В европейских странах растут запросы на новые складские помещения. Крупнейшие заказчики - компании из сферы электронной коммерции, а также бизнес, который перемещает производство ближе к целевому рынку. Что дает возможность уменьшить перебои в цепях поставок. Об этих и других факторах, которые сейчас влияют на индустрию коммерческой недвижимости - подробнее в интервью Шимона Островского, управляющего директора Newport Logistics Fund (Люксембург).
Шимон Островский: 2021-2022 годы были уникальными с точки зрения спроса и предложения на рынке логистических услуг. В 2023 году мы наблюдаем замедление рынка аренды на 25% по сравнению с предыдущим годом, но это все еще равны к COVID-19, что очень хорошо.
Индустрия коммерческой недвижимости все еще остается растущей частью общего рынка недвижимости с прочным фундаментом для роста в ближайшие годы.
По Вашему мнению, какие страны ЕС имеют наибольший потенциал для дальнейшего роста промышленной логистики?
Шимон Островский: Сложность процесса глобальной цепи поставок требует сочетания многих аспектов при выборе местоположения логистических и производственных компаний.
Если принимать во внимание только операционные расходы, то основное внимание будет сосредоточено на доступе к квалифицированной рабочей силе с более низкой базовой заработной платой и более низкой стоимостью аренды складских помещений.
Другие компании будут ценить близость к портам, крупным аэропортам или прямым рынкам сбыта. Безусловно, регион ЦВЕ имеет выгодное географическое расположение, а все более развитая инфраструктура в регионе сокращает время предоставления логистических услуг.
В каких секторах наблюдается наибольший дефицит складских помещений? Это преимущественно промышленное производство или розничная торговля?
Шимон Островский: Коммерческая недвижимость имеет различные требования для клиентов в логистическом секторе, где важны, среди прочего, высокие складские мощности, оптимизированные расстояния, а также для клиентов в легкой и средней промышленности, где важны доступ к квалифицированной рабочей силе, адекватное энергоснабжение или экологические условия.
Эти требования меняются в зависимости от экономического климата, нормативно-правовых актов и внутренних политик ESG компаний.
Сейчас мы наблюдаем запросы на новые складские помещения как от клиентов, обслуживающих индустрию электронной коммерции, так и от компаний, использующих так называемый ниашоринг, то есть перемещают производство ближе к целевому рынку.
Учитывая развитие строительства логистических объектов в Восточной Европе, насколько привлекательными могут быть такие инвестиции? Какие факторы указывают на то, что проект будет прибыльным?
Шимон Островский: Строительство коммерческих объектов связано с рисками девелоперского проекта, но в то же время дает возможность получить прибыль выше среднего за короткий период - 2-3 года.
Наше сотрудничество с крупнейшим девелопером складских помещений в Европе, компанией Panattoni, предоставляет Newport Logistics Fund доступ к лучшим проектам в лучших локациях и самым современным логистическим и ESG решениям.
Целью Newport Logistics Fund является получение прибыли на уровне 15% +, которую мы ожидаем получить путем развития объекта, его коммерциализации и продажи полностью готового к эксплуатации здания вместе с арендатором.
Newport Logistics Fund работает в сегменте проектов А-класса. Чем такие проекты отличаются от других, что делает их интересными и инновационными?
Шимон Островский: Склады А-класса - это объекты высоких стандартов, приспособленные для безопасного и упорядоченного приема, хранения и отпуска товаров.
Склад А-класса означает, что объект оборудован современными системами безопасности, такими как видеонаблюдение, сигнализация, охранная и противопожарная системы (с автоматической системой пожаротушения).
Кроме того, склады этого класса должны иметь вентиляцию, систему контроля температуры по всей площади и электрическую защиту в виде аварийного источника питания. Каждый профессиональный склад А-класса должен иметь достаточную площадь для маневрирования грузовиков, автостоянку, офисные помещения и оптоволоконную связь.
Newport Logistics Fund обеспечивает полный инвестиционный цикл для объектов промышленной логистики, финансируя строительство и коммерциализацию проектов. Объясните, пожалуйста, на конкретном примере, что подразумевается под таким полным инвестиционным циклом? Какова общая модель доходности таких проектов?
Шимон Островский: Newport Logistics Fund за счет средств, привлеченных от инвесторов, принимает инвестиционное решение о приобретении земельного участка в одной из европейских стран, на котором будет построен складской комплекс.
На этапе планирования и строительства быстровозводимого склада начинается процесс маркетинга и аренды. Примерно через 10-12 месяцев после начала строительства склад переходит в фазу эксплуатации, во время которой арендаторы реализуют свои бизнес-цели.
Фонд, по согласованию с девелопером Panattoni, представляет проект внешнему институциональному инвестору, заинтересованному в расширении своего инвестиционного портфеля за счет современной коммерческой недвижимости, генерирующей прибыль от сдачи в аренду помещений.
После определения рыночной цены независимым оценщиком, Newport Logistics Fund продает объект и реализует прибыль, выплачивая ее инвесторам в течение 2-3 лет по ставке 15%+.
Если говорить об украинском бизнесе. Почему украинским компаниям стоит участвовать в таких проектах? Что это означает для них в будущем?
Шимон Островский: Любой инвестор, выполнив соответствующие требования по инвестированию на уровне Княжества Люксембург, где зарегистрирован Newport Logistics Fund, может приступить к инвестированию.
Мы видим реальные возможности для роста рынка логистики и складирования в Европе благодаря условиям ESG, развитию электронной коммерции, эффекту ниашоринга, доверию и безопасности европейского рынка.
Инвестирование средств через люксембургский фонд предлагает проверенную репутацию, благоприятные налоговые решения и стабильную правовую среду. Если кто-то разделяет наш подход к получению прибыли путем инвестирования в строительство современных складских объектов в Европе, приглашаем Вас связаться с нами.
Весь инсайд и актуальная информация на нашем Телеграм-канале, а также бонусы и оперативные новости.