Многие годы Дубай оставался «тихой гаванью» для большого капитала на Ближнем Востоке, поражая своим технологическим прогрессом самых требовательных инвесторов. Экономика ОАЭ и местный рынок недвижимости привлекали бизнес со всего мира. И даже временно вспыхнувшая война не смогла надолго охладить этот интерес.
В июне рыночная капитализация на Дубайском финансовом рынке (DFM) превысила 1 трлн дирхамов. Рынки ОАЭ показали значительный рост, реагируя на новости о перспективах мирного соглашения между США и Ираном.
Что обеспечило устойчивость экономики эмиратов; почему ОАЭ остаются мировым магнитом для капитала; как изменился портрет покупателя недвижимости и какие ошибки чаще всего совершают иностранные инвесторы — мы поговорили с Юрием Ильницким, основателем и генеральным директором компании Stradom Real Estate в Дубае.
Ильницкий работает в сфере недвижимости ОАЭ уже более 5 лет и за это время принимал участие в сопровождении сделок как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Его компания специализируется на подборе инвестиционных объектов, сопровождении сделок по покупке и продаже недвижимости, а также консультировании международных клиентов, рассматривающих ОАЭ как направление для инвестиций и релокации.
Расскажите о специализации Stradom Real Estate, как Вы выстраиваете взаимодействие с инвесторами?
Юрий Ильницкий: Stradom Real Estate работает с клиентами из Европы, Великобритании, стран СНГ, Ближнего Востока и Азии. Основной фокус компании — премиальная и инвестиционная недвижимость в Дубае, включая такие востребованные районы, как Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emirates Hills и другие перспективные локации.
За последние годы мы наблюдаем значительное изменение структуры спроса: всё больше клиентов рассматривают недвижимость в ОАЭ не только как инструмент получения дохода, но и как способ сохранения капитала, диверсификации активов и обеспечения высокого качества жизни для своих семей.
Благодаря многолетнему опыту работы на рынке и глубокому пониманию его особенностей мы стараемся помогать инвесторам принимать взвешенные решения, основанные не на краткосрочных трендах, а на долгосрочной инвестиционной стратегии и фундаментальных показателях рынка.
По Вашим личным наблюдениям, насколько экономика и деловая активность в ОАЭ успела восстановиться после активной фазы конфликта, который мы наблюдали в регионе? На какие экономические показатели Вы как эксперт обращаете внимание в первую очередь?
Юрий Ильницкий: На мой взгляд, экономика ОАЭ продемонстрировала высокую устойчивость даже в период наиболее напряжённой фазы регионального конфликта. Несмотря на первоначальную осторожность со стороны инвесторов и временное снижение деловой активности в отдельных секторах, существенного экономического спада не произошло. Более того, последние новости о росте капитализации Dubai Financial Market свыше 1 трлн дирхамов свидетельствуют о сохранении доверия инвесторов к экономике эмирата и страны в целом.
Если говорить о рынке недвижимости, который я наблюдаю ежедневно, то после периода повышенной осторожности мы видим возвращение спроса как со стороны конечных покупателей, так и инвесторов. Количество просмотров объектов, запросов на покупку и сделок остаётся на высоком уровне, особенно в премиальном сегменте и в наиболее востребованных районах Дубая.
В первую очередь я обращаю внимание на несколько ключевых показателей:
объём и стоимость сделок на рынке недвижимости ( DLD Report);
динамику цен на жилую и коммерческую недвижимость;
показатели фондового рынка ОАЭ, включая капитализацию DFM и ADX;
туристический поток и загрузку гостиниц;
уровень банковского кредитования и ипотечной активности;
объёмы прямых иностранных инвестиций.
На сегодняшний день большинство этих индикаторов остаются сильными или продолжают демонстрировать рост. Это говорит о том, что экономика ОАЭ не только восстановилась после периода геополитической напряжённости, но и продолжает развиваться благодаря диверсифицированной экономике, стабильной финансовой системе и сохраняющемуся статусу страны как одного из ключевых деловых и инвестиционных центров региона.
Что стало ключевым условием устойчивости экономики ОАЭ?
Юрий Ильницкий: Ключевым условием устойчивости экономики ОАЭ стала диверсификация.
Страна уже давно не зависит только от нефти. Сегодня экономику поддерживают сразу несколько сильных секторов: недвижимость, туризм, торговля, логистика, финансы, технологии, авиация и привлечение международного капитала.
Второй важный фактор — это быстрая адаптация государства к внешним рискам. ОАЭ умеют оперативно реагировать на геополитические вызовы, сохранять деловую стабильность, обеспечивать безопасность капитала и поддерживать доверие инвесторов.
Объединенные Арабские Эмираты возглавили мировой рейтинг инвестиционной привлекательности, который был опубликован в июне этого года. Оказалось, что 56 % инвесторов со всего мира проявляют серьезный интерес к этому рынку недвижимости. И это несмотря на геополитические риски в регионе. Как Вы можете объяснить этот феномен?
Юрий Ильницкий: Этот феномен можно объяснить тем, что инвесторы оценивают не столько географическое положение страны, сколько качество инвестиционной среды и уровень защиты капитала.
Парадоксально, но именно в периоды глобальной нестабильности ОАЭ часто усиливают свои позиции. Многие инвесторы рассматривают Дубай не как часть проблемы региона, а как один из самых безопасных финансовых и деловых хабов Ближнего Востока.
С точки зрения недвижимости привлекательность ОАЭ сегодня основана сразу на нескольких факторах.
Во-первых, рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост стоимости активов и арендных ставок, что позволяет инвесторам рассчитывать как на прирост капитала, так и на стабильный доход от аренды.
Во-вторых, ОАЭ предлагают одну из наиболее благоприятных налоговых сред в мире: отсутствие налога на доход физических лиц, налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость делает инвестиции особенно привлекательными по сравнению со многими европейскими и западными рынками.
В-третьих, важную роль играет международный характер спроса. Покупателями недвижимости в Дубае являются инвесторы из Европы, стран СНГ, Азии, Индии, Китая, Великобритании и Ближнего Востока. Такая диверсификация снижает зависимость рынка от экономической ситуации в какой-либо одной стране.
Из каких стран сейчас приходит наибольший капитал, изменился ли портрет покупателя после начала геополитической нестабильности на Ближнем Востоке?
Юрий Ильницкий: Пока сказать сложно. Но портрет покупателя действительно изменился. На сегодняшний день основной поток капитала на рынок недвижимости ОАЭ поступает из Индии, Великобритании, Китая, стран СНГ, государств Персидского залива, а также из Европы. При этом после начала геополитической нестабильности в различных регионах мира мы наблюдаем дальнейшую диверсификацию спроса: Дубай всё чаще рассматривается не только как инвестиционная площадка, но и как место для проживания, ведения бизнеса и сохранения капитала.
Портрет покупателя действительно изменился. Если раньше значительная часть инвесторов ориентировалась преимущественно на краткосрочную доходность и перепродажу объектов, то сегодня мы видим гораздо больше покупателей, которые рассматривают недвижимость в ОАЭ как долгосрочный актив. Многие приобретают жильё для собственного проживания, получения резидентского статуса, релокации семьи или диверсификации своих активов между несколькими странами.
Безусловно, покупатели стали более избирательными. В условиях высоких цен и большого объёма нового предложения инвесторы гораздо внимательнее анализируют репутацию застройщика, локацию проекта, сроки реализации, качество строительства и потенциал роста стоимости объекта. Если несколько лет назад спрос был во многом эмоциональным, то сегодня решения принимаются значительно более взвешенно и профессионально.
На мой взгляд, текущая избирательность покупателей является позитивным сигналом для рынка. Она свидетельствует о его зрелости: инвесторы готовы вкладывать значительные средства, но ожидают прозрачности, качества и долгосрочной ценности актива, а не только быстрого роста цен.
Что сейчас происходит с ценами на недвижимость в ОАЭ, если сравнивать с показателями предыдущих лет?
Юрий Ильницкий: Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими годами, то рынок недвижимости ОАЭ, и особенно Дубая, по-прежнему находится на значительно более высоком уровне, чем до начала цикла роста в 2020–2021 годах. За последние пять лет цены в премиальном сегменте выросли более чем вдвое, а стоимость вилл в некоторых ключевых локациях увеличилась почти на 100%.
При этом сегодня мы наблюдаем не столько дальнейший резкий рост цен, сколько постепенный переход рынка в более зрелую фазу. После рекордных показателей 2024–2025 годов темпы роста начинают замедляться. Если ранее в отдельных сегментах годовой рост мог достигать 20–30% и более, то сейчас рынок демонстрирует более сбалансированную динамику.
Особенно интересно выглядит премиальный сегмент. Несмотря на увеличение предложения, такие районы, как Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island и Dubai Hills Estate, продолжают пользоваться высоким спросом благодаря ограниченному объёму качественных объектов и устойчивому интересу со стороны международных инвесторов.
Какие районы Дубая сегодня обладают наибольшим потенциалом роста в горизонте трех-пяти лет и почему инвесторам стоит обратить на них внимание?
Юрий Ильницкий: В первую очередь: мастер-комьюнити, такие как Palm Jumeirah, Dubai Hills, Madinat Jumeirah Living, Creek Harbour. Также советую обратить внимание на районы: Dubai South, Town Square и Дубай Ленд.
Дубай традиционно привлекает инвесторов высокой доходностью от аренды. Сохраняется ли это преимущество на фоне роста цен на жилье, или доходность постепенно снижается?
Юрий Ильницкий: Доходность действительно постепенно снижается по сравнению с рекордными показателями прошлых лет, однако Дубай по-прежнему остаётся одним из самых привлекательных рынков недвижимости в мире с точки зрения арендного дохода.
Основная причина снижения доходности заключается в том, что цены на недвижимость за последние годы росли быстрее, чем арендные ставки. Тем не менее аренда также продолжает дорожать благодаря росту населения, притоку специалистов и увеличению числа компаний, открывающих офисы в эмирате.
Сегодня средняя валовая доходность в Дубае составляет около 6–8% годовых, а в отдельных районах может достигать 8–10%. Для сравнения, во многих крупных европейских столицах аналогичный показатель зачастую находится в диапазоне 2–4%, а в некоторых премиальных районах даже ниже.
Если говорить о прогнозе на 2027–2028 годы, ожидаете ли вы новую волну роста цен, продолжение стабилизации или более глубокую коррекцию? Какие ключевые показатели инвесторам следует отслеживать уже сейчас?
Юрий Ильницкий: На мой взгляд, в 2027–2028 годах наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости Дубая является не резкий рост и не глубокая коррекция, а переход к более сбалансированному и устойчивому развитию.
После нескольких лет очень активного роста рынок постепенно входит в более зрелую фазу. Мы уже наблюдаем замедление темпов роста цен по сравнению с рекордными показателями последних лет. Однако фундаментальные факторы, которые поддерживают рынок, остаются сильными: рост населения, приток квалифицированных специалистов и предпринимателей, развитие экономики, а также высокий интерес международных инвесторов к ОАЭ.
Поэтому я скорее ожидаю умеренный рост цен в качественных проектах и наиболее востребованных локациях, чем масштабную коррекцию по всему рынку.
Какие главные ошибки Вы наблюдаете в поведении инвесторов, которые, возможно, впервые выходят на рынок ОАЭ?
Юрий Ильницкий: На мой взгляд, самая распространённая ошибка инвесторов, которые впервые выходят на рынок ОАЭ, — это стремление принимать решения слишком быстро, ориентируясь исключительно на обещанную доходность или маркетинговые материалы застройщика.
Многие новички воспринимают рынок Дубая как единое пространство, где любая недвижимость автоматически растёт в цене. На практике результаты инвестиций могут существенно различаться в зависимости от локации, качества проекта, репутации девелопера и сроков реализации.
Вторая распространённая ошибка — недостаточное внимание к застройщику. Инвесторы нередко фокусируются на привлекательной цене или удобном плане оплаты, не анализируя историю компании, качество её предыдущих проектов и способность соблюдать заявленные сроки строительства.
Третья ошибка — выбор объекта без чёткой инвестиционной стратегии. (мы еще называет ее exit strategy). Перед покупкой важно понимать, какую цель преследует инвестор: получение арендного дохода, долгосрочный рост капитала, перепродажа на этапе строительства или приобретение недвижимости для собственного проживания.
Какой главный совет вы дали бы иностранному инвестору, который рассматривает покупку недвижимости в ОАЭ?
Юрий Ильницкий: Покупайте не просто недвижимость, а правильную локацию и правильного застройщика.
На рынке ОАЭ можно найти объекты практически в любом ценовом диапазоне, однако далеко не все они обладают одинаковым инвестиционным потенциалом. История показывает, что наибольшую устойчивость в периоды рыночных колебаний и лучший рост стоимости демонстрируют проекты в сильных локациях от надёжных девелоперов с подтверждённой репутацией.
Кроме того, я всегда рекомендую инвесторам смотреть не только на обещанную доходность сегодня, но и задавать себе вопрос: будет ли этот объект востребован через пять или десять лет? Именно долгосрочная ликвидность актива зачастую оказывается важнее краткосрочной прибыли.
ОАЭ сегодня предлагают уникальное сочетание факторов: стабильную экономику, благоприятную налоговую среду, высокий уровень безопасности и постоянный приток международного капитала. Однако успех инвестиций зависит не столько от самого рынка, сколько от качества выбранного объекта и правильно сформулированной стратегии.
Поэтому мой главный совет — не принимать решение под влиянием эмоций или ажиотажа.
