O tym, jakie czynniki ekonomiczne wpływają na ukraiński rynek nieruchomości i jak sytuacja rozwinie się w przyszłości, dyskutowano podczas prezentacji projektu KUKHAR Discussion Court «Co stanie się z cenami nieruchomości». "Sytuacja ta jest typowa dla krajów wojskowych. Na przykład w Wielkiej Brytanii w latach 1939-1946 80% budżetu było również zajęte przez wojskowy porządek państwowy" "W tym roku spodziewamy się, że deflator PKB osiągnie 20%. Jeśli więc kapitał obrotowy Twojej firmy w hrywnach wzrósł o mniej niż 20%, nie rozwijasz się i tracisz wartość swojego kapitału obrotowego"
W dyskusji wzięli udział czołowi ukraińscy ekonomiści i przedstawiciele branży nieruchomości, deweloperskiej i inwestycyjnej: ekonomista Mykhailo Kukhar z Ukraine Economic Outlook, Andrii Vavrysh, założyciel Saga Development, Andrii Mima, założyciel LUN, Ihor Nikonov, założyciel ULPM i Erik Nayman, współzałożyciel HUG'S.
Stan ukraińskiej gospodarki i wpływ na rynek nieruchomości
Mykhailo Kukhar przedstawił przegląd sytuacji gospodarczej w Ukrainie i jej wpływ na branżę nieruchomości i budownictwa.
PKB i struktura gospodarcza
Zauważył, że struktura ukraińskiej gospodarki znacznie się zmieniła podczas wojny. W 2021 r. ponad 60% PKB było generowane przez biznes i sektor prywatny, czyli wolną gospodarkę, a 40% stanowiły budżet i deficyt. W 2022 r. udział sektora prywatnego wynosił już 30%, a dwie trzecie przypadało na budżet. Sam PKB spadł o 21%. Według prognoz UEO, w 2023 r. trzy czwarte gospodarki zajmie budżet i deficyt, a tylko 27% wolna gospodarka i biznes.
Jeśli chodzi o podział PKB między sektor prywatny i publiczny, w 2022 r. biznes odpowiadał za jedną trzecią PKB. Oczekuje się, że w 2023 r. tylko 4% przypadnie na sektor prywatny, a resztę stanowić będzie budżet i jego wydatki.
Jeśli chodzi o dynamikę spadku i wzrostu PKB, w 2022 r. PKB spadł realnie o 29%. Oczekuje się, że PKB wzrośnie w 2. kwartale 2023 roku. Wzrost jest napędzany głównie przez zamówienia rządowe, co oznacza, że firmy z zamówieniami rządowymi przetrwają. Mykhailo Kukhar podkreślił, że wciąż jesteśmy daleko od poziomu sprzed wojny i nie osiągniemy go do końca 2023 roku.
Inflacja: przemysłowa i konsumencka
Inflacja w Ukrainie przyspiesza od końca 2021 roku. Inflacja konsumencka prawie osiągnęła 27% w ubiegłym roku i spada w 2023 r., a prognozy przewidują, że do końca roku osiągnie jednocyfrowy poziom. Deflator PKB utrzymuje się powyżej 20% od 2021 roku. Na przykład w 2021 r. wynosił ponad 25%, a w 2022 r. prawie 35%.
Tabela: Niebieska kolumna - ceny towarów, eksport, metale. Czerwony słupek - inflacja konsumencka.
Wynagrodzenia Ukraińców
Wynagrodzenia na Ukrainie spadły w 2022 r., ale teraz zaczęły odrabiać straty. Średnie wynagrodzenie w Ukrainie osiągnęło swój historyczny szczyt w grudniu 2021 r. i wyniosło ponad 640 USD, a w 2021 r. średnio ponad 614 USD. Płace nominalne spadają od początku wojny.
Kiedy kurs wymiany zmienił się na 36,6 hrywny za dolara, równowartość pensji w dolarach w 2022 r. spadła do 424 USD - minus 25% poziomu z poprzedniego roku. Obecnie, począwszy od 2023 r., obserwuje się stały trend wzrostowy płac.
Ekonomiści przewidują, że płace powrócą do poziomu sprzed wojny w połowie 2024 roku. Wynika to między innymi z przeprowadzki ludzi za granicę i mobilizacji około miliona osób do Sił Obronnych. W rezultacie liczba wakatów znacząco rośnie, podczas gdy liczba CV spada. Jednocześnie, jeśli przeprowadzimy reformę podatkową, płace wzrosną.
Oszczędności gospodarstw domowych: ponad 75 miliardów dolarów potencjału inwestycyjnego
Jeśli chodzi o oszczędności gospodarstw domowych, ludzie w Ukrainie nie wydają swoich oszczędności, mimo że jest to typowe dla gospodarki wojennej. Ponieważ wiele osób służy obecnie w siłach zbrojnych, często nie mają czasu na wydawanie swoich zarobków.
W latach 2022-2023 depozyty gospodarstw domowych wzrosły o ponad 20%. Obecnie Ukraińcy posiadają około 15 miliardów dolarów w depozytach w hrywnach. Depozyty walutowe gospodarstw domowych wzrosły z 10 mld USD do 11 mld USD. Łącznie jest to około 25 mld USD potencjału inwestycyjnego niewykorzystanych pieniędzy.
Ponadto, według ekonomistów, ludność ma ponad 60 miliardów dolarów w gotówce (a według NBU jest to całe 100 miliardów dolarów). Oznacza to, że potencjał inwestycyjny na zakup nieruchomości wynosi 25 miliardów dolarów w systemie bankowym i co najmniej 50 miliardów dolarów poza bankami.
Budżet: problemy i potrzeby
Budżet na rok wojny wyglądałby tragicznie, gdyby nie pomoc zachodnich partnerów.
Dziś wpływy z podatków ledwie pokrywają jedną czwartą wydatków (w tym wojskowych). Musimy pozyskać 43 miliardy dolarów z zewnątrz (jest to skumulowana luka fiskalna). W 2023 r. z tej kwoty pożyczymy od MFW 4,2 mld USD.
Największymi wierzycielami Ukrainy są Stany Zjednoczone (ponad 200 mld USD), UE (ponad 30 mld USD), a także Wielka Brytania, Niemcy, Japonia, Kanada, Polska, Holandia, Norwegia i Dania. Zadłużenie zagraniczne Ukrainy wynosi 20-25 mld USD rocznie, ponieważ połowa środków pochodzi z dotacji.
Jeśli chodzi o eksport, w 2021 r. Ukraina zwiększyła go o +39,8% r/r, w 2022 r. nastąpił spadek o -35% r/r, a w 2023 r. spadek o -15% r/r. Eksport zaczął się odradzać w 2022 r., ale później spadł po zamknięciu korytarza zbożowego. Eksport IT nie spadł znacząco w 2022 r., a branża ta rośnie stabilnie od 10 lat. Import również spadł w pierwszym roku wojny na pełną skalę, ale teraz zaczął rosnąć.
Odpływ środków jest obecnie dużym problemem, ponieważ migranci zarobkowi wysyłali walutę do swoich rodzin w Ukrainie, a teraz wysyłają ją do swoich rodzin za granicą. Niemniej jednak przychody od migrantów zarobkowych nie spadły i wyniosły 12-13 miliardów dolarów w 2022 roku.
Stosunkowo dobrą wiadomością jest to, że oczekiwanie na zwycięstwo kształtuje i wpływa na rynek. Jednak do 2030 roku stracimy trzy lata PKB. Owszem, Ukraina odbije się w 2024 r., nadrabiając tempo wzrostu, ale nie odzyska utraconego PKB.
Nieruchomości: scenariusze ożywienia, rola inflacji, kluczowa stopa procentowa, dane demograficzne i prognozy na przyszłość
Ekonomista Eric Naiman przedstawił przegląd scenariuszy rozwoju ukraińskiej gospodarki i wyjaśnił, w jaki sposób wpłyną one na ceny nieruchomości, wyjaśnił czynnik demograficzny i przedstawił prognozy dotyczące sytuacji w branży w nadchodzących latach.
Scenariusze ożywienia gospodarczego w Ukrainie
Obecnie istnieją trzy opcje rozwoju gospodarczego (dane procentowe zostały opisane w ankiecie przeprowadzonej wśród 2000 osób):\ Niepowodzenie (25% prawdopodobieństwa)
- Niepowodzenie (prawdopodobieństwo 25%, a stosunek PKB na mieszkańca w stosunku do Polski do 2040 r. wynosi 1\3)
- Stagnacja (prawdopodobieństwo 45%, a PKB per capita względem Polski - 1\2).
- Skok (prawdopodobieństwo 30% i PKB per capita względem Polski -1\1)
Eric Naiman zauważył, że w 2007 r. Ukraina zbliżyła się do poziomu 60% PKB per capita w Polsce. Dlaczego ten wskaźnik jest ważny? Ponieważ istnieje bezpośrednia korelacja między poziomem PKB na osobę a średnim poziomem płac. A reszta gospodarki jest tworzona z płac. A im wyższy PKB na osobę, tym wyższe ceny nieruchomości.
Warto zauważyć, że regulator w swoich prognozach opiera się na scenariuszu stagnacji. Oczekuje się, że Ukraina osiągnie poziom z 2021 roku dopiero pod koniec 2025 roku.
«W tym roku potrzebujemy 43 miliardów dolarów wsparcia międzynarodowego, a w przyszłym roku - 37 miliardów dolarów - jest to ważne dla stabilności kursu walutowego. Liczby te zakładają również, że wojna zakończy się w drugiej połowie 2024 roku».
Inflacja i rola kluczowej stopy procentowej NBU
Inflacja w Ukrainie obecnie spada, a inflacja konsumencka ma wynieść w tym roku 10,6%. Wynika to jednak z dochodów gospodarstw domowych, podkreślił Nayman. Gdyby dochody Ukraińców były wysokie, inflacja byłaby wyższa. Ponadto stabilny kurs wymiany hrywny odgrywa istotną rolę w ograniczaniu wzrostu cen.
W tym kontekście ważna dla cen nieruchomości jest stopa dyskontowa NBU, która wpływa na kredyty hipoteczne. Od końca lipca 2023 r. główna stopa procentowa wynosi 22%, a w IV kwartale tego roku ma spaść do 18%. Jest to jednak nadal wysoka stopa dla zachęt hipotecznych.
"Dopóki NBU nie pomaga wzrostowi cen nieruchomości, nie obniża aktywnie stopy procentowej. Być może przy tempie 10-12% wzrost kredytów hipotecznych zostanie wznowiony"
Rezerwy walutowe i kształtowanie się kursu walutowego
Nasze rezerwy walutowe są całkiem niezłe i wynoszą ponad 40 miliardów dolarów, a co miesiąc przybywa miliard, więc spodziewamy się mieć 50 miliardów dolarów do końca roku. Rezerwy muszą być gromadzone, ponieważ nie wiadomo, jak długo potrwa wojna i jakie będzie wsparcie międzynarodowe. Oczywiście, gdyby Ukraina otrzymała jasne zasady dotyczące tego, ile pomocy otrzymamy, Narodowy Bank mógłby przejść na elastyczny kurs wymiany. Ale dopóki tak się nie stanie, polityka kursowa pozostanie taka sama, ze sztywną «prasą drukarską».
Erik Nayman podkreślił, że dewaluacja nie była spowodowana paniką społeczną, ale prasą drukarską NBU. Powodem jest to, że NBU kupował obligacje rządowe emitowane przez Ministerstwo Finansów, a nadwyżka hrywny trafiała na rynek, co sprowokowało dewaluację. Taka polityka monetarna jest obecnie zabroniona (MFW jest jej przeciwny).
Z makroekonomicznego punktu widzenia kurs wymiany powinien wynosić 45-49 hrywien za dolara. Ale NBU raczej nie złagodzi kursu walutowego. Nawet jeśli to zrobi, będzie to robić stopniowo - nie pozwoli na natychmiastowe uwolnienie kursu. Kiedy Ukraina zacznie otrzymywać reparacje, przyciągać inwestycje, wdrażać reformy lub zacznie otrzymywać fundusze na odbudowę, kurs wymiany ustabilizuje się. Na przykład tak, jak miało to miejsce w sąsiedniej Polsce, gdzie deficyt handlowy został pokryty pieniędzmi z UE.
Demografia jest ważnym czynnikiem dla rynku nieruchomości
Demografia jest kluczowym czynnikiem dla rynku nieruchomości, powiedział Naiman. W nieruchomościach nie jest ważna sama lokalizacja, a jedynie miejsce, w którym odbywa się ruch. Należy jednak również wziąć pod uwagę wypłacalność tego ruchu. Jest to najbardziej odpowiednie dla nieruchomości komercyjnych, ale sprawdza się również w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Jednak nieruchomości mieszkalne wymagają również ruchu transportu publicznego i infrastruktury do życia w pobliżu (sklepy, szkoły, kawiarnie, siłownie itp.).
"Mamy katastrofę demograficzną. W czasach kryzysu ludzie rzadziej decydują się na posiadanie dzieci, a wskaźnik urodzeń spada. Na przykład w latach 90. mieliśmy do czynienia z dziurą demograficzną. Od 1995 r. gospodarka rozwija się, a liczba dzieci zaczęła rosnąć, a za 20 lat staną się one konsumentami, w tym nieruchomości. Druga dziura demograficzna ma miejsce teraz, ale jej konsekwencje zobaczymy za 20 lat. Zmniejszy się liczba nabywców nieruchomości"
Pan Nayman zauważył, że liczba młodych ludzi poniżej 24 roku życia i osób w wieku 24-49 lat obecnie spada w Ukrainie. A jest to główna kategoria nabywców nieruchomości. Struktura wiekowa ludności na Ukrainie nawet w 2021 roku była gorsza niż w 2010 roku. Sytuacja w Kijowie jest lepsza w porównaniu z resztą kraju.
Wniosek jest taki, że deweloperom nadal będzie trudniej zarabiać pieniądze w sposób, w jaki robili to przez ostatnie 10 lat.
Nieruchomości mieszkaniowe: klasy aktywów, czynniki wyceny i prognozy
Obecnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych istnieją 4 klasy aktywów, w zależności od potrzeb właścicieli.
- Pasywne przechowywanie - ludzie uważają, że cegły są lepsze niż gotówka. Liczba takich osób maleje, ale istnieją. Ta klasa aktywów jest po prostu kupowana i utrzymywana - 0% zysku.
- Aktywne przechowywanie pozwala pokryć inflację, zwykle w formie kredytu hipotecznego. Rentowność wynosi ponad 5%.
- Aktywne zarabianie - inwestowanie w pit i sprzedawanie go w ciągu 2 lat, 15% rentowności.
- Zarabianie pasywne - wynajem, rentowność do 10% (rzeczywisty czynsz wynosi 5-6% rocznie w Kijowie), dzienny czynsz - więcej). Osoby wynajmujące nieruchomości często mają nadzieję, że ich cena wzrośnie.
Analitycy spodziewają się, że zasoby mieszkaniowe w Kijowie będą rosły nawet o 2% rocznie. Obecnie większość zasobów mieszkaniowych stolicy stanowią chruszczowki i domy panelowe.
Jeśli nie będzie więcej ludzi, ceny mieszkań nie wzrosną. Jeśli populacja wzrośnie, pojawi się niedobór nieruchomości, a co za tym idzie - wzrost cen. Przez ostatnie 15 lat mieliśmy deficyt. Jest jednak mało prawdopodobne, aby Kijów stracił ludzi, ponieważ niektórzy wyjechali, a inni przyjechali.
Czynniki wyceny nieruchomości:
- cena \ wynajem
- cena \ dochód osobisty
- dynamika dochodu PKB
- dostępność kredytów hipotecznych
- alternatywy inwestycyjne
- koszty utrzymania
Erik Nayman zauważył, że Amerykanin ze średnim dochodem musi pracować przez 7 lat i nie wydawać pieniędzy, aby kupić przeciętny dom. W Kijowie zajmuje to aż 17 lat.
Dlatego badacz uważa, że Ukraina będzie rosła w wolnym tempie przy słabej demografii. Hrywna będzie stosunkowo silna. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Kijowie będzie rósł dzięki nowym mieszkańcom. Ceny mieszkań pozostaną niezmienione. Popyt przeniesie się na jakość. Nieruchomości komercyjne tracą na wartości, sytuacja z biurami jest trudna, a magazyny mają się dobrze. Należy również rozważyć dostępność alternatyw inwestycyjnych.
