Які економічні фактори впливають на ринок нерухомості в Україні та як розвиватиметься ситуація у майбутньому - про це йшлось на презентації проекту KUKHAR Discussion Court «Що буде з цінами на нерухомість»‎.  

У дискусії взяли участь топові українські економісти, а також представники бізнесу у сфері нерухомості, девелопменту та інвестицій: економіст Михайло Кухар із Ukraine Economic Outlook, Андрій Вавриш, засновник Saga Development, Андрій Міма, засновник ЛУН, Ігор Ніконов, засновник ULPM, та Ерік Найман, співзасновник HUG'S. 

 

Стан економіки України і вплив на ринок нерухомості 

Михайло Кухар презентував загальний огляд огляд економічної ситуації в Україні та розповів, як це впливатиме на галузь нерухомості та будівництва. 

ВВП та структура економіки 

Він зазначив, що структура української економіки відчутно змінилась за час війни. Якщо у 2021 році понад 60% ВВП давав бізнес, приватний сектор - тобто вільна економіка, а 40% припадало на бюджет і дефіцит. То у 2022 частка приватного сектору склала вже 30%, а дві третини почав займати бюджет. Сам ВВП упав на 21%. За прогнозами UEO, у 2023 році три чверті економіки займатиме бюджет і дефіцит, а лише 27% - вільна економіка і бізнес. 

“Ця ситуація є типовою для військових країн. Наприклад у Великої Британії з 1939 по 1946 роки теж 80% займав бюджет з військовим державним замовленням” 

Якщо говорити про розподіл ВВП між приватним сектором та державним, то у 2022 році третина припадала на бізнес. У 2023 році очікується, що лише 4 частина - це буде приватний сектор, а решта - бюджет і його видатки. 

Що стосується динаміки падіння і зростання ВВП, то у 2022 році зафіксовано падіння ВВП в реальному виразі на 29%. Очікується, що за результатами 2 кварталу 2023 року ВВП зросте. Зростання обумовлене в першу чергу держзамовленням, тобто виживають бізнеси, в яких замовляє держава. Михайло Кухар наголосив, що нам ще далеко до довоєнного рівня, і ми не досягнемо його і до кінця 2023 року.  



 

Інфляція: промислова та споживча

Інфляція в Україні розганялась ще з кінця 2021 року. Споживча інфляція майже сягнула 27% торік, у 2023 вона знижується - за прогнозами сягне однозначного рівня наприкінці року.  Дефлятор ВВП перевищує 20% ще з 2021 року. Наприклад у 2021 - це понад 25%, а у 2022 - майже 35%.

“Цього року ми очікуємо дефлятор ВВП на рівні 20%. Отже якщо обігові кошти бізнесу в гривні зросли менше ніж на 20%, то ви не зростаєте і втрачаєте вартість обігових коштів”

Таблиця: Синій стовпчик - ціни на commodity, експорт, метали. Червоний стовпчик - споживча інфляція. 

Заробітна плата українців

Заробітна плата в Україні в 2022 році впала, але зараз уже почала відновлюватись. Історичного піку середня зарплата в Україні сягнула в грудні 2021 року - понад 640 доларів, а за 2021 рік - понад 614 доларів у середньому. Номінальна зарплата падала ж з початку війни.

При зміні курсу до 36,6 гривні за долар еквівалент доларової зарплати у 2022 просів до 424 долари - мінус 25% від рівня попереднього року. Сьогодні ж з 2023 року є сталий тренд до зростання заробітної плати.



Економісти прогнозують, що зарплата відновиться до довоєнного рівня в середині 2024 року. Це пов’язано у тому числі і з від’їздом населення за кордон, а також мобілізацією близько мільйона людей до Сил оборони. Відтак кількість вакансій зараз суттєво зростає, натомість кількість резюме - падає. Водночас якщо ми проведемо податкову реформу, заробітна плата зросте. 

 

Заощадження населення: понад 75 мільярдів доларів інвестиційного потенціалу

Що стосується заощаджень населення, то в Україні люди не проїдають свої збереження, попри те, що це типово для воєнної економіки. Оскільки зараз багато людей у ЗСУ, то вони часто не встигають витрачати зароблені кошти.

З 2022 по 2023 рік депозити населення зросли на понад 20%. На сьогодні близько 15 мільярдів у доларах знаходяться на гривневих депозитах українців. З 10 до 11 мільярдів доларів зросли валютні депозити населення. Разом - це близько 25 млрд доларів інвестиційний потенціал невикористаних грошей.



Окрім того, за інформацією економістів, у населення на руках знаходиться понад 60 мільярдів доларів готівки (а за даними НБУ - це усі 100 млрд доларів). Тобто інвестиційний потенціал для покупки нерухомості складає 25 млрд доларів в банківській системі, та як мінімум 50 млрд доларів - поза межами банків.

 

Бюджет: проблеми і потреби

Бюджет року війни виглядав би трагічно якби не допомога західних партнерів. 



На сьогодні податкові надходження ледь на чверть покривають видатки (в тому числі, військові). Зовні нам потрібно залучити 43 мільярда доларів (це кумулятивний фіскальний розрив). У 2023 із цієї суми ми залучаємо 4,2 млрд доларів у МВФ.

Найбільшими кредиторами України є США (надали понад 200 млрд доларів), ЄС - понад 30 млрд доларів, а також Британія, Німеччина, Японія, Канада, Польща, Нідерланди, Норвегія та Данія. Зовнішній борг України складає 20-25 мільярдів доларів щороку, бо половина коштів надходять у вигляді грантів. 



Що стосується експорту, то в 2021 році Україна наростила його +39,8% р\р, а в 2022 - спостерігалось падіння -35% р\р, у 2023 - падіння -15% р\р. Експорт у 2022 році почав відновлюватись, але згодом упав, бо закрили зерновий коридор.Експорт ІТ - в 2022 не сильно впав, і за 10 років ця галузь росте невпинно. Імпорт також падав у перший рік повномасштабної війни, але зараз почав зростати. 



Зараз великою проблемою є відтік коштів, оскільки якщо раніше трудові мігранти надсилали валюту в Україну своїм родинам, то зараз навпаки - надсилають своїм родинам за кордон. Попри це надходження від трудових мігрантів не впали і склали 12-13 мільярдів доларів у 2022. 



Відносно гарною новиною є те, що очікування перемоги формує ринок і впливає на нього. Проте до 2030 року ми втратимо трьохрічний ВВП. Так, Україна відновиться в 2024 році, дожене темпи зростання, проте не відновить вже той втрачений ВВП. 

 

Нерухомість: сценарії відновлення, роль інфляції, облікової ставки, демографії та прогнози на майбутнє

Економіст Ерік Найман зробив огляд сценаріїв розвитку економіки України та розповів, як вони вплинуть на ціни на нерухомість, пояснив чинник демографії, а також дав прогнози на ситуацію у галузі в найближчі роки.

 

Сценарії економічного відновлення України

На сьогодні є три варіанти розвитку економіки (цифри у відсотках було описано за допомогою опитування, в якому взяли участь 2 тисячі осіб):\

• Провал (ймовірність 25%, та відношення ВВП на особу відносно Польщі до 2040 року - 1\3)


• Застій (ймовірність 45%, та відношення ВВП на особу відносно Польщі - 1\2).


• Стрибок (ймовірність 30% і відношення ВВП на особу відносно Польщі -1\1)

Ерік Найман зазначив, що в 2007 році Україна підійшла на 60% від рівня Польщі за ВВП на особу населення. Чому важливий цей показник? Тому що є пряма кореляція між рівнем ВВП на людину та середнім рівнем заробітної плати. А від заробітної плати створюється уся інша економіка. І чим більше ВВП на людину, тим вище ціни на нерухомість. 



Примітно, що регулятор в своїх прогнозах опирається на сценарій застою. Очікується, що Україна лише наприкінці 2025 року досягне рівня 2021 року. Цього року нам потрібно 43 мільярди доларів міжнародної підтримки, в наступному році - 37 млрд доларів - це важливо для стабільності курсу.  У цифрах також закладено, що війна закінчиться в ІІ половині 2024 року. 



 

Інфляція та роль облікової ставки НБУ

Інфляція в Україні на сьогодні падає, цього року споживча очікується на рівні 10,6%. Однак це пов’язано із доходами населення, підкреслив Найман. Якби доходи українців були б високими - то інфляція була б більшою. Окрім того, вагому роль у стримуванні зростання цін відіграє стабільний курс гривні. 



Що важливо для цін на нерухомість в даному контексті - це облікова ставка НБУ, адже вона впливає на іпотеку.  З кінця липня 2023 року облікова ставка складає 22%, прогнозується зниження ставки до 18% у 4 кварталі цього року. Але це усе одно високий показник для стимулювання іпотеки. 

“Поки НБУ ніяк не допомагає зростанню цін на нерухомість, ставку знижує неактивно. Можливо, при ставці 10-12% відновиться зростання іпотеки”

 

Валютні резерви та курсоутворення

Валютні резерви у нас досить непогані та складають більше 40 мільярдів доларів, щомісяця прибуває по мільярду, тож, очікувано, що до кінця року буде 50 мільярдів. Резерви потрібно накопичувати, оскільки невідомо, скільки триватиме війна і якою буде міжнародна підтримка. Звісно, якби Україні дали чіткі правила, скільки даватимуть нам допомоги, то Нацбанк міг би перейти до гнучкого курсу. Але поки цього немає, то буде зберігатись така валютна політика на фоні жорсткого “друкарського станка”. 



Ерік Найман наголосив, що причиною девальвації є зовсім не паніка населення, а “друкарський верстат” НБУ. Тому що Нацбанк викупав ОВДП, які випускав Мінфін, а надлишкова гривня виходила на ринок і це провокувало девальвацію. Наразі така монетарна політика заборонена (проти - МВФ). 



З точки зору макроекономіки валютний курс має бути 45-49 гривень за долар. Але НБУ навряд піде на пом’якшення валютного курсу. Навіть якщо це робитимуть, то поступово - не будуть одразу відпускати курс у вільне плавання. Коли Україна почне отримувати репарації, залучить інвестиції, зробить реформи або почнуть заходити кошти на відновлення - тоді курс вирівняється. Наприклад, як це було в сусідній Польщі - де дефіцит торгового балансу покривався грошима ЄС. 

Демографія - важливий чинник для нерухомості

Ключовий фактор для ринку нерухомості - демографія, зазначив Найман. У нерухомості важливо не саме місце, а лише місце, де йде трафік. Утім, потрібно враховувати і платоспроможність цього трафіка. Найбільше це підходить для комерційної нерухомості, але і працює для житлової. Проте для житлової потрібно ще трафік громадського транспорту та інфраструктура для життя поруч (магазини, школа, кафе, спортзал, тощо). 

“З демографією у нас катастрофа. Коли криза, люди менше прагнуть заводити дітей, народжуваність падає. Наприклад, у 90-х була демографічна яма. З 1995 року економіка пішла вверх і почався приріст дітей, які через 20 років стають споживачами, в тому числі, нерухомості. Друга демографічна яма спостерігається зараз, але наслідки ми побачимо через 20 років. Кількість покупців нерухомості буде скорочуватись”

 



Найман зазначив, що зараз Україні скорочується молодь до 24 років та люди віком 24-49 років. А це є основною категорією покупців нерухомості. Вікова структура населення в Україні навіть у 2021 була гіршою, ніж у 2010. У Києві ситуація краща порівняно з країною.



Висновок такий, що девелоперам далі буде важче заробляти гроші так, як вони це робили попередні 10 років.



 

Житлова нерухомість: класи активів, чинники оцінки та прогнози

На ринку житлової нерухомості сьогодні є 4 класи активів, які залежать від потреб власників. 

1. Пасивне зберігання - люди міркують таким чином, що цегла краще готівки. Таких людей стає менше, але вони є. Цей клас активів просто купують і утримують - 0% доходності.


2. Активне зберігання дозволяє покривати інфляцію, зазвичай це іпотека. Дохідність більше 5%. 


3. Активний заробіток - вкластись в котлован і через 2 роки продати, 15% доходності. 


4. Пасивно заробляти - здавати в оренду, дохідність - до 10% (власне оренда 5-6% річних в Києві), подобово - більше). Часто люди, які здають нерухомість, сподіваються, що вона подорожчає. 

Аналітики очікують, що площа житлового фонду у Києві буде зростати - до 2% на рік. Наразі основна маса житлового фонду столиці - хрущовки та панельні будинки.



Якщо людей не буде більше - то житло не дорожчатиме. Якщо населення зростатиме, то буде дефіцит нерухомості і відповідно зростання цін. Останні 15 років у нас був дефіцит. Однак Київ навряд втрачатиме людей, тому що одні поїхали, але інші - приїхали. 

Чинники оцінки нерухомості:

• ціна\оренда  


• ціна \ персональний дохід


• динаміка доходів ВВП


• доступність іпотеки


• інвестиційні альтернативи


• витрати на утримання

Ерік Найман зазначив, що американцю із середнім доходом потрібно 7 років працювати і не витрачати кошти, щоб придбати середньостатистичний дім. У Києві ж це до 17 років. 

Отже дослідник вважає, що Україна зростатиме слабким темпом за слабкої демографії. Гривня буде порівняно сильною. Ринок житлової нерухомості Києва зростатиме за рахунок приїжджих. Ціни на житло залишаться без особливих змін. Попит буде переходити до якості. Комерційна нерухомість - на спаді, з офісами важка ситуація, гарна обстановка у складських приміщеннях. Також слід враховувати наявність інвестиційних альтернатив.