W Polsce gwałtownie wzrosły ceny mieszkań: analitycy podali trzy przyczyny

W Polsce nastąpił gwałtowny wzrost kosztów wynajmu. Jak podają Expander i Rentier.io, czynsze za mieszkania wzrosły we wrześniu średnio o 28% rok do roku. Ceny rosną szybko nie tylko w skali roku, ale także z kwartału na kwartał. Ceny najmu w trzecim kwartale 2022 roku wzrosły o 7,4% w stosunku do drugiego kwartału. Czynsz mieszkania średniej wielkości wzrósł o 4,7%, mieszkania dużego (powyżej 70 metrów kwadratowych) o 2%.

Jednocześnie wzrost czynszów w ciągu roku był znacznie wyższy niż średni wzrost płac w sektorze przedsiębiorstw. Według najnowszych danych we wrześniu wynagrodzenia w firmach zatrudniających co najmniej 9 osób były średnio o 14,5% wyższe niż przed rokiem. A dziś w niektórych polskich miastach kwota równa najniższej krajowej pensji netto może nie wystarczyć nawet na wynajęcie małej kawalerki.

 

W których miastach w Polsce nastąpił największy wzrost cen najmu?

W ciągu roku najbardziej wzrosły ceny małych mieszkań. Cena jest szczególnie wysoka w Warszawie - wynajem powierzchni 30 m2 kosztuje w stolicy średnio 2 571 zł (+33% w ciągu roku). Na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (2 471 zł, +42% w skali roku) i Gdańsk (2 400 zł, +40% w skali roku). Warto mieć na uwadze, że proponowane stawki nie zawierają kosztów mediów i opłat administracyjnych.

W tych trzech miastach płaca minimalna nie wystarcza więc nawet na pokrycie czynszu za kawalerkę. Najniższe krajowe wynagrodzenie wynosi 3010 zł brutto, czyli około 2364 zł netto.

Wśród miast, w których wynajem małych mieszkań jest droższy niż 2 tys. zł są także Gdynia i Kraków (+44% w skali roku). W Szczecinie za mieszkanie o powierzchni do 38 metrów kwadratowych lokatorzy płacą prawie 2 tysiące złotych miesięcznie. W Lublinie było to 1.860 zł, a w Poznaniu 1.770 zł. W żadnym z większych miast Polski wzrost cen małych mieszkań nie był mniejszy niż 25 proc. A na tym wzrosty się nie kończą (choć trend wyraźnie zwalnia), bo studenci wracają na uczelnie i wrzesień jest zwykle miesiącem o największym wzroście cen najmu.

Jednocześnie pod względem liczby ofert najmu sytuacja się poprawia. W 16 analizowanych przez polskich ekspertów miastach liczba aktywnych ogłoszeń wyniosła 30,8 tys. To, choć o ok. 23 proc. mniej niż rok temu, jest znacznie wyższe niż wiosną.

Te 30 tysięcy to i tak sporo. Jeszcze w kwietniu i maju aktywnych ogłoszeń było zaledwie po ok. 18 tysięcy. Od tego czasu dostępnych ofert przybyło więc aż o 68%, co jest efektem m. in. powrotu części imigrantów z Ukrainy do swojej ojczyzny 

 

Dlaczego ceny najmu rosną w Polsce

Na wzrost cen wynajmu mieszkań w Polsce złożyło się kilka czynników, w tym większy popyt spowodowany dużą liczbą imigrantów z Ukrainy, spadek zdolności kredytowej Polaków, spowolnienie na rynku budowlanym oraz inflacja, którą właściciele nieruchomości motywują wzrost cen.

 

Wysoki popyt

Według najnowszych danych, w Polsce schroniło się przed wojną około 1 mln Ukraińców, a tylko 80 tys. z nich mieszka w ośrodkach zbiorczych. Reszta musi wynajmować mieszkania, więc logiczne jest, że popyt był większy niż podaż, więc wynajmujący mogli podnieść ceny.

W Warszawie od sierpnia 2019 roku do lutego 2022 roku ceny najmu mieszkań o powierzchni do 38 metrów kwadratowych wahały się od 1 900 do maksymalnie 2 200 złotych miesięcznie. W kwietniu 2022 roku za wynajem kawalerki w stolicy trzeba było zapłacić średnio 2,4 tys. zł, a w lipcu było to ponad 2,5 tys. zł. Podobny proporcjonalny wzrost nastąpił w innych miastach. Jak podaje BIQdata, od lutego z rynku najmu zniknęło od 55 do prawie 80 proc. ofert w dziesięciu największych miastach Polski.

 

Wysokie czynsze i niska zdolność kredytowa

Sytuację pogorszyły rosnące stopy procentowe - Polaków po prostu nie stać na kredyt hipoteczny. To oczywiście efekt wysokiej inflacji, którą bank centralny stara się zdusić wysokimi stopami procentowymi, a więc ogranicza inwestycje. Gwałtowny wzrost stóp procentowych (obecnie najwyższy od 20 lat) spowodował z jednej strony wzrost płatności ratalnych, a z drugiej gwałtowny spadek zdolności kredytowej.

Jak wynika z raportu Metrohouse i Credipass, w pierwszym kwartale 2022 roku rodzina z dwójką dzieci mogła pożyczyć o 56% mniej niż rok wcześniej. MuratorPlus, powołując się na wyliczenia Totalmoney.pl, podaje, że małżeństwo zarabiające łącznie 6,4 tys. zł miesięcznie z 20-proc. wkładem własnym i jednym dzieckiem na utrzymaniu, wzięłoby w kwietniu ub.r. kredyt w banku na średnio 513 tys. zł. W lipcu 2022 roku to samo małżeństwo mogłoby liczyć na niecałe 200 tys. zł kredytu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, uważa, że zdolność kredytowa Polaków jest dziś kluczem do wyjaśnienia obecnej sytuacji na rynku nieruchomości i najmu.

Obecnie zdolność kredytowa jest znacznie niższa niż przed rokiem. We wrześniu ubiegłego roku przeciętna rodzina mogła zaciągnąć kredyt w wysokości 700 tys., a obecnie ok. 420 tys. zł. Sytuacja i tak jest lepsza niż w lipcu, gdy taka rodzina mogła zaciągnąć zobowiązanie w wysokości maksymalnie 400 tys. zł. W sumie to spadek zdolności kredytowej od 30 do 40 proc.

Tak znaczne pogorszenie zdolności kredytowej oznacza albo zakup mniejszego mieszkania, zakup mieszkania w znacznie gorszej lokalizacji, albo odłożenie marzeń o własnym mieszkaniu na przyszłość. Ta ostatnia decyzja to coraz częściej nie wybór, ale konieczność. Zdolność kredytowa dziesiątek tysięcy Polaków spadła ostatnio tak nisko, że po prostu nie stać ich na żadne mieszkanie, ani mniejsze, ani na obrzeżach miasta.

 

Spadające dochody i kredyty hipoteczne droższe niż wynajem

Ponadto w Polsce dzisiaj kredyt na mieszkanie jest znacznie droższy niż wynajem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średni koszt wynajmu 50-metrowego mieszkania w stolicy Polski (bez mediów i opłat administracyjnych) wynosi nieco ponad 3 400 zł. Z kolei kredyt ratalny na tę samą nieruchomość z 10% zaliczką i 35-letnim okresem spłaty to około 5 000 zł. To jest różnica 1.500 zł. Nawet jeśli w Warszawie ta liczba jest jedną z największych w kraju, to w wielu innych miastach, takich jak Kraków, Białystok, Gdynia, Poznań, Toruń czy Lublin, różnica między kredytem hipotecznym a wynajmem również wynosi ponad 1000 zł.

Eksperci zwracają uwagę, że porównanie nie uwzględnia oczywistego faktu, że raty płacone są tylko przez pewien okres, podczas gdy czynsz płacony jest zawsze, a także tego, że część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać przy sprzedaży mieszkania, gdy jego wartość wzrośnie.

Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie maja jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie

Jak wynika z badania przeprowadzonego na potrzeby raportu Cushman & Wakefield, najemcy w Polsce to przede wszystkim ludzie młodzi - ponad połowa respondentów ma mniej niż 34 lata. Około 10% wynajmujących nie ma żadnej pisemnej umowy najmu, a ponad połowa wszystkich badanych wydaje na czynsz do 2000 zł miesięcznie. Jednocześnie 16% wszystkich respondentów nie znalazło miejsca do wynajęcia ze względu na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym.

 

Kredyty mieszkaniowe: gwałtowny spadek w Polsce

Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce jest obecnie w stanie zapaści. W sierpniu 2022 roku liczba udzielonych kredytów była niższa o 70% rok do roku. Podobny spadek odnotowano w wartości udzielonych pożyczek.

Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugim kwartale 2022 roku ceny nowych mieszkań wzrosły we wszystkich największych miastach. W sześciu największych metropoliach ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 18,3 proc. Z kolei nieruchomości z rynku wtórnego podrożały o prawie 13 proc. Jednocześnie zmniejszyła się liczba transakcji sprzedaży.

Z kolei sprzedaż kredytów hipotecznych spadła aż o 70 proc. Teoretycznie powinno to spowodować, że ceny przestaną gwałtowne rosnąć, jednak do tego nie doszło. W serwisie Obido nie odnotowaliśmy żadnego spadku zainteresowania ofertami. Wygląda to tak, że potencjalni nabywcy chcą trzymać rękę na pulsie. Wiele osób nie decyduje się na zakup mieszkania, bo nie ma zdolności kredytowej, ale jest spora grupa, która czeka aż sytuacja się ustabilizuje, aby wrócić na rynek. Mamy więc w tej chwili moment wyczekiwania. Wiele osób obawia się recesji oraz tego, że straci wówczas pracę, co uniemożliwi spłacanie kredytu, te obawy są całkowicie zrozumiałe

 

Deweloperzy budują coraz mniej

Dane z rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce również nie są optymistyczne. Jak podaje portal Rynek Pierwotny.pl, w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy deweloperzy sprzedali łącznie około 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Popyt na nowe mieszkania najbardziej zmniejszył się we Wrocławiu (o 48%), Gdańsku (o 38%) i Warszawie (o 37%).

Innym niepokojącym trendem jest fakt, że deweloperzy rozpoczynają coraz mniej nowych budów. Z danych HRE Investment wynika, że w sierpniu 2022 roku deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 5,2 tys. mieszkań, czyli o 63% mniej niż w tym samym miesiącu rok temu. Tłumaczy się to między innymi tym, że koszty budowy znacznie wzrosły, więc deweloperzy starają się utrzymać zarówno swoje marże, jak i ceny.

Dzieje się tak z wielu powodów. Po pierwsze, sami mają problemy z uzyskaniem finansowania, ponieważ kredyty podrożały. Warto również pamiętać, że skala spadku inwestycji wydaje się rzeczywiście bardzo duża, bo cały czas odnosimy się do ubiegłego roku, który był pod tym względem bardzo udany. W takim zestawieniu rzeczywiście mamy spektakularny spadek aż o 60 proc. liczby rozpoczynanych mieszkań w sierpniu

Choć sprzedaż mieszkań spada, deweloperzy nie są skłonni do obniżania cen. W efekcie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły z 0,8 proc. do 4 proc. w drugim kwartale 2022 r. Na rynku wtórnym w większości miast ceny ustabilizowały się, a w innych wzrosły - wynika z raportu Metrohouse i Credipass.

W momencie, gdy koszty budowy rosną, deweloperzy, nie są skłonni do obniżania cen. Mamy więc w efekcie dziwną sytuację, kredyty się nie sprzedają, spada liczba transakcji sprzedaży, a mimo to ceny mieszkań nadal są wysokie

Rynek najmu stał się więc beneficjentem sytuacji na rynku nieruchomości. Liczba transakcji kupna-sprzedaży maleje, bo Polacy wciąż nie mają zdolności kredytowej, natomiast popyt na mieszkania jest wciąż duży.

Zainteresowani mieszkaniami muszą się gdzieś przenieść, na czym zyskuje dziś głównie rynek najmu. Ten popyt widoczny jest już we wzrostach czynszów na tym rynku, dodatkowo chętnych na wynajem jest tak wielu, że coraz trudniej jest wynająć mieszkanie

Wszystko to oznacza dla rynku najmu, że nie ma odpływu najemców. Nie dziwi więc fakt, że wynajmujący skorzystają z tej sytuacji i podniosą stawki czynszu. Przecież ci wynajmujący po super wysokich cenach nie mają wielkiego wyboru, albo alternatywa jest w tej chwili jeszcze gorsza.

 

Inflacja: przyczyna czy skutek wysokich czynszów

Duża część wynajmujących przypisuje wzrost czynszów wysokiej inflacji. Rzeczywiście istnieje związek z inflacją, ale jest on odwrotny od tego, co sugerują niektórzy właściciele, dyktując coraz wyższe stawki za swoje nieruchomości.

Rzeczywiście, opłaty administracyjne mogą pójść w górę. A to może zmniejszyć zyski wynajmujących, więc będą chcieli podnieść czynsze, by nie stracić. Warto jednak zauważyć, że ceny najmu w największych miastach wzrosły znacznie powyżej inflacji, często ponad dwukrotnie.

I choć właściciele mieszkań przypisują wzrost inflacji, to właśnie oni go napędzają - proporcjonalnie do udziału w rynku. A ceny najmu są uwzględnione we wskaźniku cen towarów i usług.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że średnia krajowa za sierpień wzrosła o 16,3 proc. rok do roku dla właścicieli mieszkań. To znaczy, że nieznacznie przewyższyły one ogólny wskaźnik inflacji, który wyniósł 16,1 procent. Są to dane odnoszące się konkretnie do opłat wnoszonych przez właścicieli. Ceny za wywóz śmieci, usługi kanalizacyjne, energię elektryczną, gaz i paliwo są rozliczane osobno w Głównym Urzędzie Statystycznym. W związku z tym rośnie inflacja (między innymi), bo ceny czynszów idą w górę.

Należy jednak pamiętać, że niektórzy wynajmujący chcą zrekompensować sobie wzrost cen półek poprzez podniesienie czynszów, co jest zrozumiałe. Jeśli mają możliwość utrzymania konsumpcji, a więc i stylu życia, na poziomie przedinflacyjnym, to chcą z tego skorzystać.

 

Poprawia się jakość polskich mieszkań

Ceny czynszów i rat skoczyły ostatnio rekordowo wysoko, pogarszając sytuację konsumpcyjną wielu gospodarstw domowych (bo pieniądze idące na rynek nieruchomości nie są wydawane na rozrywkę, wyjście do kina czy do restauracji). Jednak w dłuższym okresie czasu jakość polskich mieszkań ulega poprawie.

Według nowego raportu CBOS «Jak Polacy mieszkają, a jak chcieliby mieszkać» prawie dwie trzecie (63%) twierdzi, że nie zmieniłoby nic w swojej sytuacji mieszkaniowej. Są z niego po prostu zadowoleni. 27% twierdzi, że chciałoby zmienić swój obecny lokal na nowy dom lub mieszkanie.

Według innego raportu tej instytucji, «Sytuacja mieszkaniowa Polaków», tylko 3% badanych wynajmuje mieszkanie od kogoś innego. Prawie 70% mieszka w domu lub mieszkaniu należącym do nich lub ich męża/żony. Mniej niż 20% mieszka z rodzicami w domu lub mieszkaniu. Reszta mieszka w mieszkaniach spółdzielczych, komunalnych lub pracowniczych.

Wspomniany raport pokazuje również zmianę takiego parametru jak powierzchnia mieszkalna na osobę w gospodarstwie domowym. W 2007 roku średnia wartość tego parametru nie przekraczała 25 m2 na osobę. W 2022 roku będzie to 37 m2 - więc statystycznie na jedną osobę w Polsce przypada więcej miejsca.

Z badań CBOS wynika, że w 2007 roku 60 proc. respondentów uważało, że ich warunki życia są dobre. W 2022 roku było to nie więcej niż 70%. W tym miejscu należy pamiętać, że subiektywne kryteria oceny tego, co stanowi «dobre mieszkanie», zmieniły się przez te 15 lat - nasze aspiracje odczuwalnie wzrosły, jeśli chodzi o jakość mieszkań.

 

Kiedy spodziewać się spadku cen na rynku najmu

Analitycy firmy Expander odradzają oczekiwanie spadku cen najmu w najbliższych miesiącach. Istnieje jednak kilka pozytywnych czynników, które sugerują, że w przyszłości sytuacja ulegnie poprawie.

Choć setki tysięcy uchodźców z Ukrainy prawdopodobnie zostaną dłużej w Polsce, część już wróciła do domu. Widać to również po statystykach z rynku najmu. Gwałtowne znikanie ofert mieszkaniowych na portalach nieruchomościowych nastąpiło w marcu i kwietniu. Więcej ofert jest jednak w lipcu i sierpniu. Nie tak dużo jak w lutym 2022 roku, ale najgłębsze załamanie z pewnością mamy za sobą. O ile w marcu w porównaniu z lutym nastąpił spadek o 50-80%, to nadal mieszkań jest mniej niż w lutym, ale już o 15-50%.

Inflacja prawdopodobnie ustabilizuje się do zimy, by w styczniu lub lutym skoczyć do najwyższego poziomu - w sam raz na sezon grzewczy. Później będzie spadać. Polacy będą więc musieli poczekać jeszcze kilka miesięcy na spadek stóp procentowych. Według prognoz analityków PKO BP jest to możliwe w drugiej połowie 2023 roku, co pozwoli gospodarstwom domowym na odbudowanie zdolności kredytowej. I w konsekwencji usunąć dźwignię, dzięki której właściciele utrzymują wysokie ceny mieszkań.

Jednocześnie część ekspertów wątpi, że w najbliższym czasie mieszkania w Polsce staną się znacząco tańsze.

Spodziewam się, że do końca tego roku dynamika cen będzie maleć. Do końca tego roku ceny mogą być wyższe od 7 do 12 proc. wyższe w porównaniu z ubiegłym rokiem. W 2023 roku spodziewam się stabilizacji cen, plus minus 5 proc.

Jeśli w 2023 r. stopy procentowe zostaną obniżone, a sytuacja na rynku pracy się utrzyma, popyt na kredyty będzie stopniowo wznawiany. Zatem już w 2024 roku może nastąpić dynamiczny wzrost cen na rynku nieruchomości.

Mam również nadzieję, że zdolność kredytowa Polaków będzie się powoli odbudowywała, oczywiście pod warunkiem, że zapowiedzi o spadku stóp procentowych w przyszłym roku się sprawdzą, a także utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy.

Jednocześnie Bartosz Turek przypomina, że potrzeby mieszkaniowe Polaków nie zmalały, ale wzrosły, ze względu na napływ uchodźców, więc obecny popyt na mieszkania będzie się kumulował, co może być widoczne zwłaszcza pod koniec 2023 lub w 2024 roku.

W takim przypadku, jak wynika z analizy HRE Investment, ceny domów mogą być nawet o 20% wyższe niż na początku 2022 roku. Byłoby to wynikiem niedoboru nowych mieszkań, co z kolei wynikałoby z obecnego spadku liczby nowych inwestycji.

 

Jakie inne scenariusze rynku nieruchomości istnieją?

W pesymistycznym rozwoju sytuacji może dojść do załamania na rynku deweloperskim, co będzie skutkować upadłościami i przejęciami słabszych firm. W efekcie może dojść do powtórki na rynku nieruchomości z lat 2007 – 2008

Ze swojej strony, zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors, w najbliższych miesiącach prawdopodobnie dojdzie do niewielkich spadków lub stabilizacji cen.

Stabilizację zobaczymy w danych dotyczących cen transakcyjnych. Tam spadki mogą nie być widoczne ze względu na to, że kupujący, to obecnie głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną

Gdyby nie legislacyjne wakacje kredytowe i ogromny popyt na wynajem, niewykluczone, że dzisiejsze ceny mieszkań mogłyby gwałtownie spaść.

Jednak nie wszyscy mogli skorzystać z wakacji kredytowych. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży mieszkań

Wiele zależy też od tego, jak bardzo wzrosną stawki czynszu i ile mieszkań nie znajdzie najemców. «Co prawda popyt na najem jest dziś ogromny, ale w wielu przypadkach czynsze są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część z tych mieszkań może zostać bez lokatorów i w efekcie trafi na rynek sprzedaży» - przewiduje Sadowski.