В Польше наблюдается резкий рост стоимости аренды жилья. По данным Expander и Rentier.io, в сентябре аренда квартир подорожала в среднем на 28% в год. Цены стремительно растут не только ежегодно, но и из квартала в квартал. Цены на аренду в третьем квартале 2022 года поднялись на 7,4% по сравнению с ІІ кварталом. Аренда квартиры среднего размера подорожала на 4,7%, большой (более 70 квадратов) – на 2%.
При этом повышение арендных ставок за год было значительно выше среднего повышения заработной платы в корпоративном секторе. По последним данным, в сентябре заработная плата в компаниях, где трудится не менее 9 человек, была в среднем на 14,5% выше, чем год назад. И сегодня в некоторых польских городах суммы, равной самой низкой национальной чистой зарплате, может не хватить даже на аренду небольшой квартиры-студии.
В каких городах Польши больше всего подорожала аренда жилья
Сильнее всего за год выросли цены на малогабаритные квартиры. Особенно большая цена в Варшаве – аренда помещения площадью 30 м2 обходится в среднем по столице в 2571 злотых (+33% за год). Далее следуют Вроцлав (2471 злотых, +42% за год) и Гданьск (2400 злотых, +40% за год). Стоит учесть, что в предлагаемые тарифы не входят стоимость коммунальных услуг и административных сборов.
Таким образом, в этих трех городах минимальная заработная плата не позволяет покрыть даже арендную ставку квартиры-студии. Самая низкая национальная заработная плата составляет 3010 злотых брутто, то есть около 2364 злотых нетто.
Среди городов, где аренда небольших квартир стоит дороже 2 000 злотых - также Гдыня, Краков (+44% в год). В Щецине арендаторы платили почти 2000 злотых в месяц за аренду квартиры площадью до 38 квадратных метров. В Люблине – 1860 злотых, в Познани – 1770 злотых. Ни в одном из крупных городов Польши рост цен на малогабаритные квартиры не составил менее 25 процентов. И на этом повышения не заканчиваются (хотя тенденция явно замедляется), ведь студенты возвращаются в университеты, а сентябрь, как правило, является месяцем наивысшего роста цен на аренду.
В то же время, что касается количества предложений аренды, то ситуация улучшается. В 16 городах, проанализированных польскими экспертами, количество активных рекламных объявлений составило 30,8 тыс. Это хоть и примерно на 23% меньше, чем год назад, но гораздо больше, чем весной.
Этих 30 тысяч – это еще много. В апреле и мае было всего около 18 тысяч активных рекламных объявлений. С тех пор количество доступных предложений возросло на 68%, что является результатом, в частности, возвращения части людей из Украины на родину
Почему в Польше растут цены на аренду жилья
Рост цен на аренду квартир в Польше вызван несколькими факторами, среди которых повышенный спрос, связанный с большим количеством переселенцев из Украины, снижение кредитоспособности поляков, спад на рынке строительства, а также инфляция, которой владельцы недвижимости мотивируют удорожание.
Высокий спрос
По последним данным, в Польше нашли убежище от войны около 1 миллиона украинцев, и только 80 тысяч из них живут в центрах массового размещения беженцев. Остальным приходится снимать жилье, поэтому логично, что спрос был больше предложения, поэтому арендодатели могли повышать цены.
В Варшаве с августа 2019 по февраль 2022 цены на аренду квартир площадью до 38 квадратных метров колебались от 1900 до максимума 2200 злотых в месяц. В апреле 2022 года за аренду квартиры-студии в столице приходилось платить в среднем 2400 злотых, а в июле - более 2500 злотых. Аналогичный пропорциональный рост произошел и в других городах. По данным BIQdata, по сравнению с февралем в марте 2022 года с рынка аренды в десяти крупнейших польских городах исчезло от 55 до почти 80 процентов предложений недвижимости.
Высокие ставки и низкая кредитоспособность
Ситуация осложнялась повышением процентных ставок – поляки просто не могут позволить себе ипотечный кредит. Это, конечно, результат высокой инфляции, которую центробанк пытается задушить именно высокими ставками, а следовательно и ограничением инвестиций. Резкий рост ставок (в настоящее время они самые высокие за последние 20 лет) приводит к тому, что с одной стороны, увеличиваются рассрочки по кредитам, а с другой – резко снижается кредитоспособность.
Согласно отчету Metrohouse и Credipass, в первом квартале 2022 года семья с двумя детьми могла взять на 56% меньший кредит, чем годом ранее. MuratorPlus, ссылаясь на расчеты Totalmoney.pl, утверждает, что супружеская пара, которая зарабатывает в общей сложности 6,4 тысячи злотых в месяц при 20% собственного взноса, и один ребенок на содержании, взяли бы в кредит у банка в апреле прошлого года в среднем на 513 тысяч злотых. В июле 2022 года эта же пара могла рассчитывать лишь на менее 200 000 злотых кредита.
Бартош Турек, главный аналитик HRE Investment, считает, что кредитоспособность поляков сегодня является ключом к разъяснению текущей ситуации на рынке недвижимости и аренды.
Сейчас кредитоспособность значительно ниже, чем в 2021 году. В сентябре прошлого года среднестатистическая семья могла взять кредит в размере 700 000 злотых, а сейчас около 420 000 злотых. Ситуация еще лучше, чем в июле, когда такая семья может взять на себя обязательство до 400 000 злотых. В целом это снижение кредитоспособности от 30 до 40 процентов
главный аналитик HRE Investment:Такое значительное ухудшение кредитоспособности означает либо покупку меньшей квартиры, либо покупку квартиры в гораздо худшем месте, либо откладывание мечтаний жить в собственном жилье на будущее. Последнее решение все чаще не выбор, а необходимость. Кредитоспособность десятков тысяч поляков в последнее время настолько упала, что они просто не могут позволить себе никакого жилья: ни меньшего, ни на окраине города.
Падение доходов и ипотека дороже аренды
Кроме того, сегодня в Польше кредит на жилье обходится значительно дороже ее аренды.
Отчет Expander and Rentier.io демонстрирует, что средняя стоимость аренды 50-метрового жилья в столице Польши (без коммунальных услуг и административных сборов) составляет немногим более 3400 злотых. Рассрочка кредита, с другой стороны, при покупке той же недвижимости с 10% собственным взносом и 35-летним сроком погашения составляет около 5 000 злотых. То есть разница – около 1,5 тысячи злотых. Даже если в Варшаве этот показатель один из самых больших в стране, во многих других городах, таких как Краков, Белосток, Гдыня, Познань, Торунь или Люблин, разница между ипотекой и арендой также превышает 1 000 злотых в месяц.
Специалисты подчеркивают, что при сравнении не учитывается тот очевидный факт, что рассрочка выплачивается только за определенный промежуток времени, а арендная плата - всегда, кроме того часть денег, уплаченных на погашение кредита, может быть взыскана в момент продажи квартиры, когда ее стоимость увеличится.
«Проблема, однако, в том, что в случае с молодыми людьми, которые еще не имеют слишком высоких доходов, ключевым является то, сколько будет ежемесячный платеж за квартиру, а не платежный баланс в долгосрочной перспективе»
Согласно опросу, проведенному для отчета Cushman & Wakefield, арендаторами в Польше являются в первую очередь молодые люди – более половины респондентов младше 34 лет. Около 10% арендаторов не имеют никакого письменного договора аренды, а более половины всех респондентов тратят на аренду до 2000 злотых в месяц. При этом 16% всех опрошенных не нашли места для аренды из-за высокого спроса на рынке жилья.
Жилищное кредитование: резкий спад в Польше
На рынке жилищного кредитования в Польше сегодня наблюдается настоящий коллапс. В августе 2022 года количество предоставленных кредитов было меньше на 70% год к году. Аналогичное снижение зафиксировано и в стоимости предоставленных кредитов.
Последние данные Национального банка Польши показывают, что во втором квартале 2022 цены на новые квартиры во всех крупных городах выросли. В шести крупнейших мегаполисах рост цен на новые квартиры составил целых 18,3 процента. В свою очередь, помещения со вторичного рынка поднялись в цене почти на 13 процентов. При этом уменьшилось количество сделок купли-продажи.
По моим оценкам это снижение примерно на 30-40 процентов. В свою очередь, продажи ипотеки упали на 70 процентов. Теоретически это должно привести к тому, что цены перестанут резко расти, но этого не произошло. Спрос на квартиры все еще высок, что можно увидеть как на порталах Otodom, так и Obido. На сайте Obido мы не заметили ни одного понижения интереса к предложениям. Похоже, что потенциальные покупатели хотят держать руку на пульсе. Многие не решаются на покупку квартиры, потому что у них нет кредитоспособности, но есть большая группа, которая ждет, когда ситуация стабилизируется, чтобы вернуться на рынок. Сейчас у нас есть момент ожидания. Многие люди боятся рецессии и того, что потеряют работу, что исключит возможность погашения кредита, эти опасения вполне понятны
эксперт Obido и OtodomЗастройщики строят все меньше и меньше
Данные с рынка жилых застроек в Польше также не оптимистичны. По данным портала "Rynek" Pierwotny.pl, за последние девять месяцев застройщики продали в общей сложности около 25,4 тысячи квартир, что на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос на новые квартиры больше всего сократился во Вроцлаве (на 48%), Гданьске (на 38%) и Варшаве (на 37%).
Еще одной тревожной тенденцией является тот факт, что застройщики начинают все меньше и меньше нового строительства. Данные HRE Investment показывают, что в августе 2022 года застройщики начали строить 5,2 тысяч квартир в Польше, что на 63% меньше, чем в том же месяце год назад. Это объясняют, в частности, и тем, что затраты на строительство значительно возросли, поэтому застройщики пытаются сохранить как свою маржу, так и цены.
В первую очередь, у самих застройщиков возникают проблемы с получением финансирования, ведь кредиты стали дороже. Также следует помнить, что масштабы снижения инвестиций кажутся очень большими, ведь мы все еще подразумеваем прошлый год, который был очень удачным в этом отношении. В таком сравнении мы действительно имеем впечатляющее снижение на целых 60 процентов.
главный аналитик HRE Investment:Хотя продажи квартир снижаются, застройщики не желают при этом снижать цены. В результате во ІІ квартале 2022 года цены на квартиры на первичном рынке выросли с 0,8 до 4 процентов. На вторичном рынке цены стабилизировались в большинстве городов, а в других – выросли, говорится в отчете Metrohouse и Credipass.
В то время когда затраты на строительство растут, застройщики не желают снижать цены. Так что в итоге имеем странную ситуацию, кредиты не продаются, количество сделок купли-продажи падает, а цены на жилье все еще высоки
эксперт рынка недвижимостиСледовательно, бенефициаром обстановки на рынке застроек становится рынок аренды. Количество сделок купли-продажи уменьшается, ведь поляки пока не имеют кредитоспособности, тогда как спрос на квартиры все еще высок.
Тем, кто интересуется квартирами, приходится куда-то переезжать, что в основном выгодно рынку аренды сегодня. Этот спрос виден уже в росте арендной платы на этом рынке, кроме того, желающих снять квартиру настолько много, что снять квартиру все сложнее
эксперт рынка недвижимостиВсё это для рынка аренды означает отсутствие оттока арендаторов. Поэтому не удивительно, что арендодатели выиграют от такой ситуации и повышают арендные ставки. Ведь у арендующих жилье по сверхвысоким ценам нет большого выбора, или же альтернатива на данный момент еще хуже.
Инфляция: причина или следствие подорожания аренды
Значительная часть владельцев квартир объясняет увеличение арендной платы с высоким уровнем инфляции. Связь с инфляцией действительно существует, но она противоположна тому, что предлагают некоторые арендодатели, диктуя все более высокие ставки за свою недвижимость.
Действительно, административные сборы могут возрасти. А это может снизить прибыль собственников квартир, чтобы они захотели повысить арендные ставки и не потерять. Однако стоит отметить, что цены на аренду жилья в крупных городах поднялись значительно выше инфляции, зачастую более чем вдвое.
И хотя владельцы квартир объясняют рост инфляцией, именно они ее двигают – пропорционально доле рынка. А ведь цены на аренду включаются в индекс цен на товары и услуги.
Согласно данным Центрального статистического управления, в среднем по всей стране в августе в годовом измерении собрание для собственников квартир выросло на 16,3 процента. То есть они немного обогнали общий уровень инфляции, составивший 16,1%. Это данные, касающиеся конкретно сборов, которые платят владельцы. Цены на вывоз мусора, услуги канализации, электроэнергию, газ и топливо учитываются отдельно в Центральном статистическом управлении. Следовательно, инфляция растет (среди прочего), потому что цены на аренду растут.
Следует, однако, помнить, что некоторые владельцы квартир повышением арендной платы хотят компенсировать рост цен на товары на полках, что вполне понятно. Если у них есть возможность удержать потребление, а значит, и образ жизни на доинфляционном уровне, они хотят воспользоваться этим вариантом.
Качество польского жилья улучшается
Цены на аренду и рассрочка в последнее время рекордно подскочили, ухудшив ситуацию с потреблением многих домохозяйств (ведь деньги, идущие на рынок недвижимости, не тратятся на развлечения, кинотеатры или посещение ресторанов). Однако качество польского жилья в долгосрочной перспективе улучшается.
Согласно новому отчету CBOS «Как поляки хотели бы жить» почти две трети (63%) говорят, что не хотели бы ничего менять в своей жилищной ситуации. Они просто довольны этим. 27% считают, что хотели бы сменить свое текущее местожительство на новый дом или квартиру.
Согласно другому отчету этого учреждения «Жилищное положение поляков», только 3% опрошенных снимают квартиру у кого-то. Почти 70% людей живут в доме или квартире, принадлежащей им или их мужу/жене. Меньше 20% живут с родителями в доме или квартире. Остальные проживают в кооперативных, коммунальных или рабочих квартирах.
В упомянутом отчете видно также изменение такого параметра как жилая площадь на одного человека в домашнем хозяйстве. В 2007 году среднее значение этого показателя составляло не более 25 м2 на человека. В 2022 году – уже 37 м2 – поэтому статистически в Польше стало больше места на человека.
Исследование CBOS показало, что в 2007 году 60% респондентов считали, что их жилищные условия хорошие. В 2022 году этот показатель составлял не более 70 процентов. Здесь следует помнить, что субъективные критерии оценки того, что такое «хорошее жилье», изменились за эти 15 лет – наши стремления ощутимо выросли, когда речь идет о качестве жилья.
Когда ждать снижения цен на рынке аренды жилья
Аналитики Expander не советуют рассчитывать на снижение цены на аренду в ближайшие месяцы. Однако есть несколько положительных факторов, позволяющих говорить об улучшении ситуации в будущем.
Хотя сотни тысяч беженцев из Украины, вероятно, останутся в Польше дольше, некоторые уже вернулись на родину. Это видно и по статистике с рынка аренды. Стремительное исчезновение предложений жилья на порталах недвижимости произошло в марте и апреле. Однако в июле и августе можно предложений стало гораздо больше. Их не так много, как в феврале 2022 года, но самый глубокий спад, безусловно, позади. Если в марте снижение по сравнению с февралем составило 50–80%, то в настоящее время квартир все еще меньше, чем в феврале, но уже на 15–50%.
К зиме инфляция, скорее всего, стабилизируется, чтобы подскочить к самому высокому уровню в январе или феврале – как раз в отопительный сезон. Позже она упадет. Так что полякам придется ждать еще несколько месяцев для снижения процентных ставок. По прогнозам аналитиков PKO BP это возможно уже во второй половине 2023 года, что позволит восстановить кредитоспособность домохозяйств. А соответственно и убрать рычаг, благодаря которому арендодатели продолжают удерживать высокие цены на жилье.
В то же время, некоторые эксперты сомневаются в том, что жилье в Польше значительно подешевеет в ближайшее время.
Ожидаю, что к концу этого года динамика цен снизится. К концу текущего года цены могут быть выше более чем на 7-12 процентов по сравнению с прошлым годом. В 2023 году я ожидаю, что цены стабилизируются плюс-минус 5 процентов.
главный аналитик HRE Investment:Если процентные ставки будут понижены в 2023 году и ситуация на рынке труда сохранится, спрос на кредиты постепенно возобновится. Так что уже в 2024 году может наблюдаться динамичный рост цен на рынке недвижимости.
Также надеюсь, что кредитоспособность поляков будет потихоньку восстанавливаться, конечно, при условии, что объявления о снижении процентных ставок в следующем году свершатся, а хорошая ситуация на рынке труда сохранится.
главный аналитик HRE Investment:В то же время, Бартош Турек напоминает, что потребности в жилье поляков не уменьшились, а выросли, вследствие наплыва беженцев, поэтому текущий спрос на жилье будет накапливаться, что может быть видно особенно в конце 2023 года или в 2024 году.
В этом случае, согласно анализу HRE Investment, цены на жилье могут быть до 20% выше, чем в начале 2022 года. Это станет следствием дефицита нового жилья, что, в свою очередь, станет результатом нынешнего снижения количества новых инвестиций.
Какие еще существуют сценарии на рынке недвижимости?
В условиях пессимистического развития ситуации может произойти обвал на рынке девелопмента, что приведет к банкротствам и приобретениям более слабых компаний. Как следствие, на рынке недвижимости может быть повторение 2007 – 2008 годов
эксперт рынка недвижимостиВ свою очередь, по словам главного аналитика Expander Advisors Ярослава Садовского, в ближайшие месяцы, вероятно, могут наблюдаться незначительные понижения цен или их стабилизация.
Мы увидим стабилизацию в данных о ценах сделок. Там снижение может быть не видно из-за того, что покупателями в настоящее время являются в основном люди с высокими доходами, выбирающие хорошие местоположения. Такое изменение структуры продаж может в некоторых случаях даже создать впечатление, что цены растут.
главный аналитик Expander Advisors Если бы не законодательные кредитные каникулы и огромный спрос на аренду, не исключено, что цены на жилье сегодня могли бы резко упасть.
Однако не все могли воспользоваться кредитными каникулами. Некоторые владельцы квартир могли рассчитывать только на банковские кредитные каникулы, и они обычно длятся 3-6 месяцев. Когда они закончатся, может появиться много предложений продать квартиры
главный аналитик Expander Advisors Многое также зависит от того, насколько вырастут арендные ставки, а также сколько квартир не найдут жильцов. «Это правда, что спрос на аренду сегодня огромен, но во многих случаях арендную плату уже трудно выдерживать. Поэтому часть этих квартир может остаться без арендаторов и в результате уйдет на рынок продаж, – ожидает Садовский.
