У європейських країнах зростають запити на нові складські приміщення. Найбільші замовники - компанії зі сфери електронної комерції, а також бізнес, який переміщує виробництво ближче до цільового ринку. Що дає можливість зменшити перебої у ланцюгах постачання. Про ці та інші фактори, які зараз впливають на індустрію комерційної нерухомості - докладніше в інтерв’ю Шимона Островського, керуючого директора Newport Logistics Fund (Люксембург).
Шимон Островський: 2021-2022 роки були унікальними з точки зору попиту та пропозиції на ринку логістичних послуг. У 2023 році ми спостерігаємо уповільнення ринку оренди на 25% порівняно з попереднім роком, але це все ще рівні до COVID-19, що дуже добре.
Індустрія комерційної нерухомості все ще залишається зростаючою частиною загального ринку нерухомості з міцним фундаментом для зростання в найближчі роки.
На Вашу думку, які країни ЄС мають найбільший потенціал для подальшого зростання промислової логістики?
Шимон Островський: Складність процесу глобального ланцюга поставок вимагає поєднання багатьох аспектів при виборі місця розташування логістичних і виробничих компаній.
Якщо брати до уваги лише операційні витрати, то основна увага буде зосереджена на доступі до кваліфікованої робочої сили з нижчою базовою заробітною платою та нижчою вартістю оренди складських приміщень.
Інші компанії цінуватимуть близькість до портів, великих аеропортів або прямих ринків збуту. Безумовно, регіон ЦСЄ має вигідне географічне розташування, а все більш розвинена інфраструктура в регіоні скорочує час надання логістичних послуг.
В яких секторах спостерігається найбільший дефіцит складських приміщень? Це переважно промислове виробництво чи роздрібна торгівля?
Шимон Островський: Комерційна нерухомість має різні вимоги для клієнтів у логістичному секторі, де важливими є, серед іншого, високі складські потужності, оптимізовані відстані, а також для клієнтів у легкій та середній промисловості, де важливими є доступ до кваліфікованої робочої сили, адекватне енергопостачання або екологічні умови. Ці вимоги змінюються залежно від економічного клімату, нормативно-правових актів та внутрішніх політик ESG компаній.
Наразі ми спостерігаємо запити на нові складські приміщення як від клієнтів, що обслуговують індустрію електронної комерції, так і від компаній, що використовують так званий ніашорінг, тобто переміщують виробництво ближче до цільового ринку.
З огляду на розвиток будівництва логістичних об'єктів у Східній Європі, наскільки привабливими можуть бути такі інвестиції? Які фактори вказують на те, що проєкт буде прибутковим?
Шимон Островський: Будівництво комерційних об'єктів пов'язане з ризиками девелоперського проєкту, але в той же час дає можливість отримати прибуток вище середнього за короткий період - 2-3 роки.
Наша співпраця з найбільшим девелопером складських приміщень в Європі, компанією Panattoni, надає Newport Logistics Fund доступ до найкращих проєктів у найкращих локаціях та найсучасніших логістичних і ESG рішень.
Метою Newport Logistics Fund є отримання прибутку на рівні 15% +, який ми очікуємо отримати шляхом розвитку об'єкта, його комерціалізації та продажу повністю готової до експлуатації будівлі разом з орендарем.
Newport Logistics Fund працює в сегменті проєктів А-класу. Чим такі проєкти відрізняються від інших, що робить їх цікавими та інноваційними?
Шимон Островський: Склади А-класу - це об'єкти найвищих стандартів, пристосовані для безпечного та упорядкованого приймання, зберігання та відпуску товарів.
Склад А-класу означає, що об'єкт обладнаний сучасними системами безпеки, такими як відеоспостереження, сигналізація, охоронна та протипожежна системи (з автоматичною системою пожежогасіння).
Крім того, склади цього класу повинні мати вентиляцію, систему контролю температури по всій площі і електричний захист у вигляді аварійного джерела живлення. Кожен професійний склад А-класу повинен мати достатню площу для маневрування вантажівок, автостоянку, офісні приміщення та оптоволоконний зв'язок.
Newport Logistics Fund забезпечує повний інвестиційний цикл для об'єктів промислової логістики, фінансуючи будівництво та комерціалізацію проєктів. Поясніть, будь ласка, на конкретному прикладі, що мається на увазі під таким повним інвестиційним циклом? Яка загальна модель прибутковості таких проєктів?
Шимон Островський: Newport Logistics Fund за рахунок коштів, залучених від інвесторів, приймає інвестиційне рішення про придбання земельної ділянки в одній з європейських країн, на якій буде збудовано складський комплекс.
На етапі планування та будівництва швидкомонтованого складу починається процес маркетингу та оренди. Приблизно через 10-12 місяців після початку будівництва склад переходить у фазу експлуатації, під час якої орендарі реалізують свої бізнес-цілі.
Фонд, за погодженням із девелопером Panattoni, представляє проєкт зовнішньому інституційному інвестору, зацікавленому в розширенні свого інвестиційного портфеля за рахунок сучасної комерційної нерухомості, що генерує прибуток від здачі в оренду приміщень.
Після визначення ринкової ціни незалежним оцінювачем, Newport Logistics Fund продає об'єкт і реалізує прибуток, виплачуючи його інвесторам протягом 2-3 років за ставкою 15% +.
Якщо говорити про український бізнес. Чому українським компаніям варто брати участь у таких проєктах? Що це означає для них у майбутньому?
Шимон Островський: Будь-який інвестор, виконавши відповідні вимоги щодо інвестування на рівні Князівства Люксембург, де зареєстрований Newport Logistics Fund, може приступити до інвестування.
Ми бачимо реальні можливості для зростання ринку логістики та складування в Європі завдяки умовам ESG, розвитку електронної комерції, ефекту ніашорінгу, довірі та безпеці європейського ринку.
Інвестування коштів через люксембурзький фонд пропонує перевірену репутацію, сприятливі податкові рішення та стабільне правове середовище. Якщо хтось поділяє наш підхід до отримання прибутку шляхом інвестування в будівництво сучасних складських об'єктів в Європі, запрошуємо Вас зв'язатися з нами.
Увесь інсайд та актуальна інформація на нашому Телеграм-каналі, а також бонуси та швидкі новини.