іпотечного кредитування стали низькі ставки. Підтримувала його й програма «Доступна іпотека». Однак за перші дев’ять місяців її роботи було видано лише 1 млрд грн іпотеки, що становить 20% річного бюджету програми, зазначають в НБУ.
Донедавна кредитування за програмою обмежували жорсткі критерії до заставного житла. Останні були нещодавно послаблені, тож у наступні місяці кредитування в рамках програми може активізуватися. З огляду на динаміку цін, банкам варто обачно оцінювати вартість застави за іпотекою.
Наразі обсяги іпотеки зростають передусім завдяки кредитуванню вторинного ринку. Лише десята частина нових видач за 2021 рік була на купівлю житла в новобудовах. Основними перешкодами для активного іпотечного кредитування все ще є непрозорість і неврегульованість первинного ринку, а також низький рівень захисту прав кредитора. У разі прийняття законопроєкту, покликаного впорядкувати ринок новобудов, одну з перешкод буде частково усунуто. Позитивним для захисту прав кредиторів є зняття мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою у вересні 2021 року, після більш як семи років дії, зазначають у Нацбанку.