Zapotrzebowanie na nowe magazyny w krajach europejskich rośnie. Największymi klientami są firmy e-commerce i przedsiębiorstwa, które przenoszą produkcję bliżej rynku docelowego. Umożliwia to ograniczenie zakłóceń w łańcuchu dostaw. Przeczytaj więcej o tych i innych czynnikach, które mają obecnie wpływ na branżę nieruchomości komercyjnych w wywiadzie z Szymonem Ostrowskim, dyrektorem zarządzającym Newport Logistics Fund (Luksemburg).
Jaki jest obecny stan rynku logistycznego w UE i jak zmieni się on w 2022 roku?
Szymon Ostrowski: Lata 2021-2022 były wyjątkowe pod względem popytu i podaży na rynku usług logistycznych. W roku 2023 zaobserwowaliśmy 25% wzrost udziału w rynku, co wynika z pandemii COVID-19, która jest bardzo dobra.
Program ciągłości działania jest różowo zabarwioną częścią rynku ciągłości działania z solidnymi podstawami marnotrawstwa w środowisku biznesowym.
Co sprawia, że UE ma tak duży potencjał logistyczny?
Szymon Ostrowski: Skomplikowany proces światowego łańcucha dostaw wymaga połączenia wielu aspektów przy wyborze lokalizacji dla firm logistycznych i produkcyjnych.
Jeśli weźmiemy pod uwagę jedynie koszty operacji, skupimy się na dostępie do wykwalifikowanych pracowników o niższej płacy zasadniczej oraz niższym koszcie wynajmu powierzchni magazynowej.
Inne firmy będą ceniły bliskość portów, dużych lotnisk lub bezpośrednich rynków zbytu. Z pewnością, region CEE jest w dobrym położeniu geograficznym, a coraz lepiej rozwinięta infrastruktura w regionie skraca czas realizacji usług logistycznych.
W których sektorach występuje największy niedobór powierzchni magazynowej? Czy jest to głównie produkcja przemysłowa czy handel?
Szymon Ostrowski: Nieruchomości komercyjne mają inne wymagania dla klientów z branży logistycznej, w której ważne jest min. wysokie składowanie, optymalizacja odległości oraz inne dla klientów lekkiej lub średniej intensywności produkcji, gdzie ważny jest dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej, odpowiednie zasilanie w energię elektryczną lub uwarunkowania środowiskowe. Te wymagania zmieniają się w zależności od koniunktury gospodarczej, regulacji prawnych oraz wewnętrznej polityki ESG przedsiębiorstw.
Obecnie widzimy zapytania o nową powierzchnię magazynową zarówno dla klientów obsługujących branżę e-commerce jak i firmy stosujące tzw. nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej docelowego rynku zbytu.
Jeśli chodzi o inwestycje i budowę obiektów logistycznych w Europie Wschodniej, jak atrakcyjna może być taka inwestycja? Jakie czynniki wskazują, że projekt będzie opłacalny?
Szymon Ostrowski: Budowa obiektów komercyjnych wiąże ze sobą ryzyka realizacji projektu deweloperskiego, jednocześnie dając szansę na realizację ponadprzeciętnych zysków w krótkim okresie 2-3 lat.
Nasza kooperacja z największym deweloperem powierzchni magazynowych w Europie, czyli Panattoni zapewnia funduszowi Newport Logistics Fund dostęp do najlepszych projektów w najlepszych lokalizacjach oraz najnowocześniejsze rozwiązania logistyczne i ESG.
Fundusz Newport Logistics Fund zakłada realizację zysku na poziomie 15%+ którego założenie przewidujemy poprzez wybudowanie obiektu, jego komercjalizację i sprzedaż w pełni operacyjnego budynku z najemcą.
Newport Logistics Fund działa w segmencie projektów klasy A. Czym takie projekty różnią się od innych, co czyni je interesującymi i innowacyjnymi?
Szymon Ostrowski: Magazyny klasy A to obiekty najwyższych standardów dostosowane do przyjmowania, przechowywania i wydawania towarów w sposób bezpieczny i uporządkowany.
Klasa A magazynu oznacza, że obiekt ten wyposażony jest w nowoczesne systemy zabezpieczeń, takie jak: nadzór kamer wideo, systemy alarmowe, przeciwwłamaniowe i przeciwpożarowe (z automatycznym systemem gaśniczym).
Ponadto magazyny tej klasy muszą posiadać wentylację, system regulowania temperatury na całej powierzchni i zabezpieczenie elektryczne w postaci zasilania awaryjnego. Każdy profesjonalny magazyn klasy A musi oferować odpowiedni plac manewrowy dla ciężarówek, parking dla samochodów osobowych, pomieszczenia biurowe oraz łączność światłowodową.
Newport Logistics Fund zapewnia pełny cykl inwestycyjny przemysłowych obiektów logistycznych, finansując budowę i komercjalizację projektów. Proszę wyjaśnić na konkretnym przykładzie, co oznacza taki pełny cykl inwestycyjny? Jaki jest ogólny model rentowności takich projektów?
Szymon Ostrowski: Fundusz Newport Logistics Fund za środki pozyskane od inwestorów podejmuje decyzję inwestycyjną o zakupie gruntu w jednym z krajów europejskich na którym powstanie obiekt magazynowy.
Na etapie planowania i budowy magazynu z prefabrykatów zaczyna się proces marketingu i wynajmu powierzchni. Po około 10-12 miesiącach budowy magazyn przechodzi w fazę operacyjną podczas której najemcy realizują swoje założenia biznesowe.
Fundusz w porozumieniu z deweloperem Panattoni przedstawia projekt zewnętrznemu inwestorowi instytucjonalnemu zainteresowanemu powiększeniem swojego portfela inwestycyjnego o nowoczesną nieruchomość komercyjną przynoszącą zyski z najmu powierzchni.
Po ustaleniu ceny rynkowej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego Fundusz Newport Logistics Fund sprzedaje nieruchomość i realizuje zysk, wypłacając go do inwestorów w okresie 2-3 lat na poziomie 15%+.
Mówiąc o ukraińskim biznesie. Dlaczego ukraińskie firmy powinny uczestniczyć w takich projektach? Co to oznacza dla przyszłości?
Szymon Ostrowski: Każdy inwestor, po spełnieniu odpowiednich regulacji związanych z inwestowaniem z poziomu Księstwa Luksemburg w którym zarejestrowany jest Fundusz Newport Logistics Fund, może przystąpić do inwestycji.
Widzimy realne możliwości wzrostu rynku logistyczno-magazynowego w Europie poprzez uwarunkowania ESG, rozwój e-commerce, efekt nearshoring, wiarygodność i bezpieczeństwo rynku europejskiego.
Inwestycja środków finansowych poprzez fundusz luksemburski to sprawdzona reputacja, korzystne rozwiązania podatkowe i stabilne otoczenie prawne. Jeśli ktoś podziela nasze podejście do realizowania zysków poprzez inwestycje w budowę nowoczesnych obiektów magazynowych w Europie, zapraszamy do kontaktu.
