Mirosław Barszcz, były Minister Budownictwa RP, Przewodniczący Komitetu Inwestycyjnego PUIG, Prezes Funduszu Inwestycyjnego Inavia ASI SKA
Jaka jest dynamika popytu na polskim rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze mieszkaniowym?
Mirosław Barszcz: W ciągu ostatnich kilku miesięcy popyt na nowe mieszkania widocznie zahamował. Wydaje się, że kupujący wstrzymują się z decyzjami o zakupie mieszkanie czekając na spełnienie obietnic wyborczych rządzącej koalicji dotyczących wsparcia nabywców nowych mieszkań.
Jeszcze w kampanii wyborczej jednym z najbardziej kontrowersyjnych postulatów Koalicji Obywatelskiej był tzw „Kredyt 0%” – rząd miał dopłacać do udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. To oczywiście znakomite rozwiązanie dla kwalifikujących się do dopłat kupujących, ale pojawiały się również głosy, że tego rodzaju wsparcie powoduje wzrost nowych mieszkań. Ponadto, program ten był krytykowany za to, że pomoc Państwa trafiałaby do osób i tak stosunkowo dobrze sytuowanych.
W związku z brakiem zgody wśród rządzącej koalicji realizacja tego postulatu wydaje się zagrożona. Okres niepewności będzie zatem trwał do czasu jednoznacznego rozstrzygnięcia co do tego czy zostanie on wdrożony i w jakiej formie.
Jeśli weźmiemy pod uwagę ogólnoeuropejski ranking cen, gdzie plasuje się wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce?
Mirosław Barszcz: Ceny mieszkań zawsze są wypadkową popytu i siły nabywczej danego społeczeństwa. W przypadku Polski sytuacja wygląda tak, że fundamenty popytowe rynku są i będą w najbliższych latach bardzo mocne. Polskie społeczeństwo się bogaci, ale wciąż nam daleko do najbardziej rozwiniętych krajów Europy zachodniej.
Ceny mieszkań są zatem stosunkowo niższe. Z drugiej strony, w związku z mocnymi fundamentami popytowymi, nie wydaje się aby groził nam kryzys na rynku nieruchomości rozumiany jako spadek cen transakcyjnych w dłuższym horyzoncie. Oczywiście są czynniki ryzyka, w szczególności ryzyko eskalacji wojny w Ukrainie i rozlewanie się konfliktu na kraje byłego bloku komunistycznego. Wierzę jednak, że ten scenariusz nie jest realny.
Jakie czynniki wpływają obecnie na polski rynek nieruchomości - komercyjnych i mieszkaniowych?
Mirosław Barszcz: Kilka oczywistych. Zaczniemy oczywiście od najważniejszego czyli od wysokości stóp procentowych. Tutaj mamy dobrą wiadomość, inflacja od wielu miesięcy spada, zatem można się spodziewać obniżenia głównych stóp procentowych. To z pewnością napędzi popyt na nowe mieszkania.
Rentowność najmu – tutaj sytuacja jest bardziej skomplikowana – po okresie gwałtownego wzrostu czynszów najmu wywołanego napływem uchodźców głównie z Ukrainy czynsze najmu ustabilizowały się czy wręcz w niektórych przypadkach zaczęły spadać.
Wreszcie demografia – tutaj trendy od wielu lat pozostają niezmienne – przepływ ludności z mniejszych ośrodków do dużych miast, metropolii. Zapotrzebowanie na mieszkania w dużych miastach będzie utrzymywać się na stałym poziomie.
Jeśli chodzi o wielkość budowy. Czy w Polsce dużo się buduje? W których regionach, Pana zdaniem, koncentrują się najbardziej atrakcyjne projekty?
Mirosław Barszcz: W Polsce w ostatnich latach produkcja mieszkań utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Wydaje się, że 2024 rok może wypaść pod tym względem gorzej, jednak to chwilowy zastój, o przyczynach wspomniałem już wcześniej. Najciekawsze i najpewniejsze inwestycje to wciąż Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Przy czym ceny w pierwszych dwóch wspomnianych miastach już wzrosły w ostatnich latach bardzo znacząco. W związku z tym, wydaje się, że Trójmiasto i Wrocław mogą być potencjalnie ciekawszymi lokalizacjami jeśli chodzi o nowe inwestycje.
Jak interesujący jest polski rynek nieruchomości dla inwestorów zagranicznych? Jakie projekty cudzoziemcy biorą pod uwagę w pierwszej kolejności?
Mirosław Barszcz: Cudzoziemcy w Polsce kierują się bardzo różnymi kryteriami. Dla części z nich najistotniejsza jest jakość życia – dostępność terenów zielonych, miejsc rekreacyjnych, oferta kulturalna czy gastronomiczna. Ci wybierają w szczególności Wrocław i Kraków. Dla części – network biznesowy, łatwość prowadzenia biznesu. Dla tych najbardziej interesująca jest oczywiście Warszawa. Dla innych jeszcze rozsądny stosunek jakości życia do kosztów zakupu mieszkania. Dla tych z kolei najciekawszą destynacją mogą się okazać Katowice czy szerzej mówiąc Metropolia Górnośląska.
Jakiego poziomu rentowności można oczekiwać, inwestując w fazie budowy?
Mirosław Barszcz: W przypadku inwestycji deweloperskich można się spodziewać zwrotów na poziomie 12-15% rocznie. W przypadku zakupu mieszkania na wynajem yield na poziomie 6-7% należy uznać za satysfakcjonujący.
Pana osobista rada dla inwestorów zagranicznych, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce po raz pierwszy. Na co powinni zwrócić uwagę, aby zabezpieczyć swoje środki?
Mirosław Barszcz: Jak powszechnie wiadomo w przypadku inwestycji w nieruchomości liczą się trzy rzeczy – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. I dlatego moim zdaniem warto po pierwsze skorzystać z usług zaufanego pośrednika – takiego, który na polskim rynku działa już od dłuższego czasu. Tylko taki pośrednik będzie na tyle dobrze orientował się w lokalnej specyfice, że będzie w stanie sensownie doradzić swojemu klientowi.
Po drugie – o ile to możliwe – nie kupować kota w worku. Przyjechać na miejsce i rozejrzeć się po okolicy. Samemu sprawdzić czy mieszkanie nie jest usytuowane np. przy ruchliwej ulicy. Gdzie jest najbliższy sklep, czy obok nie rozpoczyna się właśnie jakaś duża budowa, która latami będzie straszyć mieszkańców.
Po trzecie – sprawdzić ceny transakcyjne w danej okolicy – mamy w Polsce dostępne bazy cen transakcyjnych. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że nie przepłacamy. Trzeba pamiętać również o tym, że w Polsce – inaczej niż w Ukrainie – pośrednicy nieruchomościowi zazwyczaj biorą prowizję od obu stron – kupującej i sprzedającej. To oznacza, że nie zawsze są zainteresowani reprezentowaniem interesu swojego klienta. O ile więc pośrednik nie jest osobą zaufaną, należy być ostrożnym.
Jak Pana zdaniem będzie rozwijał się polski rynek nieruchomości w najbliższych latach? Czy istnieją przesłanki do dalszego wzrostu cen?
Mirosław Barszcz: Tak jak wspomniałem wcześniej, rynek mieszkaniowy ma i będzie miał się dobrze w następnych latach. Główny czynnik ryzyka to wojna w Ukrainie i możliwość rozlania konfliktu na Polskę. Również dlatego wszyscy w Polsce trzymamy kciuki i wspieramy Ukrainę jak tylko możemy i potrafimy w jej zbrojnym wysiłku. Слава Україні!!!