У Польщі спостерігається різке зростання вартості оренди житла. За даними Expander і Rentier.io, у вересні оренда квартир у середньому подорожчала на 28% за рік. Ціни стрімко зростають не тільки щорічно, але і з кварталу на квартал. Ціни на оренду в третьому кварталі 2022 року піднялись на 7,4% порівняно із ІІ кварталом. Оренда квартири середнього розміру подорожчала на 4,7%, великої (більше 70 квадратів) - на 2%.
При цьому підвищення орендних ставок за рік було значно вище, ніж середнє підвищення заробітної плати в корпоративному секторі. За останніми даними, у вересні заробітна плата в компаніях, де працює не менше 9 осіб, була в середньому на 14,5% вище, ніж рік тому. І сьогодні у деяких польських містах суми, що дорівнює найнижчій національній чистій зарплаті, може не вистачити навіть на оренду невеликої квартири-студії.
У яких містах Польщі найбільше подорожчала оренда житла
Таким чином у цих трьох містах мінімальна заробітна плата не дозволяє покрити навіть орендну ставку квартири-студії. Найнижча національна заробітна плата становить 3010 злотих брутто, тобто близько 2364 злотих нетто. Серед міст де оренда таких квартир коштує дорожче 2 000 злотих - також Гдиня, Краків (+44 % за рік). У Щецині орендарі платили майже 2 000 злотих на місяць за оренду квартири площею до 38 квадратних метрів. У Любліні – 1860 злотих, у Познані – 1770 злотих. У жодному з великих міст Польщі зростання цін на малогабаритні квартири не становило менше 25 відсотків. І на цьому підвищення не закінчуються (хоча тенденція явно сповільнюється), адже студенти повертаються до університетів. Вересень, як правило, є місяцем найвищого зростання цін на оренду.
Що стосується кількості пропозицій оренди, то ситуація уже поліпшується. У 16 містах, проаналізованих польськими експертами, кількість активних рекламних оголошень склала 30,8 тис. Це хоч і приблизно на 23% менше, ніж рік тому, але значно більше, ніж навесні.
Цих 30 000 – це ще багато. У квітні і травні було всього близько 18 000 активних рекламних оголошень. Відтоді кількість доступних пропозицій зросла аж на 68%, що є результатом, зокрема, повернення частини людей з України на батьківщину
Чому у Польщі зростають ціни на житло
Зростання цін на оренду квартир у Польщі викликано трьома факторами, серед яких підвищений попит, пов'язаний із великою кількістю переселенців з України, зниження кредитоспроможності поляків та інфляція, якою власники нерухомості мотивують подорожчання.
Високий попит
За останніми даними, у Польщі знайшли прихисток від війни близько 1 мільйона українців, і лише 80 тисяч із них живуть у центрах масового розміщення біженців. Решті доводиться знімати житло, тому логічно, що попит був більшим за пропозицію, тож орендодавці могли підвищувати ціни.
У Варшаві з серпня 2019 року по лютий 2022 року ціни на оренду квартир площею до 38 квадратних метрів коливалися від 1900 до максимуму 2200 злотих на місяць. У квітні 2022 року за оренду квартири-студії в столиці доводилося платити в середньому 2400 злотих, а у липні понад 2500 злотих. Аналогічне пропорційне зростання відбулося і в інших містах. За даними BIQdata, у порівнянні з лютим в березні 2022 року з ринку оренди в десяти найбільших польських містах зникло від 55 до майже 80 відсотків пропозиції нерухомості.
Високі ставки та низька кредитоспроможність
Ситуація ускладнювалася підвищенням процентних ставок - поляки просто не можуть дозволити собі іпотечний кредит. Це, звісно, є результатом високої інфляції, яку центробанк намагається задушити саме підвищенням ставок, а відтак і обмеженням інвестицій. Різке підвищення ставок (наразі вони є найвищими за останні 20 років) призводить до того, що з одного боку, збільшуються розстрочки по кредитах, а з іншого – різко знижується кредитоспроможність.
Згідно зі звітом Metrohouse і Credipass, в першому кварталі 2022 року сім'я з двома дітьми могла взяти на 56% менший кредит, ніж роком раніше. MuratorPlus, посилаючись на розрахунки Totalmoney.pl, стверджує, що подружня пара, яка заробляє в цілому 6,4 тисячі злотих на місяць при 20% власного внеску, і одна дитина-утриманець могли позичити в банку в квітні минулого року в середньому 513 тисяч злотих. У липні цього року ця ж пара могла розраховувати лише на менш ніж 200 000 злотих кредиту.
Бартош Турек, головний аналітик HRE Investment, вважає, що кредитоспроможність поляків сьогодні є ключем до пояснення поточної ситуації на ринку нерухомості.
Наразі кредитоспроможність значно нижча, ніж торік. У вересні минулого року середньостатистична сім'я могла взяти кредит в розмірі 700 000 злотих, а зараз близько 420 000 злотих. Ситуація все ще краща, ніж у липні, коли така сім'я може взяти на себе зобов'язання до 400 000 злотих. Загалом це зниження кредитоспроможності з 30 до 40 відсотків
Бартош ТурекТаке значне зниження кредитоспроможності означає або покупку меншої квартири, або покупку квартири в набагато гіршому місці, або відкладання мрій жити у власному житлі на майбутнє. Останнє рішення дедалі частіше є не вибором, а необхідністю. Кредитоспроможність десятків тисяч поляків останнім часом настільки впала, що вони просто не можуть дозволити собі ніякого житла: ні меншого, ні на околиці міста.
Падіння доходів та іпотека дорожче оренди
Окрім того, сьогодні у Польщі кредит на житло обходиться значно дорожче її оренди. Звіт Expander and Rentier.io демонструє, що середня вартість оренди 50-метрового житла в столиці Польщі (без комунальних послуг і адміністративних зборів) становить трохи більше 3400 злотих. Розстрочка кредиту, з іншого боку, при покупці тієї ж нерухомості з 10% власним внеском і 35-річним терміном погашення становить майже 5 000 злотих. Тобто різниця - близько 1,5 тисячі злотих. Навіть якщо у Варшаві цей показник один із найбільших в країні, у багатьох інших містах таких як Краків, Білосток, Гдиня, Познань, Торунь або Люблін, різниця між іпотекою і орендою все ще перевищує 1 000 злотих на місяць.
Фахівці підкреслюють, що при порівнянні не враховується той очевидний факт, що розстрочка виплачується тільки за певний проміжок часу, а орендна плата завжди виплачується, а крім того, частина грошей, сплачених на погашення кредиту, може бути стягнута в момент продажу квартири, коли її вартість збільшиться.
«Проблема, однак, в тому, що у випадку з молодими людьми, які ще не мають занадто високих доходів, ключовим є те, скільки буде щомісячний платіж за квартиру, а не платіжний баланс в довгостроковій перспективі»
Згідно з опитуванням, проведеним для звіту Cushman & Wakefield, орендарями в Польщі є в першу чергу молоді люди – більше половини респондентів молодше 34 років. Близько 10% орендарів не мають жодного письмового договору оренди, а більше половини всіх респондентів витрачають на оренду до 2 000 злотих на місяць. При цьому аж 16% всіх опитаних не знайшли місця для оренди через високий попит на ринку житла.
Житлове кредитування: різкий спад у Польщі
На ринку житлового кредитування у Польщі сьогодні спостерігається справжній колапс. З серпня 2022 року кількість наданих кредитів була меншою на 70% рік до року. Аналогічне зниження зафіксовано і у вартості наданих кредитів.
Останні дані Національного банку Польщі показують, що в другому кварталі 2022 року ціни на нові квартири у всіх великих містах зросли. У шести найбільших мегаполісах зростання цін на нові квартири склало цілих 18, 3 відсотка. У свою чергу, приміщення з вторинного ринку зросли майже на 13 відсотків. При цьому зменшилася кількість угод купівлі-продажу.
За моїми оцінками, це зниження приблизно на 30-40 відсотків. У свою чергу, продажі іпотеки впали аж на 70 відсотків. Теоретично це має призвести до того, що ціни перестануть різко зростати, але цього не сталося.. попит на квартири все ще високий, що можна побачити як на порталах Otodom, так і Obido. На сайті Obido ми не помітили жодного зниження інтересу до пропозицій. Виглядає так, що потенційні покупці хочуть тримати руку на пульсі. Багато людей не зважуються на покупку квартири, тому що у них немає кредитоспроможності, але є велика група, яка чекає, коли ситуація стабілізується, щоб повернутися на ринок. Тож зараз у нас є момент очікування. Багато людей бояться рецесії і того, що втратять роботу, що унеможливить погашення кредиту, ці побоювання цілком зрозумілі
експерт Obido та OtodomЗабудовники будують все менше і менше квартир
Дані з ринку житлових забудов у Польщі також не є оптимістичними. За даними порталу "Rynek” Pierwotny.pl, за останні дев'ять місяців забудовники продали в цілому близько 25,4 тисячі квартир, що на 37% менше, ніж за аналогічний період минулого року. Попит на нові квартири найбільше скоротився у Вроцлаві (на 48 відсотків), Гданську (на 38 відсотків) та Варшаві (на 37 відсотків).
Ще однією тривожною тенденцією є той факт, що забудовники починають все менше і менше нових будівництв. Дані HRE Investment показують, що в серпні 2022 року забудовники почали будувати 5,2 тисячі квартир в Польщі, що на 63% менше, ніж в тому ж місяці рік тому. Це пояснюють, зокрема, і тим, що витрати на будівництво значно зросли, з цієї причини забудовники намагаються зберегти як свою маржу, так і ціни.
«Це з багатьох причин. В першу чергу у самих забудовників виникають проблеми з отриманням фінансування, адже кредити стали дорожчими. Також варто пам'ятати, що масштаби зниження інвестицій здаються дуже великими, адже ми все ще маємо на увазі минулий рік, який був дуже вдалим в цьому відношенні. У такому порівнянні ми насправді маємо вражаюче зниження на цілих 60 відсотків.
Бартош ТурекХоча продажі квартир знижується, забудовники не бажають при цьому знижувати ціни. В результаті в ІІ кварталі 2022 року ціни на квартири на первинному ринку зросли з 0,8 до 4 відсотків. На вторинному ринку ціни стабілізувалися в більшості міст, а в інших - зросли, йдеться в звіті Metrohouse і Credipass.
У той час, коли витрати на будівництво зростають, забудовники не бажають знижувати ціни. Тож у підсумку маємо дивну ситуацію, кредити не продаються, кількість угод купівлі-продажу падає, а все ж ціни на житло все ще високі
експерт ринку нерухомостіВідтак бенефіціаром обстановки на ринку забудов стає ринок оренди. Кількість угод купівлі-продажу зменшується, адже поляки наразі не мають кредитоспроможності, тоді як попит на квартири все ще високий.
Тим, хто цікавиться квартирами, доводиться кудись переїжджати, що в основному вигідно ринку оренди сьогодні. Цей попит видно вже в зростанні орендної плати на цьому ринку, крім того, бажаючих зняти квартиру настільки багато, що зняти квартиру все складніше
експерт ринку нерухомостіУсе це для ринку оренди означає відсутність відтоку орендарів. Тому не дивно, що орендодавці виграють від такої ситуації та підвищують орендні ставки. Адже у тих, хто орендує житло за надвисокими цінами немає великого вибору, або альтернатива на даний момент ще гірша.
Інфляція: причина чи наслідок подорожчання житла
Значна частина власників квартир пояснює збільшення орендної плати високим рівнем інфляції. Зв'язок з інфляцією дійсно існує, але він протилежний тому, що пропонують деякі орендодавці, диктуючи все більш високі ставки за свою нерухомість.
Дійсно, адміністративні збори можуть зрости. А це може знизити прибуток власників квартир, щоб вони захотіли підвищити орендні ставки, аби не втратити. Однак варто зазначити, що ціни на оренду житла у великих містах піднялися значно вище інфляції, часто більш ніж удвічі.
І хоча власники квартир пояснюють зростання інфляцією, саме вони її рухають – пропорційно частці ринку. Адже ціни на оренду включаються в індекс цін на товари і послуги.
Згідно з даними Центрального статистичного управління, в середньому по всій країні в серпні в річному вимірі збори для власників квартир зросли на 16,3 відсотка. Тобто вони трохи обігнали загальний рівень інфляції, який склав 16,1%. Це дані, що стосуються конкретно зборів, які платять власники. Ціни на вивезення сміття, послуги каналізації, електроенергію, газ і паливо враховуються окремо в Центральному статистичному управлінні. Отже, інфляція зростає (серед іншого), тому що ціни на оренду зростають.
Варто, однак, пам'ятати, що деякі власники квартир підвищенням орендної плати хочуть компенсувати зростання цін на товари на полицях, що цілком зрозуміло. Якщо у них є можливість утримати споживання, а отже, і спосіб життя, на доінфляційному рівні, вони хочуть скористатися цим варіантом.
Якість польського житла покращується
Ціни на оренду і розстрочка останнім часом рекордно підскочили, погіршивши ситуацію зі споживанням багатьох домогосподарств (адже гроші, які йдуть на ринок нерухомості, не витрачаються на розваги, кінотеатри або відвідування ресторанів). Проте якість польського житла в довгостроковій перспективі поліпшується.
Згідно з новим звітом CBOS «Як поляки хотіли б жити», майже дві третини (63%) кажуть, що не хотіли б нічого змінювати у своїй житловій ситуації. Вони просто задоволені цим. 27% вважають, що хотіли б змінити своє поточне місце проживання на новий будинок або квартиру.
За іншим дослідженням цієї установи «Житлове становище поляків», лише 3% опитаних знімають квартиру у когось. Майже 70% людей живуть в будинку або квартирі, який належить їм або належить їх чоловікові/дружині. Менше 20% живуть з батьками в будинку або квартирі. Решта проживають в кооперативних, комунальних або робочих квартирах.
У згаданому звіті видно також зміну такого параметра, як житлова площа на одну людину в домашньому господарстві. У 2007 році середнє значення цього показника становило трохи більше 25 м2 на особу. У 2022 році - вже 37 м2 - тож статистично у Польщі стало більше місця на людину в квартирах.
Дослідження CBOS показало, у 2007 році 60% респондентів вважали, що їх житлові умови хороші. У 2022 році цей показник становив трохи більше 70 відсотків. Тут варто пам'ятати, що суб'єктивні критерії оцінки того, що таке «хороше житло», змінилися за ці 15 років - наші прагнення відчутно зросли, коли мова йде про якість житла.
Коли чекати зниження цін на ринку оренди житла
Аналітики Expander не радять розраховувати на спад ціни на оренду в найближчі місяці. Проте є кілька позитивних факторів, які дозволяють говорити про покращення ситуації у майбутньому.
Хоч сотні тисяч біженців з України, ймовірно, залишаться у Польщі довше, деякі люди вже повернулися на батьківщину. Це видно і зі статистики з ринку оренди. Стрімке зникнення пропозицій житла на порталах нерухомості відбулося у березні і квітні. Однак в липні і серпні можна пропозицій стало значно більше. Їх не так багато, як у лютому 2022 року, але найглибший спад, безумовно, позаду. Якщо в березні зниження в порівнянні з лютим склало 50-80%, то в даний час квартир все ще менше, ніж в лютому, але уже на 15-50%.
До зими інфляція, швидше за все, стабілізується, щоб підскочити до найвищого рівня в січні або лютому – як раз в опалювальний сезон. Пізніше вона впаде. Тож полякам доведеться чекати ще кілька місяців для зниження процентних ставок. За прогнозами аналітиків PKO BP, це можливо уже у другій половині 2023 року, що дозволить відновити кредитоспроможність домогосподарств. А відповідно і прибрати важіль, завдяки яким орендодавці продовжують утримувати високі ціни на житло.
Водночас деякі експерти сумніваються у тому, що житло у Польщі подешевшає найближчим часом.
«Очікую, що до кінця цього року динаміка цін знизиться. До кінця поточного року ціни можуть бути вищими більш ніж на 7-12 відсотків у порівнянні з минулим роком. У 2023 році я очікую, що ціни стабілізуються, плюс-мінус 5 відсотків.
Бартош ТурекОкрім того, якщо процентні ставки будуть знижені в 2023 році і ситуація на ринку праці збережеться, попит на кредити поступово відновиться. Тож уже в 2024 році може спостерігатися динамічне зростання цін на ринку нерухомості.
Також сподіваюся, що кредитоспроможність поляків буде потихеньку відновлюватися, звичайно, за умови, що оголошення про зниження процентних ставок в наступному році здійсняться, а хороша ситуація на ринку праці збережеться
Бартош ТурекВодночас Бартош Турек нагадує, що потреби в житлі поляків не зменшилися, а зросли, внаслідок напливу біженців, тому поточний попит на житло буде накопичуватися, що може бути видно особливо наприкінці 2023 року або у 2024 році.
У цьому випадку, згідно з аналізом HRE Investment, ціни на житло можуть бути до 20% вищими, ніж на початку 2022 року. Це стане наслідком дефіциту нового житла, що в свою чергу стане результатом нинішнього зниження кількості нових інвестицій.
Які ще існують сценарії щодо ринку нерухомості?
«В умовах песимістичного розвитку ситуації може статися обвал на ринку девелопменту, що призведе до банкрутств і придбань слабших компаній. Як наслідок, на ринку нерухомості може бути повторення з 2007 – 2008 років
експерт ринку нерухомостіУ свою чергу, за словами головного аналітика Expander Advisors Ярослава Садовського, в найближчі місяці, ймовірно, можуть спостерігатися незначні зниження цін або їх стабілізація.
Ми побачимо стабілізацію в даних про ціни угод. Там зниження може бути не видно через те, що покупцями в даний час є в основному люди з високими доходами, які вибирають хороші місця розташування. Така зміна структури продажів може в деяких випадках навіть створити враження, що ціни зростають.
головний аналітик Expander Advisors Якби не законодавчі кредитні канікули і величезний попит на оренду, не виключено, що ціни на житло сьогодні могли б різко впасти
Однак не всі могли скористатися кредитними канікулами. Деякі власники квартир могли розраховувати тільки на банківські кредитні канікули, і вони зазвичай тривають 3-6 місяців. Коли вони закінчаться, може з'явитися більший висип пропозицій продати квартири
головний аналітик Expander Advisors Багато що також залежить від того, наскільки зростуть орендні ставки, а також скільки квартир не знайдуть мешканців. «Це правда, що попит на оренду сьогодні величезний, але в багатьох випадках орендну плату вже важко витримувати. Тому частина цих квартир може залишитися без орендарів і в результаті піде на ринок продажів, – очікує Садовський.
