Закордонна нерухомість – вихід для багатьох українців, які намагаються убезпечити свої кошти та отримувати стабільний пасивний дохід протягом року. Особливо цікавими для інвестицій залишаються теплі курортні країни, такі як Туреччина.
Про актуальні зміни на турецькому ринку нерухомості, термін окупності апартаментів у цій країні, та головне – як правильно обрати проєкт, щоб угода була вигідною для вас? Об'єктивний погляд та корисні рекомендації – в ексклюзивному інтерв'ю Антона Тараненка, засновника і CEO ANTA Group, Visit Ukraine, Visit World
Зрозуміло, що більшість українців, які планують купувати нерухомість за кордоном, хочуть убезпечити свої кошти, бо в країні війна. Але крім цієї очевидної причини, які додаткові фактори можуть мотивувати тих, хто наважиться на придбання закордонної нерухомості?
Антон Тараненко: Окрім необхідності захистити свої кошти від війни та нестабільності в країні, є інші чинники, що мотивують українців інвестувати в закордонну нерухомість.
По-перше, такі інвестиції вважаються одними з найбезпечніших і найбільш надійних способів зберегти і примножити капітал, отримати стабільний пасивний дохід. У порівнянні з іншими активами, ринок нерухомості зазвичай має високу стабільність, що гарантує зростання вартості інвестицій. Інвестиції в нерухомість є засобом диверсифікації інвестиційного портфеля, адже зменшують вразливість до локальних економічних спадів і політичної невизначеності.
По-друге, інвестиції в нерухомість дають стабільний дохід у вигляді орендної плати та зростання вартості нерухомості з часом. Високу дохідність забезпечує нерухомість у місцях із високим попитом на орендні об'єкти — у центрі міст та поблизу туристичних локацій, наприклад, в Анталії (Туреччина), на Балі (Індонезія). Найвигідніше купити помешкання на етапі будівництва чи готову оселю та здавати її в довгострокову чи короткострокову оренду. Інвестиції у нерухомість також є джерелом прибутку від її продажу в майбутньому.
По-третє, інвестування в нерухомість є захистом від інфляції: зі зростанням цін на товари та послуги, орендні платежі також збільшуються, що забезпечує збереження реальної вартості інвестицій.
Такі фінансові інструменти, як зменшення податків та пільги, а також доступ до різних фінансових ринків, також мотивують українців інвестувати в нерухомість за кордоном.
Розкажіть про девелоперські проєкти ANTA Group в Туреччині. Як Ви починали і чому саме в Анталії?
Антон Тараненко: Ми почали активно інвестувати за кордон у 2021 році. Обирали найбільш привабливі з погляду інвестицій ринки – одним із них була Туреччина, з її високою туристичною привабливістю та багатьма перевагами. В якості плацдарму обрали Анталію – велике курортне місто на узбережжі Середземного моря, з надзвичайно розвинутою інфраструктурою. Ми одразу знайшли партнера-забудовника і вирішили разом розвивати наш перший проєкт за кордоном.
Ми в ANTA Group обрали Туреччину як перший етап у виході на міжнародні ринки з кількох причин. У цій країні величезний туристичний потік (49,2 млн у 2023 році, 14,8 млн з-поміж них відвідали Анталію), що гарантує стабільний попит на нерухомість і готельні послуги. Крім того, тут сприятливий інвестиційний клімат та розвинена інфраструктура, особливо в таких регіонах, таких як Анталія.
Якщо оцінювати перспективи інвестицій, Туреччина має великий потенціал, що підтверджується стабільним зростанням вартості житла. Всі ці чинники створюють ідеальне середовище для успішної роботи бізнесу і найсприятливіші умови для отримання доходу від інвестицій.
Наприклад, житлові комплекси бізнес-класу у самому серці Анталії, такі як ANTA HOME NEON, HASAN BEY RESIDENCE та HMG GOLD RESIDENCE, пропонують інвесторам вигідні умови, включно з високою річною рентабельністю при подобовій здачі в оренду.
Вигідні пропозиції апартаментів у самому серці Анталії:
ANTA HOME NEON:
- Комплекс бізнес-класу на головній туристичній вулиці міста.
- Апартаменти 2+1, видові пентхауси, площею від 72 м².
- Вартість від 130 000 €.
- Розташовані всього за 3 хвилини від пляжів та історичних пам'яток.
- Розрахункова окупність при подобовій оренді - 9,8% річних.
Купівля нерухомості у Туреччині має ряд переваг. Менеджери ANTA Group підрахували, якщо придбати апартаменти у комплексах бізнес-класу HASAN BEY RESIDENCE, HMG GOLD RESIDENCE та HMG RESIDENCE в Анталії, розрахункова окупність при подобовій здачі в оренду становитиме 9,8% річних, прибутковість від перепродажу 20%.
Що Ви можете сказати про якість та дизайн самих апартаментів. Яка концепція цих ЖК? Апартаменти ANTA Group вигідніше купувати для інвестицій та пасивного доходу чи для життя?
Антон Тараненко: Апартаменти ANTA Group відомі високою якістю будівництва, продуманим дизайном і сучасними зручностями, високим рівнем комфорту. Всі наші проєкти розташовані у престижних туристичних районах із розвиненою інфраструктурою: школи, магазини, ресторани і кафе та транспортні вузли, що робить їх ідеальними для сімейного життя і відпочинку.
Купівля апартаментів для інвестицій також має кілька переваг. Апартаменти ANTA Group мають високий потенціал зростання вартості, що забезпечить значний прибуток при подальшому продажі. Власники можуть розраховувати на стабільний дохід від здачі в оренду. ANTA Group також пропонує послуги з управління нерухомістю, що економить час і зусилля.
Ви можете використовувати апартаменти для власного проживання під час відпустки або у вихідні, а в інший час здавати їх в оренду. Таким чином ви отримуєте стабільний пасивний дохід протягом року, який можна реінвестувати або використовувати для інших потреб. Це особливо підходить для тих, хто багато подорожує або має декілька місць проживання.
З урахуванням трендів на ринку нерухомості, окупність інвестицій можлива вже через 5-6 років. Земельна ділянка за рік зростає в ціні в середньому на 5-7%, а вартість будівництва збільшується на 20-25% за весь час будівельних робіт (приблизно 2 роки), що разом дає приріст на проєкті близько 40%, або 20% річних. Як результат, така динаміка вартості забезпечує стабільний приріст вартості вашого капіталу.
Окупність да дохідність. Як інвестор може заробити на апартаментах – на перепродажі чи оренді?
Антон Тараненко: Інвестор може заробити на апартаментах двома основними способами: на перепродажі або на оренді. Існує кілька інвестиційних стратегій:
- Оренда: Інвестор купує готовий об'єкт і здає його в оренду кілька місяці на рік або весь рік, отримуючи дохід у розмірі 10-15% річних.
- Перепродаж: Купівля об'єкта на ранньому етапі будівництва з подальшим перепродажем. Протягом будівництва об'єкт може зрости в ціні на 40% і більше.
- Комбінована стратегія: Найпоширеніша модель – інвестування на стадії будівництва з подальшою здачею в оренду для отримання пасивного доходу.
Кожна стратегія включає в себе також капіталізацію. Необхідно враховувати вартість земельної ділянки та вартість квадратного метра.
Приклад: інвестування в апартаменти площею 45 кв.м на початковій стадії будівництва може коштувати $144,9 тис. Після завершення будівництва ціна зросте на 25%, а капіталізація об'єкта, враховуючи зростання вартості землі на 9% річних, дасть приріст ще на 18%. Отже, чистий прибуток від продажу складе 43%, або $62,3 тис.
Проте, я би радив не поспішати з перепродажем, а залишити об'єкт для отримання доходу від оренди, особливо якщо це комплекс класу комфорт+ або преміум із розвиненою інфраструктурою та керуючою компанією.
В одному зі своїх виступів Ви сказали, що ринок нерухомості в Туреччині вже скорегований. Що це означає для інвесторів? І які фактори впливатимуть на цей ринок у найближчі роки? Можливо, ще є якісь точки зростання?
Антон Тараненко: Коригування ринку нерухомості в Туреччині означає, що після періоду нестабільності, ринок відновився і стабілізувався. Для інвесторів це створює кілька можливостей та переваг.
Що це означає для інвесторів?
Антон Тараненко: 1. Привабливі ціни та високий попит. Вартість нерухомості в Туреччині ще досить доступна, особливо з урахуванням знецінення турецької ліри, що робить інвестиції привабливими для іноземців. У великих містах, таких як Стамбул та Анталія, попит на орендовану нерухомість залишається високим, що гарантує стабільний дохід від оренди.
- Різноманітні інвестиційні можливості. Інвестори можуть придбати як житлову, так і комерційну нерухомість. У великих містах, таких як Анкара та Ізмір, ціни на землю та нерухомість швидко зростають. Будівельні проєкти і модернізація інфраструктури продовжують активно розвиватися, що підвищує привабливість інвестицій у новобудови.
- Отримання посвідки на проживання. Купівля нерухомості в Туреччині надає іноземним громадянам можливість отримати посвідку на проживання (ВНП) з можливістю продовження, а інвестиції на суму від 400 тис. доларів США дозволяють отримати громадянство не лише для інвестора, але й для членів його родини. Щороку цією програмою користуються близько 13 000 родин.
Чинники, що впливатимуть на ринок у найближчі роки:
По-перше, економічні умови. Знецінення турецької ліри може стимулювати інвестиції з-за кордону, але це також впливає на внутрішній ринок. Інфляція, яка є наслідком знецінення валюти, призводить до підвищення цін на будівельні матеріали та робочу силу. Це збільшує витрати на будівництво нових об'єктів, але водночас робить існуючі більш привабливими для іноземних інвесторів через їхню відносно низьку вартість у перерахунку на долари або євро.
По-друге, розвиток інфраструктури. Уряд Туреччини активно підтримує розвиток інфраструктури через модернізацію доріг, будівництво нових аеропортів (приклад: новий аеропорт Стамбула, 2019) та розвиток міських територій.
По-третє, туристичний потік. Туреччина залишається одним із найбільш затребуваних туристичних напрямків у світі, завдяки своїй багатій культурній спадщині, привабливим курортам та сприятливому клімату. Це підтримує високий попит на орендовану нерухомість у туристичних регіонах, таких як Анталія, Бодрум та Мармарис. Туристи віддають перевагу короткостроковій оренді, що забезпечує стабільний дохід для власників нерухомості.
По-четверте, інновації. З розвитком нових будівельних проєктів та модернізацією старих будівель, інвестори можуть знайти багато вигідних можливостей для вкладення капіталу. Уряд активно стимулює розвиток екологічних та енергоефективних будівель, що додає вартості новим об'єктам.
Зважаючи на Ваш досвід підприємництва та інвестування за кордоном, що б Ви порадили інвесторам, які вперше замислилися над тим, що варто було б мати нерухомість в іншій країні. З чого їм почати, на що орієнтуватися, щоб зробити правильний вибір?
Антон Тараненко: Інвестування в нерухомість за кордоном є вигідним, але потребує ретельного планування та дослідження. Почніть із вивчення ринку, визначення мети інвестиції та планування бюджету. Зверніть увагу на місце розташування, юридичні аспекти та можливості отримати допомогу експертів. Завдяки цьому ви забезпечите успішну інвестицію.
Перш ніж вкладатись у турецьку нерухомість, переконайтесь, що:
- Ви купуєте вигідний варіант за сприятливою ціною.
- Обраний тип нерухомості вдало продається на ринку з поступовим збільшення вартості.
- Довіряєте забудовнику (від 2-3 зданих в експлуатацію об'єктів без проблем і затримок).
- Ви перевірили документи та репутацію девелопера.
- Ви маєте чітке уявлення про свою стратегію виходу, ще перед придбанням обʼєкта.
Зробіть власне дослідження ринку нерухомості в країні, яка вас цікавить. Зверніть увагу на економічну стабільність, політичну ситуацію, інфраструктуру, юридичні аспекти та перспективи зростання ринку.
Вирішіть, для чого ви купуєте нерухомість: для постійного проживання, відпочинку, здачі в оренду чи подальшого перепродажу. Кожна з цих стратегій має свої вимоги до місця розташування, типу та стану нерухомості.
Визначте бюджет і можливі джерела фінансування. Враховуйте не тільки вартість придбання, але й додаткові витрати, такі як податки, комісії агентів, ремонт та утримання. Зверніть увагу на валютні ризики, особливо якщо ваш дохід у валюті, відмінній від валюти країни покупки.
На що орієнтуватися?
Антон Тараненко: Ретельно перевірте об'єкт нерухомості перед покупкою. Враховуйте стан будівлі, доступність необхідних комунікацій та можливість подальшої модернізації або ремонту.
Локація: обирайте регіони з розвинутою інфраструктурою, транспортним сполученням та привабливими умовами для життя або туризму. У Туреччині популярними є такі міста, як Стамбул, Анталія, Бодрум та Ізмір.
Експертна допомога: зверніться до місцевих агентів нерухомості, адвокатів або консультантів, які мають досвід роботи з іноземними інвесторами. Вони допоможуть вам уникнути підводних рифів, отримати об'єктивну оцінку стану нерухомості, забезпечити правильне оформлення угоди.
Оцінка доходності. Якщо ви плануєте здавати нерухомість в оренду, оцініть потенційний дохід. Розгляньте рівень попиту на оренду в обраному регіоні, сезонність та рівень конкуренції.
Податкові наслідки. Дізнайтеся про податкові наслідки придбання та володіння нерухомістю. Так, у Туреччині під час реєстрації власності потрібно сплатити державі лише 4% від суми угоди.
Значний плюс для інвестицій у турецьку нерухомість — це надання іноземним інвесторам вигідних умов оподаткування. Податок на нерухомість у Туреччині становить лише 4% від кадастрової вартості, що значно нижче, ніж у країнах Європи.
Турецьке громадянство відкриває перед інвесторами багато можливостей: спрощення візових вимог, життя у високорозвиненій країні зі стабільною економікою та вигідні інвестиції, оскільки ціни на нерухомість у Туреччині зростають на 15-25% на рік.
Увесь інсайд та актуальна інформація на нашому Телеграм-каналі, а також бонуси та швидкі новини.