Przez wiele lat Dubaj pozostawał „bezpieczną przystanią” dla wielkiego kapitału na Bliskim Wschodzie, zachwycając swoim postępem technologicznym nawet najbardziej wymagających inwestorów. Gospodarka Zjednoczonych Emiratów Arabskich oraz lokalny rynek nieruchomości przyciągały przedsiębiorców z całego świata. Nawet wojna, która na krótko wybuchła, nie zdołała na dłużej ostudzić tego zainteresowania.
W czerwcu kapitalizacja rynkowa na Dubajskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (DFM) przekroczyła 1 bilion dirhamów. Rynki ZEA odnotowały znaczny wzrost w reakcji na wiadomości o perspektywach zawarcia porozumienia pokojowego między USA a Iranem.
Co zapewniło stabilność gospodarki emiratów; dlaczego Zjednoczone Emiraty Arabskie pozostają światowym magnesem dla kapitału; jak zmienił się profil nabywcy nieruchomości i jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy zagraniczni — porozmawialiśmy z Jurijem Ilnickim, założycielem i dyrektorem generalnym firmy Stradom Real Estate w Dubaju.
Ilnycki działa w branży nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich już od ponad 5 lat i w tym czasie brał udział w obsłudze transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jego firma specjalizuje się w doborze obiektów inwestycyjnych, obsłudze transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, a także w doradztwie dla międzynarodowych klientów, którzy rozważają Zjednoczone Emiraty Arabskie jako kierunek inwestycji i relokacji.
Proszę opowiedzieć o specjalizacji Stradom Real Estate – w jaki sposób buduje Pan relacje z inwestorami?
Jurij Ilnycki: Stradom Real Estate współpracuje z klientami z Europy, Wielkiej Brytanii, krajów WNP, Bliskiego Wschodu i Azji. Głównym obszarem zainteresowania firmy są nieruchomości klasy premium oraz inwestycyjne w Dubaju, w tym tak popularne dzielnice jak Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emirates Hills oraz inne perspektywiczne lokalizacje.
W ostatnich latach obserwujemy znaczącą zmianę struktury popytu: coraz więcej klientów postrzega nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie tylko jako narzędzie generowania dochodu, ale także jako sposób na ochronę kapitału, dywersyfikację aktywów oraz zapewnienie wysokiej jakości życia swoim rodzinom.
Dzięki wieloletniemu doświadczeniu na rynku oraz dogłębnemu zrozumieniu jego specyfiki staramy się pomagać inwestorom w podejmowaniu wyważonych decyzji opartych nie na krótkoterminowych trendach, ale na długoterminowej strategii inwestycyjnej i fundamentalnych wskaźnikach rynkowych.
Jak Pan ocenia, na ile gospodarka i aktywność biznesowa w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zdążyły się już odbudować po aktywnej fazie konfliktu, który obserwowaliśmy w regionie? Na jakie wskaźniki ekonomiczne zwraca Pan jako ekspert uwagę przede wszystkim?
Jurij Ilnycki: Moim zdaniem gospodarka ZEA wykazała się dużą odpornością nawet w okresie najbardziej napiętej fazy konfliktu regionalnego. Pomimo początkowej ostrożności ze strony inwestorów i tymczasowego spadku aktywności gospodarczej w niektórych sektorach nie doszło do znaczącego załamania gospodarczego. Co więcej, najnowsze doniesienia o wzroście kapitalizacji Dubai Financial Market do ponad 1 biliona dirhamów świadczą o utrzymaniu zaufania inwestorów do gospodarki emiratu i całego kraju.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, który obserwuję na co dzień, to po okresie zwiększonej ostrożności widzimy powrót popytu zarówno ze strony nabywców końcowych, jak i inwestorów. Liczba oglądanych nieruchomości, zapytań o zakup oraz zawartych transakcji utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w segmencie premium oraz w najbardziej poszukiwanych dzielnicach Dubaju.
Przede wszystkim zwracam uwagę na kilka kluczowych wskaźników:
- wolumen i wartość transakcji na rynku nieruchomości (raport DLD);
- dynamikę cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych;
- wskaźniki rynku akcji ZEA, w tym kapitalizację DFM i ADX;
- ruch turystyczny i obłożenie hoteli;
- poziom akcji kredytowej banków oraz aktywność na rynku kredytów hipotecznych;
- wielkość bezpośrednich inwestycji zagranicznych.
Obecnie większość tych wskaźników utrzymuje się na wysokim poziomie lub nadal wykazuje tendencję wzrostową. Świadczy to o tym, że gospodarka ZEA nie tylko odbudowała się po okresie napięć geopolitycznych, ale także nadal się rozwija dzięki zdywersyfikowanej gospodarce, stabilnemu systemowi finansowemu oraz utrzymującemu się statusowi kraju jako jednego z kluczowych ośrodków biznesowych i inwestycyjnych regionu.
Co stało się kluczowym warunkiem stabilności gospodarki ZEA?
Jurij Ilnycki: Kluczowym warunkiem stabilności gospodarki ZEA stała się dywersyfikacja.
Kraj już dawno przestał polegać wyłącznie na ropie naftowej. Obecnie gospodarkę wspiera od razu kilka silnych sektorów: nieruchomości, turystyka, handel, logistyka, finanse, technologie, lotnictwo oraz przyciąganie międzynarodowego kapitału.
Drugim ważnym czynnikiem jest szybka adaptacja państwa do ryzyk zewnętrznych. ZEA potrafią operatywnie reagować na wyzwania geopolityczne, zachowywać stabilność biznesową, zapewniać bezpieczeństwo kapitału oraz podtrzymywać zaufanie inwestorów.
Zjednoczone Emiraty Arabskie zajęły pierwsze miejsce w światowym rankingu atrakcyjności inwestycyjnej, opublikowanym w czerwcu tego roku. Okazało się, że 56% inwestorów z całego świata wykazuje poważne zainteresowanie tym rynkiem nieruchomości. I to pomimo ryzyk geopolitycznych w regionie. Jak można wyjaśnić to zjawisko?
Jurij Ilnycki: Zjawisko to można wyjaśnić tym, że inwestorzy oceniają nie tyle położenie geograficzne kraju, co jakość środowiska inwestycyjnego oraz poziom ochrony kapitału.
Paradoksalnie, ale w okresach globalnej niestabilności Zjednoczone Emiraty Arabskie często umacniają swoją pozycję. Wielu inwestorów postrzega Dubaj nie jako część problemu regionu, ale jako jedno z najbezpieczniejszych centrów finansowych i biznesowych na Bliskim Wschodzie.
Z punktu widzenia rynku nieruchomości atrakcyjność ZEA opiera się obecnie na kilku czynnikach.
Po pierwsze, rynek nadal wykazuje stały wzrost wartości aktywów i stawek czynszowych, co pozwala inwestorom liczyć zarówno na wzrost kapitału, jak i na stabilny dochód z wynajmu.
Po drugie, Zjednoczone Emiraty Arabskie oferują jedno z najbardziej sprzyjających środowisk podatkowych na świecie: brak podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od zysków kapitałowych oraz rocznego podatku od nieruchomości sprawia, że inwestycje są szczególnie atrakcyjne w porównaniu z wieloma rynkami europejskimi i zachodnimi.
Po trzecie, ważną rolę odgrywa popyt międzynarodowy. Nabywcami nieruchomości w Dubaju są inwestorzy z Europy, krajów WNP, Azji, Indii, Chin, Wielkiej Brytanii i Bliskiego Wschodu. Taka dywersyfikacja zmniejsza zależność rynku od sytuacji gospodarczej w jakimkolwiek pojedynczym kraju.
Z jakich krajów napływa obecnie najwięcej kapitału? Czy profil nabywcy uległ zmianie po rozpoczęciu się niestabilności geopolitycznej na Bliskim Wschodzie?
Jurij Ilnycki: Na razie trudno to stwierdzić. Jednak profil nabywcy rzeczywiście uległ zmianie. Obecnie główny napływ kapitału na rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich pochodzi z Indii, Wielkiej Brytanii, Chin, krajów WNP, krajów Zatoki Perskiej, a także z Europy. Jednocześnie po rozpoczęciu geopolitycznej niestabilności w różnych regionach świata obserwujemy dalszą dywersyfikację popytu: Dubaj coraz częściej postrzegany jest nie tylko jako platforma inwestycyjna, ale także jako miejsce do życia, prowadzenia działalności gospodarczej i zabezpieczenia kapitału.
Profil nabywcy rzeczywiście uległ zmianie. O ile wcześniej znaczna część inwestorów skupiała się głównie na krótkoterminowej rentowności i odsprzedaży nieruchomości, o tyle obecnie obserwujemy znacznie więcej nabywców, którzy traktują nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jako aktywa długoterminowe. Wielu kupuje mieszkania na własne potrzeby, w celu uzyskania statusu rezydenta, przeniesienia rodziny lub dywersyfikacji aktywów w kilku krajach.
Bez wątpienia nabywcy stali się bardziej wybredni. W obliczu wysokich cen i dużej podaży nowych nieruchomości inwestorzy znacznie dokładniej analizują reputację dewelopera, lokalizację projektu, terminy realizacji, jakość wykonania oraz potencjał wzrostu wartości nieruchomości. O ile kilka lat temu popyt był w dużej mierze emocjonalny, o tyle dziś decyzje podejmowane są znacznie bardziej wyważone i profesjonalne.
Moim zdaniem obecna selektywność nabywców jest pozytywnym sygnałem dla rynku. Świadczy ona o jego dojrzałości: inwestorzy są gotowi zainwestować znaczne środki, ale oczekują przejrzystości, jakości i długoterminowej wartości aktywów, a nie tylko szybkiego wzrostu cen.
Jak obecnie kształtują się ceny nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich w porównaniu z wynikami z poprzednich lat?
Jurij Ilnycki: Jeśli porównać obecną sytuację z poprzednimi latami, to rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, a zwłaszcza w Dubaju, nadal znajduje się na znacznie wyższym poziomie niż przed rozpoczęciem cyklu wzrostowego w latach 2020–2021. W ciągu ostatnich pięciu lat ceny w segmencie premium wzrosły ponad dwukrotnie, a wartość willi w niektórych kluczowych lokalizacjach wzrosła o prawie 100%.
Jednocześnie obecnie obserwujemy nie tyle dalszy gwałtowny wzrost cen, co stopniowe przechodzenie rynku w bardziej dojrzałą fazę. Po rekordowych wynikach z lat 2024–2025 tempo wzrostu zaczyna zwalniać. O ile wcześniej w poszczególnych segmentach roczny wzrost mógł sięgać 20–30% i więcej, o tyle obecnie rynek wykazuje bardziej zrównoważoną dynamikę.
Szczególnie interesująco prezentuje się segment premium. Pomimo wzrostu podaży takie dzielnice jak Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island i Dubai Hills Estate nadal cieszą się dużym popytem dzięki ograniczonej liczbie wysokiej jakości nieruchomości oraz stałemu zainteresowaniu ze strony międzynarodowych inwestorów.
Które dzielnice Dubaju mają obecnie największy potencjał wzrostu w perspektywie trzech do pięciu lat i dlaczego inwestorzy powinni zwrócić na nie uwagę?
Jurij Ilnycki: Przede wszystkim osiedla typu master-community, takie jak Palm Jumeirah, Dubai Hills, Madinat Jumeirah Living oraz Creek Harbour. Radzę również zwrócić uwagę na dzielnice: Dubai South, Town Square oraz Dubai Land.4
Dubaj tradycyjnie przyciąga inwestorów wysoką rentownością z wynajmu. Czy ta zaleta utrzymuje się w obliczu rosnących cen nieruchomości, czy też rentowność stopniowo spada?
Jurij Ilnycki: Rentowność rzeczywiście stopniowo spada w porównaniu z rekordowymi wynikami z poprzednich lat, jednak Dubaj, podobnie jak dotychczas, pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości na świecie pod względem dochodów z wynajmu.
Główną przyczyną spadku rentowności jest fakt, że ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły szybciej niż stawki czynszu. Jednak czynsze również nadal rosną ze względu na wzrost liczby ludności, napływ specjalistów oraz zwiększającą się liczbę firm otwierających biura w emiracie.
Obecnie średnia stopa zwrotu brutto w Dubaju wynosi około 6–8% rocznie, a w niektórych dzielnicach może sięgać nawet 8–10%. Dla porównania, w wielu dużych europejskich stolicach analogiczny wskaźnik najczęściej mieści się w przedziale 2–4%, a w niektórych dzielnicach premium jest nawet niższy.
Jeśli chodzi o prognozę na lata 2027–2028, czy spodziewają się Państwo nowej fali wzrostu cen, dalszej stabilizacji czy też głębszej korekty? Na jakie kluczowe wskaźniki inwestorzy powinni zwracać uwagę już teraz?
Jurij Ilnycki: Moim zdaniem w latach 2027–2028 najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla rynku nieruchomości w Dubaju nie jest gwałtowny wzrost ani głęboka korekta, ale przejście do bardziej zrównoważonego i stabilnego rozwoju.
Po kilku latach bardzo dynamicznego wzrostu rynek stopniowo wkracza w bardziej dojrzałą fazę. Już teraz obserwujemy spowolnienie tempa wzrostu cen w porównaniu z rekordowymi wynikami ostatnich lat. Jednak czynniki fundamentalne wspierające rynek pozostają silne: wzrost liczby ludności, napływ wykwalifikowanych specjalistów i przedsiębiorców, rozwój gospodarki, a także duże zainteresowanie inwestorów międzynarodowych Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi.
Dlatego raczej spodziewam się umiarkowanego wzrostu cen w wysokiej jakości projektach i najbardziej poszukiwanych lokalizacjach niż szeroko zakrojonej korekty na całym rynku.
Jakie główne błędy obserwuje Pan w zachowaniu inwestorów, którzy być może po raz pierwszy wkraczają na rynek ZEA?
Jurij Ilnycki: Moim zdaniem najczęstszym błędem inwestorów, którzy po raz pierwszy wkraczają na rynek ZEA, jest dążenie do podejmowania decyzji zbyt szybko, kierując się wyłącznie obiecowaną rentownością lub materiałami marketingowymi dewelopera.
Wielu początkujących postrzega rynek w Dubaju jako jednolitą przestrzeń, gdzie każda nieruchomość automatycznie zyskuje na wartości. W rzeczywistości wyniki inwestycji mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, jakości projektu, reputacji dewelopera oraz terminów realizacji.
Drugim powszechnym błędem jest niedostateczna uwaga poświęcana deweloperowi. Inwestorzy często skupiają się na atrakcyjnej cenie lub dogodnym planie płatności, nie analizując historii firmy, jakości jej poprzednich projektów oraz zdolności do dotrzymywania deklarowanych terminów budowy.
Trzecim błędem jest wybór obiektu bez jasnej strategii inwestycyjnej. (Nazywamy to również strategią wyjścia.) Przed zakupem ważne jest, aby zrozumieć, jaki cel ma inwestor: uzyskanie dochodu z wynajmu, długoterminowy wzrost kapitału, odsprzedaż na etapie budowy lub nabycie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.
Jaką najważniejszą radę dałby Pan zagranicznemu inwestorowi, który rozważa zakup nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich?
Jurij Ilnycki: Nie kupujcie po prostu nieruchomości, ale wybierzcie odpowiednią lokalizację i odpowiedniego dewelopera.
Na rynku ZEA można znaleźć obiekty praktycznie w każdym przedziale cenowym, jednak nie wszystkie z nich mają taki sam potencjał inwestycyjny. Historia pokazuje, że największą stabilność w okresach wahań rynkowych oraz najlepszy wzrost wartości wykazują projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, realizowane przez wiarygodnych deweloperów o sprawdzonej reputacji.
Ponadto zawsze zalecam inwestorom, aby nie skupiali się wyłącznie na obiecanej rentowności dzisiaj, ale zadali sobie pytanie: czy ta nieruchomość będzie poszukiwana za pięć czy dziesięć lat? To właśnie długoterminowa płynność aktywów najczęściej okazuje się ważniejsza niż krótkoterminowy zysk.
Zjednoczone Emiraty Arabskie oferują obecnie unikalne połączenie czynników: stabilną gospodarkę, sprzyjające warunki podatkowe, wysoki poziom bezpieczeństwa oraz stały napływ kapitału międzynarodowego. Jednak sukces inwestycji zależy nie tyle od samego rynku, co od jakości wybranego obiektu i właściwie sformułowanej strategii.
Dlatego moja główna rada brzmi: nie podejmuj decyzji pod wpływem emocji lub panującej gorączki.
Czytaj nas na Telegram i Sends
