Какие экономические факторы влияют на рынок недвижимости в Украине и как будет развиваться ситуация в будущем - об этом шла речь на презентации проекта KUKHAR Discussion Court «Что будет с ценами на недвижимость»‎.

В дискуссии приняли участие топовые украинские экономисты, а также представители бизнеса в сфере недвижимости, девелопмента и инвестиций: экономист Михаил Кухар из Ukraine Economic Outlook, Андрей Вавриш - основатель Saga Development, Андрей Мима - основатель ЛУН, Игорь Никонов - основатель ULPM, и Эрик Найман - соучредитель HUG'S.

 

Состояние экономики Украины и влияние на рынок недвижимости

Михаил Кухар презентовал общий обзор обзора экономической ситуации в Украине и рассказал, как это будет влиять на отрасль недвижимости и строительства.

ВВП и структура экономики

Аналитик отметил, что структура украинской экономики ощутимо изменилась за время войны. Если в 2021 году более 60% ВВП давал бизнес, частный сектор – то есть свободная экономика, а 40% приходилось на бюджет и дефицит. Тогда как в 2022 году доля частного сектора составила уже 30%, а две трети начал занимать бюджет. Сам ВВП упал на 21%. По прогнозам UEO, в 2023 году три четверти экономики будут занимать бюджет и дефицит, а только 27% - свободная экономика и бизнес.

“Эта ситуация типична для военных стран. Например, в Великобритании с 1939 по 1946 годы тоже 80% занимал бюджет с военным государственным заказом”

Если говорить о распределении ВВП между частным и государственным сектором, то в 2022 году треть приходилась на бизнес. В 2023 году ожидается, что только 4 часть – это будет частный сектор, а остальные – бюджет и его расходы.



Что касается динамики падения и роста ВВП, то в 2022 году зафиксировано падение ВВП в реальном выражении на 29%. Ожидается, что по результатам 2 квартала 2023 года ВВП вырастет. Рост обусловлен в первую очередь госзаказом, то есть выживают бизнесы, у которых заказывает государство. Михаил Кухар подчеркнул, что нам еще далеко до довоенного уровня, и мы не достигнем его и до конца 2023 года.

 

Инфляция: промышленная и потребительская

Инфляция в Украине разгонялась с конца 2021 года. Потребительская инфляция почти достигла 27% в прошлом году, в 2023 году она снижается - по прогнозам достигнет однозначного уровня в конце года. Дефлятор ВВП превышает 20% с 2021 года. Например, в 2021 - это более 25%, а в 2022 - почти 35%.

“В этом году мы ожидаем дефлятор ВВП на уровне 20%. Так что если оборотные средства бизнеса в гривне выросли менее чем на 20%, то вы не растете и теряете стоимость оборотных средств”

Таблица: Синяя колонка - цены на commodity, экспорт, металлы. Красный столбик – потребительская инфляция.



 

Заработная плата украинцев

Заработная плата в Украине в 2022 году упала, но сейчас начала восстанавливаться. Исторического пика средняя зарплата в Украине достигла в декабре 2021 года – более 640 долларов, а за 2021 год – более 614 долларов в среднем. 

Номинальная зарплата падала с начала войны. При изменении курса до 36,6 гривны за доллар эквивалент долларовой зарплаты в 2022 году просел до 424 доллара - минус 25% от уровня предыдущего года. Сегодня же с 2023 года есть постоянный тренд к росту заработной платы. 



Экономисты прогнозируют, что зарплата возобновится до довоенного уровня в середине 2024 года. Это связано в том числе и с отъездом населения за границу, а также мобилизацией около миллиона человек в Силы обороны. Следовательно, количество вакансий сейчас существенно растет, а количество резюме - падает. В то же время, если мы проведем налоговую реформу, заработная плата возрастет еще сильнее.

 

Сбережения населения: более 75 миллиардов долларов инвестиционного потенциала

Что касается сбережений населения, то в Украине люди не проедают свои деньги, несмотря на то, что это типично для военной экономики. И поскольку сейчас много людей в ВСУ, они часто не успевают тратить заработанные средства. 

С 2022 по 2023 год депозиты населения выросли более чем на 20%. На сегодняшний день около 15 миллиардов в долларах находятся на гривневых депозитах украинцев. С 10 до 11 миллиардов долларов выросли валютные депозиты населения. Итого – это около 25 млрд долларов инвестиционный потенциал неиспользованных денег. 



Кроме того, по информации экономистов, у населения на руках находится более 60 миллиардов долларов налички (а по данным НБУ – это все 100 млрд долларов). То есть инвестиционный потенциал для покупки недвижимости составляет 25 млрд долларов в банковской системе, и как минимум 50 млрд долларов – вне банков.

 

Бюджет Украины: проблемы и потребности

Бюджет года войны выглядел бы трагически, если бы не помощь западных партнеров.



На сегодняшний день налоговые поступления едва на четверть покрывают расходы (в том числе, военные). Внешне нам нужно привлечь 43 миллиарда долларов (это кумулятивный фискальный разрыв). В 2023 году из этой суммы мы привлекаем 4,2 млрд долларов в МВФ.

Крупнейшими кредиторами Украины являются США (предоставили более 200 млрд долларов), ЕС – более 30 млрд долларов, а также Британия, Германия, Япония, Канада, Польша, Нидерланды, Норвегия и Дания. Внешний долг Украины составляет 20-25 миллиардов долларов в год, потому что половина средств поступают в виде грантов.



Что касается экспорта, то в 2021 году Украина нарастила его +39,8%, а в 2022 - наблюдалось падение -35%, в 2023 - падение -15%. Экспорт в 2022 году начал восстанавливаться, но впоследствии упал, потому что закрыли зерновой коридор. Экспорт ІТ - в 2022 не сильно упал, и за 10 лет эта отрасль растет непрерывно. Импорт также падал в первый год полномасштабной войны, но сейчас начал расти.



Сейчас большой проблемой является отток средств, поскольку если раньше трудовые мигранты присылали валюту в Украину своим семьям, то сейчас наоборот - присылают своим семьям за границу. Несмотря на это, поступления от трудовых мигрантов не сильно упали и составили 12-13 миллиардов долларов в 2022 году.



Относительно хорошей новостью является то, что ожидание победы формирует рынок и влияет на него. Однако к 2030 году мы потеряем трехлетний ВВП. Украина восстановится в 2024 году, догонит темпы роста, однако не восстановит уже тот потерянный ВВП.

 

Недвижимость: сценарии восстановления, роль инфляции, учетной ставки, демографии и прогнозы на будущее

Экономист, сооснователь HUG'S Эрик Найман сделал обзор сценариев развития экономики Украины и рассказал, как они окажут влияние на цены на недвижимость, объяснил фактор демографии, а также дал прогнозы на ситуацию в отрасли в ближайшие годы.

 

Сценарии восстановления экономики Украины

На сегодняшний день есть три варианта развития экономики (цифры в процентах были описаны с помощью опроса, в котором приняли участие 2 тысячи человек):

• Провал (вероятность 25%, и отношение ВВП на человека в отношении Польши к 2040 году - 1\3)


• Застой (вероятность 45%, и отношение ВВП на человека в отношении Польши - 1\2).


• Прыжок (вероятность 30% и отношение ВВП на человека по отношению к Польше -1\1)

Эрик Найман отметил, что в 2007 году Украина подошла на 60% от уровня Польши по ВВП на человека. Почему важен этот показатель? Потому что есть прямая корреляция между уровнем ВВП на человека и средним уровнем заработной платы. От заработной платы создается вся остальная экономика. И чем больше ВВП на человека, тем выше цены на недвижимость.



Примечательно, что регулятор в своих прогнозах опирается на сценарий застоя. Ожидается, что Украина только в конце 2025 достигнет уровня 2021 года. В этом году нам нужно 43 миллиарда долларов международной поддержки, в следующем году – 37 млрд долларов – это важно для стабильности курса. В цифрах также заложено, что война закончится во II половине 2024 года.



 

Инфляция и роль учетной ставки НБУ

Инфляция в Украине на сегодняшний день падает, в этом году потребительская ожидается на уровне 10,6%. Однако этот показатель связан с доходами населения, подчеркнул Найман. Если бы доходы украинцев были бы высокими - то инфляция была бы больше. Кроме того, важную роль в сдерживании роста цен играет стабильный курс гривны.



Что важно для цен на недвижимость в данном контексте – это учетная ставка НБУ, ведь она влияет на ипотеку. С конца июля 2023 года учетная ставка составляет 22%, прогнозируется понижение ставки до 18% в 4 квартале этого года. Но это все равно слишком высокий показатель для стимулирования ипотеки.

“Пока НБУ никак не помогает росту цен на недвижимость, ставку снижает неактивно. Возможно, при ставке 10-12% возобновится рост ипотеки.”

 

Валютные резервы и курсообразование

Валютные резервы у нас достаточно неплохие и составляют более 40 миллиардов долларов, ежемесячно прибывает по миллиарду, так что ожидается, что до конца года будет 50 миллиардов. Резервы нужно накапливать, поскольку неизвестно, сколько будет длиться война и какова будет международная поддержка. Конечно, если бы Украине дали четкие правила, сколько нам будут перечислять помощи, то Нацбанк мог бы перейти к гибкому курсу. Но пока этого нет, будет сохраняться такая же валютная политика на фоне жесткого печатного станка.



Эрик Найман подчеркнул, что причиной девальвации является вовсе не паника населения, а "печатный станок" НБУ. Потому что Нацбанк выкупал ОВГЗ, выпускаемые Минфином, а избыточная гривна выходила на рынок и это провоцировало девальвацию. Сейчас такая монетарная политика запрещена (против выступает  МВФ).



С точки зрения макроэкономики валютный курс должен быть 45-49 гривен за доллар. Но НБУ вряд ли пойдет на смягчение валютного курса. Даже если это сделают, то постепенно – не будут сразу отпускать курс в свободное плавание. Когда Украина начнет получать репарации, привлечет инвестиции, сделает реформы или начнут заходить средства на восстановление – тогда курс выровняется. Например, как это было в соседней Польше – где дефицит торгового баланса покрывался деньгами ЕС.



 

Демография – важный фактор для недвижимости

Ключевой фактор для рынка недвижимости – демография, отметил Найман. В недвижимости важно не столько место, а скорее место, где идет трафик. Впрочем, следует учитывать и платежеспособность этого трафика. Более всего это подходит для коммерческой недвижимости, но также этот принцип работает и для жилой. Однако для жилой требуется еще трафик общественного транспорта и инфраструктура для жизни рядом (магазины, школа, кафе, спортзал и т.д.).

“С демографией у нас катастрофа. Когда кризис, люди меньше стремятся заводить детей, рождаемость падает. К примеру, в 90-х была демографическая яма. С 1995 года экономика пошла вверх и начался прирост детей, спустя 20 лет становящихся потребителями, в том числе, недвижимости. Вторая демографическая яма наблюдается сейчас, но последствия мы увидим через 20 лет. Количество покупателей недвижимости будет сокращаться”

 

 



Найман отметил, что сейчас в Украине сокращается молодежь до 24 лет и люди в возрасте 24-49 лет. А это основная категория покупателей недвижимости. Возрастная структура населения в Украине даже в 2021 была хуже, чем в 2010. В Киеве ситуация лучше по сравнению со всей страной.



Вывод таков, что девелоперам дальше будет труднее зарабатывать деньги так, как они это делали в предыдущие 10 лет.



 

Жилищная недвижимость: классы активов, факторы оценки и прогнозы

На рынке жилой недвижимости сегодня есть 4 класса активов, зависящих от потребностей собственников.

• Пассивное хранение – люди рассуждают таким образом, что кирпич лучше наличных. Таких людей становится меньше, но они есть. Этот класс активов просто покупают и удерживают – 0% доходности.


• Активное хранение позволяет покрывать инфляцию, обычно это ипотека. Доходность больше 5%.


• Активный заработок – вложиться в котлован и через 2 года продать, 15% доходности.


• Пассивно зарабатывать – сдавать в аренду, доходность – до 10% (собственно аренда 5-6% годовых в Киеве), посуточно – больше). Часто люди, сдающие недвижимость, надеются, что она подорожает.

Аналитики ожидают, что площадь жилищного фонда будет расти – до 2% в год. В настоящее время основная масса жилищного фонда столицы – хрущевки и панельные дома.



Если людей не будет больше – то жилье не будет дорожать. Если население будет расти, то будет дефицит недвижимости и соответственно рост цен. Последние 15 лет у нас был недостаток. Однако Киев вряд ли будет терять людей, потому что одни уехали, но другие - приехали.

Факторы оценки недвижимости:

• цена\аренда


• цена\персональный доход


• динамика доходов ВВП


• доступность ипотеки


• инвестиционные альтернативы


• расходы на содержание

 

Эрик Найман отметил, что американцу со средним доходом нужно 7 лет работать и не тратить деньги, чтобы приобрести среднестатистический дом. В Киеве этот срок составляет до 17 лет.

Исследователь считает, что Украина будет расти слабым темпом при слабой демографии. Гривна будет сравнительно сильной. Рынок жилой недвижимости Киева будет расти за счет приезжих. Цены на жилье останутся без особых изменений. Спрос будет переходить к качеству. Коммерческая недвижимость – на спаде, с офисами тяжелая ситуация, хорошая обстановка в складских помещениях. Также следует учитывать наличие инвестиционных альтернатив.