Zagraniczne nieruchomości to wyjście dla wielu Ukraińców, którzy próbują zabezpieczyć swoje fundusze i uzyskać stabilny dochód pasywny przez cały rok. Ciepłe kraje wypoczynkowe, takie jak Turcja, pozostają szczególnie interesujące dla inwestycji.
Jakie są obecne zmiany na tureckim rynku nieruchomości, okres zwrotu z inwestycji w mieszkania w tym kraju, a co najważniejsze, jak wybrać odpowiedni projekt, aby transakcja była dla Ciebie opłacalna? Obiektywne spojrzenie i przydatne rekomendacje - w ekskluzywnym wywiadzie z Antonem Taranenko, założycielem i dyrektorem generalnym ANTA Group, Visit Ukraine, Visit World
Oczywiste jest, że większość Ukraińców, którzy planują zakup nieruchomości za granicą, chce chronić swoje pieniądze, ponieważ kraj jest w stanie wojny. Ale oprócz tego oczywistego powodu, jakie dodatkowe czynniki mogą motywować tych, którzy decydują się na zakup zagranicznej nieruchomości?
Anton Taranenko: Oprócz potrzeby ochrony swoich pieniędzy przed wojną i niestabilnością w kraju, istnieją inne czynniki, które motywują Ukraińców do inwestowania w zagraniczne nieruchomości.
Po pierwsze, takie inwestycje są uważane za jeden z najbezpieczniejszych i najbardziej niezawodnych sposobów na zachowanie i zwiększenie kapitału oraz uzyskanie stabilnego dochodu pasywnego. W porównaniu z innymi aktywami, rynek nieruchomości jest zazwyczaj bardzo stabilny, co gwarantuje wzrost wartości inwestycji. Inwestycje w nieruchomości są sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego, ponieważ zmniejszają podatność na lokalne spowolnienia gospodarcze i niepewność polityczną.
Po drugie, inwestycje w nieruchomości zapewniają stabilny dochód w postaci czynszu i wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Wysokie zyski zapewniają nieruchomości w obszarach o wysokim popycie na wynajem nieruchomości, takich jak centra miast i w pobliżu miejsc turystycznych, takich jak Antalya (Turcja) i Bali (Indonezja). Najbardziej opłaca się kupić nieruchomość w budowie lub gotowy dom i wynajmować go długoterminowo lub krótkoterminowo. Inwestowanie w nieruchomości to także źródło zysku z ich sprzedaży w przyszłości.
Po trzecie, inwestowanie w nieruchomości jest zabezpieczeniem przed inflacją: wraz ze wzrostem cen towarów i usług rosną również czynsze, co zapewnia zachowanie realnej wartości inwestycji.
Instrumenty finansowe, takie jak obniżki podatków i ulgi, a także dostęp do różnych rynków finansowych, również motywują Ukraińców do inwestowania w nieruchomości za granicą.
Proszę opowiedzieć nam o projektach deweloperskich Grupy ANTA w Turcji. Jak zaczęliście i dlaczego właśnie w Antalyi?
Anton Taranenko: Zaczęliśmy aktywnie inwestować za granicą w 2021 roku. Wybraliśmy najbardziej atrakcyjne rynki dla inwestycji - jednym z nich była Turcja, z jej wysoką atrakcyjnością turystyczną i wieloma zaletami. Wybraliśmy Antalyę jako trampolinę - duże miasto wypoczynkowe na wybrzeżu Morza Śródziemnego z niezwykle rozwiniętą infrastrukturą. Natychmiast znaleźliśmy partnera deweloperskiego i postanowiliśmy wspólnie zrealizować nasz pierwszy projekt za granicą.
W ANTA Group wybraliśmy Turcję jako pierwszy etap naszej międzynarodowej ekspansji z kilku powodów. Kraj ten charakteryzuje się ogromnym napływem turystów (49,2 mln w 2023 r., z czego 14,8 mln odwiedziło Antalyę), co gwarantuje stabilny popyt na nieruchomości i usługi hotelarskie. Ponadto kraj ten ma korzystny klimat inwestycyjny i dobrze rozwiniętą infrastrukturę, zwłaszcza w regionach takich jak Antalya.
Pod względem perspektyw inwestycyjnych Turcja ma ogromny potencjał, o czym świadczy stały wzrost cen mieszkań. Wszystkie te czynniki tworzą idealne środowisko dla udanych operacji biznesowych i najkorzystniejsze warunki do generowania dochodów z inwestycji.
Na przykład kompleksy mieszkaniowe klasy biznesowej w samym sercu Antalyi, takie jak ANTA HOME NEON, HASAN BEY RESIDENCE i HMG GOLD RESIDENCE, oferują inwestorom korzystne warunki, w tym wysokie roczne zwroty z dziennych czynszów.
Atrakcyjne oferty apartamentów w sercu Antalyi:
ANTA HOME NEON:
- Kompleks klasy biznes przy głównej ulicy turystycznej miasta.
- Apartamenty 2+1, penthousy z widokiem, od 72 m².
- Cena zaczyna się od €130,000.
- Położony zaledwie 3 minuty od plaż i atrakcji historycznych.
- Szacowany zwrot z dziennego czynszu wynosi 9,8% rocznie.
Zakup nieruchomości w Turcji ma wiele zalet. Menedżerowie Grupy ANTA obliczyli, że w przypadku zakupu apartamentów w kompleksach klasy biznesowej HASAN BEY RESIDENCE, HMG GOLD RESIDENCE i HMG RESIDENCE w Antalyi, szacowany zwrot z inwestycji za dzienny czynsz wyniesie 9,8% rocznie, a zysk z odsprzedaży wyniesie 20%.
Co można powiedzieć o jakości i projekcie samych apartamentów? Jaka jest koncepcja tych kompleksów mieszkaniowych? Czy apartamenty Grupy ANTA są bardziej opłacalne do zakupu w celach inwestycyjnych i pasywnego dochodu, czy do zamieszkania?
Anton Taranenko: Apartamenty Grupy ANTA znane są z wysokiej jakości konstrukcji, przemyślanego projektu i nowoczesnych udogodnień, a także wysokiego poziomu komfortu. Wszystkie nasze projekty zlokalizowane są w prestiżowych obszarach turystycznych z dobrze rozwiniętą infrastrukturą: szkołami, sklepami, restauracjami i kawiarniami oraz węzłami komunikacyjnymi, co czyni je idealnymi do życia rodzinnego i rekreacji.
Zakup apartamentu pod inwestycję ma również kilka zalet. Apartamenty Grupy ANTA mają wysoki potencjał wzrostu wartości, co zapewni znaczny zysk przy późniejszej sprzedaży. Właściciele mogą liczyć na stabilny dochód z wynajmu. Grupa ANTA oferuje również usługi zarządzania nieruchomościami, co pozwala zaoszczędzić czas i wysiłek.
Możesz korzystać z apartamentu do własnego zakwaterowania podczas wakacji lub weekendów, a wynajmować go przez resztę czasu. W ten sposób otrzymujesz stabilny dochód pasywny przez cały rok, który możesz reinwestować lub wykorzystać do innych celów. Jest to szczególnie odpowiednie rozwiązanie dla osób, które dużo podróżują lub mają wiele rezydencji.
Biorąc pod uwagę trendy na rynku nieruchomości, zwrot z inwestycji jest możliwy w ciągu 5-6 lat. Wartość działki wzrasta średnio o 5-7% rocznie, a koszt budowy wzrasta o 20-25% w całym okresie budowy (około 2 lat), co razem daje zwrot z projektu na poziomie około 40%, czyli 20% rocznie. W rezultacie taka dynamika kosztów zapewnia stały wzrost wartości kapitału.
Zwrot i rentowność. W jaki sposób inwestor może zarabiać na mieszkaniach - odsprzedając je czy wynajmując?
Anton Taranenko: Inwestor może zarabiać na mieszkaniach na dwa główne sposoby: odsprzedaż lub wynajem. Istnieje kilka strategii inwestycyjnych:
- Wynajem: Inwestor kupuje gotową nieruchomość i wynajmuje ją przez kilka miesięcy w roku lub przez cały rok, uzyskując dochód w wysokości 10-15% rocznie.
- Odsprzedaż: Zakup nieruchomości na wczesnym etapie budowy i późniejsza odsprzedaż. W trakcie budowy wartość nieruchomości może wzrosnąć o 40% lub więcej.
- Strategia łączona: Najpopularniejszym modelem jest inwestowanie na etapie budowy, a następnie wynajmowanie w celu generowania pasywnego dochodu.
Każda strategia obejmuje również kapitalizację. Należy wziąć pod uwagę koszt działki i koszt metra kwadratowego.
Przykładowo: inwestycja w mieszkanie o powierzchni 45 mkw. na początkowym etapie budowy może kosztować 144,9 tys. Po zakończeniu budowy cena wzrośnie o 25%, a kapitalizacja nieruchomości, uwzględniająca wzrost wartości gruntu o 9% rocznie, da wzrost o kolejne 18%. Tym samym zysk netto ze sprzedaży wyniesie 43%, czyli 62,3 tys. dolarów.
Radziłbym jednak nie spieszyć się z odsprzedażą, ale zachować nieruchomość w celu generowania dochodu z wynajmu, zwłaszcza jeśli jest to kompleks klasy comfort+ lub premium z rozwiniętą infrastrukturą i firmą zarządzającą.
W jednym ze swoich wystąpień powiedział Pan, że rynek nieruchomości w Turcji został już skorygowany. Co to oznacza dla inwestorów? Jakie czynniki będą miały wpływ na ten rynek w nadchodzących latach? Czy są jakieś inne punkty wzrostu?
Anton Taranenko: Korekta na rynku nieruchomości w Turcji oznacza, że po okresie niestabilności rynek odzyskał siły i ustabilizował się. Stwarza to szereg możliwości i korzyści dla inwestorów.
Co to oznacza dla inwestorów?
Anton Taranenko: 1. Atrakcyjne ceny i wysoki popyt. Koszt nieruchomości w Turcji jest nadal dość przystępny, zwłaszcza biorąc pod uwagę deprecjację liry tureckiej, co czyni inwestycje atrakcyjnymi dla obcokrajowców. W głównych miastach, takich jak Stambuł i Antalya, popyt na nieruchomości na wynajem pozostaje wysoki, co gwarantuje stabilny dochód z wynajmu.
- Różnorodne możliwości inwestycyjne. Inwestorzy mogą kupować zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne. W głównych miastach, takich jak Ankara i Izmir, ceny gruntów i nieruchomości szybko rosną. Projekty budowlane i modernizacje infrastruktury są nadal aktywnie rozwijane, co zwiększa atrakcyjność inwestycji w nowe budynki.
- Uzyskanie pozwolenia na pobyt. Zakup nieruchomości w Turcji daje obcokrajowcom możliwość uzyskania pozwolenia na pobyt z możliwością przedłużenia, a inwestycje w wysokości 400 000 USD lub więcej pozwalają nie tylko inwestorowi, ale także członkom jego rodziny na uzyskanie obywatelstwa. Każdego roku z programu korzysta około 13 000 rodzin.
Czynniki, które będą miały wpływ na rynek w nadchodzących latach:
Po pierwsze, warunki ekonomiczne. Deprecjacja liry tureckiej może stymulować inwestycje z zagranicy, ale wpływa również na rynek krajowy. Inflacja, która jest konsekwencją deprecjacji waluty, prowadzi do wzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny. Zwiększa to koszty budowy nowych obiektów, ale jednocześnie sprawia, że istniejące obiekty są bardziej atrakcyjne dla inwestorów zagranicznych ze względu na ich stosunkowo niski koszt w przeliczeniu na dolary lub euro.
Po drugie, rozwój infrastruktury. Turecki rząd aktywnie wspiera rozwój infrastruktury poprzez modernizację dróg, budowę nowych lotnisk (przykład: nowe lotnisko w Stambule, 2019 r.) i rozwój miast.
Po trzecie, napływ turystów. Dzięki bogatemu dziedzictwu kulturowemu, atrakcyjnym kurortom i sprzyjającemu klimatowi Turcja pozostaje jednym z najbardziej poszukiwanych miejsc turystycznych na świecie. Wspiera to wysoki popyt na wynajem nieruchomości w regionach turystycznych, takich jak Antalya, Bodrum i Marmaris. Turyści preferują wynajem krótkoterminowy, który zapewnia stabilny dochód właścicielom nieruchomości.
Po czwarte, innowacyjność. Wraz z rozwojem nowych projektów budowlanych i modernizacją starych budynków, inwestorzy mogą znaleźć wiele lukratywnych możliwości lokowania kapitału. Rząd aktywnie promuje rozwój przyjaznych dla środowiska i energooszczędnych budynków, co stanowi wartość dodaną dla nowych inwestycji.
Biorąc pod uwagę Pana doświadczenie w zakresie przedsiębiorczości i inwestowania za granicą, jakich rad udzieliłby Pan inwestorom, którzy po raz pierwszy myślą o posiadaniu nieruchomości w innym kraju? Od czego powinni zacząć i na co zwrócić uwagę, aby dokonać właściwego wyboru?
Anton Taranenko: Inwestowanie w nieruchomości za granicą jest opłacalne, ale wymaga starannego planowania i badań. Należy zacząć od zbadania rynku, określenia celu inwestycji i zaplanowania budżetu. Zwróć uwagę na lokalizację, aspekty prawne i możliwości uzyskania pomocy ekspertów. Zapewni to udaną inwestycję.
Przed zainwestowaniem w turecką nieruchomość upewnij się, że:
- Kupujesz korzystną opcję w korzystnej cenie.
- Wybrany typ nieruchomości jest z powodzeniem sprzedawany na rynku ze stopniowym wzrostem wartości.
- Masz zaufanie do dewelopera (od 2-3 oddanych do użytku nieruchomości bez żadnych problemów lub opóźnień).
- Sprawdziłeś dokumenty i reputację dewelopera.
- Masz jasny obraz swojej strategii wyjścia przed zakupem nieruchomości.
Przeprowadź własne badania rynku nieruchomości w kraju, który Cię interesuje. Zwróć uwagę na stabilność gospodarczą, sytuację polityczną, infrastrukturę, aspekty prawne i perspektywy rozwoju rynku.
Zdecyduj, czy kupujesz nieruchomość na pobyt stały, wakacje, wynajem czy odsprzedaż. Każda z tych strategii ma swoje własne wymagania dotyczące lokalizacji, rodzaju i stanu nieruchomości.
Określ swój budżet i możliwe źródła finansowania. Weź pod uwagę nie tylko cenę zakupu, ale także dodatkowe koszty, takie jak podatki, prowizje agentów, naprawy i konserwacja. Zwróć uwagę na ryzyko walutowe, zwłaszcza jeśli Twoje dochody są w walucie innej niż waluta kraju zakupu.
Na czym należy się skupić?
Anton Taranenko: Dokładnie sprawdzić nieruchomość przed zakupem. Weź pod uwagę stan budynku, dostępność niezbędnych mediów oraz możliwość dalszej modernizacji lub naprawy.
Lokalizacja: Wybieraj regiony z dobrze rozwiniętą infrastrukturą, połączeniami transportowymi i atrakcyjnymi warunkami do życia lub turystyki. W Turcji do popularnych miast należą Stambuł, Antalya, Bodrum i Izmir.
Pomoc ekspertów: skontaktuj się z lokalnymi agentami nieruchomości, prawnikami lub konsultantami, którzy mają doświadczenie w pracy z inwestorami zagranicznymi. Pomogą oni uniknąć pułapek, uzyskać obiektywną ocenę stanu nieruchomości i zapewnić prawidłowe przeprowadzenie transakcji.
Ocena rentowności. Jeśli planujesz wynajmować swoją nieruchomość, oszacuj potencjalny dochód. Weź pod uwagę poziom popytu na wynajem w wybranym regionie, sezonowość i poziom konkurencji.
Implikacje podatkowe. Dowiedz się o konsekwencjach podatkowych zakupu i posiadania nieruchomości. Na przykład, w Turcji tylko 4% kwoty transakcji jest wymagane do zapłaty na rzecz państwa przy rejestracji nieruchomości.
Istotną zaletą inwestowania w tureckie nieruchomości są korzystne warunki podatkowe zapewniane inwestorom zagranicznym. Podatek od nieruchomości w Turcji wynosi jedynie 4% wartości katastralnej, co jest wartością znacznie niższą niż w krajach europejskich.
Obywatelstwo tureckie otwiera przed inwestorami wiele możliwości: uproszczone wymogi wizowe, życie w wysoko rozwiniętym kraju o stabilnej gospodarce i zyskowne inwestycje, ponieważ ceny nieruchomości w Turcji rosną o 15-25% rocznie.