Jurij Ilnicki przeprowadził się z Ukrainy do Dubaju jedenaście lat temu. Dziś to właśnie z nim inwestorzy z Europy, Azji i Bliskiego Wschodu stawiają swoje pierwsze kroki na rynku nieruchomości.
Jurij Ilnicki z powodzeniem prowadzi własną agencję Stradom Real Estate Dubai i doskonale zna realia rynku nieruchomości w Emiratach: gdzie kupuje się smart-apartamenty i wille za dziesiątki milionów dolarów, dlaczego prestiżowe biura sprzedają się jeszcze przed oddaniem budynku do użytku oraz jak inwestor może wybrać projekt, który stanie się „złotym”.
W ekskluzywnym wywiadzie dla UA.NEWS broker zdradził sekrety arabskiego rynku nieruchomości i wyjaśnił, dlaczego inwestują nawet ci, którzy nigdy wcześniej nie mieli takiego zamiaru.
O współczesnym rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich i najgorętszych segmentach: luksus, nieruchomości komercyjne, wynajem czy apartamenty inwestycyjne?
Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie nieruchomości komercyjne. Wskaźnik wynajęcia biur w Dubaju w latach 2024–2025 osiągnął około 92% i według prognoz do końca 2025 roku przekroczy 94%.
Biura klasy premium (Grade A) w kluczowych dzielnicach (DIFC, Business Bay, Downtown i innych) są niemal całkowicie zajęte lub charakteryzują się bardzo niskim poziomem pustostanów.
Nawet nowe projekty, które dopiero mają zostać oddane do użytku, w dużej mierze są już wstępnie wynajęte (pre-leased).
Na uwagę zasługują również apartamenty inwestycyjne od deweloperów o dobrej reputacji i w perspektywicznych lokalizacjach. Ceny na rynku pierwotnym już od dawna zrównały się z cenami na rynku wtórnym, dlatego przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto się dobrze zastanowić.
Jeśli chodzi o segment luksusowy, to w 2025 roku Dubaj można określić mianem światowej stolicy nieruchomości premium. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości luksusowych kilkakrotnie przewyższa w tym roku wyniki Londynu czy Nowego Jorku (mówimy tu o nieruchomościach wartych powyżej 10 mln dolarów).
Mieszkania w Dubaju: czy popyt przewyższa podaż?
Jeśli spojrzeć na dane rynkowe – tak. Na koniec marca 2025 roku populacja Dubaju wynosiła około 3,92 mln osób, a już we wrześniu 2025 roku władze miasta poinformowały, że liczba mieszkańców przekroczyła cztery miliony.
W ślad za tym wzrosły także ceny nieruchomości. W ujęciu rocznym ceny apartamentów podniosły się o 20–30%, a w przypadku willi jeszcze bardziej. Czynsze również poszły w górę: koszt wynajmu apartamentów wzrósł o co najmniej 10%, a choć wzrost cen willi był wolniejszy, statystyki wskazują na wyraźny trend wzrostowy.
Rzeczywiście, podaż nie nadąża za popytem. W 2024 roku ukończono jedynie 30 200 jednostek mieszkalnych, czyli o 11% mniej niż zakładano. W pierwszym półroczu 2025 roku oddano do użytku około 17 200 jednostek, a pozostałe (ponad 60 000) wciąż są w budowie.
Deweloperzy przewidują jednak znaczący wzrost liczby oddawanych mieszkań jeszcze w 2025 roku (o 41% rok do roku). Mimo to prognozuje się, że nawet przy takim tempie podaż nie zdoła w pełni zaspokoić rosnącego popytu.
Największe błędy inwestorów wchodzących na rynek ZEA
Mam jasno określoną listę takich błędów. To m.in.:
- nierealistyczne oczekiwania (np. odsprzedaż po 6 miesiącach z +30% zysku),
- inwestowanie w jednorodne projekty (brak dywersyfikacji),
- ignorowanie profesjonalnych porad („sam wiem najlepiej”),
- lekceważenie znaczenia lokalizacji,
- nieuwzględnianie trendów rynkowych,
- niedoszacowanie kosztów utrzymania (opłaty serwisowe, media, koszty zarządzania),
- zaciąganie nadmiernych zobowiązań wobec projektów off-plan,
- podejmowanie decyzji inwestycyjnych wyłącznie pod wpływem emocji.
Projekty, które dziś można uznać za „złote” dla inwestora
Za „złote” uważam projekty, które łączą: prestiżową lokalizację, wiarygodnego dewelopera, wysoki ROI oraz solidną kapitalizację. Jeśli dodamy do tego jeszcze element wyjątkowości (np. wyspa, marka premium, limitowana edycja, budynek liczący zaledwie kilka pięter) i elastyczne plany płatności, otrzymujemy prawdziwe „czyste złoto”, a nie zwykły projekt.
Informatycy z Europy zmienili rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich
Fala biznesu oraz specjalistów z branży IT z Europy i rosji po 2022 roku znacząco wpłynęła na rynek nieruchomości w ZEA. Stał się on bardziej globalny: deweloperzy i pośrednicy nieruchomości coraz częściej koncentrują się na klientach z Europy oraz krajów byłego WNP, intensywnie prowadząc działania marketingowe za granicą.
Rynek jest wręcz przesycony informacjami – każdego dnia startują nowe projekty. Zapamiętanie wszystkiego i szybka ocena to niełatwe zadanie. Ogromnym wsparciem w tej pracy jest platforma Reelly – opracowana przez Ukraińców platforma B2B dla rynku nieruchomości w ZEA, skupiona na nowych inwestycjach i projektach off-plan. Łączy ona ponad 40 000 agentów oraz ponad 300 deweloperów.
Trendy na rynku nieruchomości w Dubaju. Jakie mieszkania wybierane są najczęściej?
Największą popularnością cieszą się smart-apartamenty, wyposażone w zintegrowane technologie do zarządzania oświetleniem, bezpieczeństwem i zużyciem energii. Zapewniają one maksymalną wygodę i odpowiadają na potrzeby nowoczesnego stylu życia mieszkańców.
Coraz większy popyt notują także ekologiczne mieszkania, oferowane w energooszczędnych budynkach z odnawialnymi źródłami energii i zrównoważonymi metodami gospodarowania odpadami.
Przykładem jest państwowa inicjatywa Shams, która zachęca właścicieli domów i budynków do instalowania paneli słonecznych w celu produkcji energii elektrycznej z możliwością podłączenia do sieci DEWA.
Różnice między rynkami nieruchomości w Europie a w Azji
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich obcokrajowcy mogą posiadać nieruchomości wyłącznie w wyznaczonych strefach freehold. W Europie cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości praktycznie wszędzie, a kwestie te regulują przepisy prawa krajowego.
Jeśli chodzi o regulacje rynku, w ZEA widoczne jest aktywne zaangażowanie państwa (np. DLD, RERA), a deweloperzy często określają warunki sprzedaży oraz zasady płatności ratalnych. Rynek europejski jest bardziej zdecentralizowany – zasady różnią się w zależności od kraju, a ingerencja państwa jest znacznie mniejsza.
W obszarze wynajmu warto podkreślić, że przepisy w ZEA są bardziej realistyczne – nie występują tu sytuacje z tzw. okupasami, jak np. w Hiszpanii. Najważniejszą różnicą pozostaje jednak wysoki poziom bezpieczeństwa w Emiratach.
Dla przykładu: hiszpańscy okupasi to osoby, które nielegalnie zajmują nie tylko opuszczone, ale także zamieszkane domy i mieszkania, wykorzystując nieobecność właścicieli. Można więc kupić nieruchomość i wyjechać na tygodniowy urlop, a po powrocie zastać w niej nieproszonych lokatorów.
Dubajska nieruchomość a europejski nabywca – co ich zaskakuje?
Europejczyków dziwi fakt, że w Dubaju nie można swobodnie kupić mieszkania wszędzie tak jak w Paryżu czy Berlinie.
Zaskoczeniem jest również duża kontrola dewelopera nad całym procesem sprzedaży, a nawet nad finansowaniem zakupu. Niecodziennym rozwiązaniem jest też możliwość nabycia mieszkania bez fizycznego oglądania lokalu.
Największe wrażenie robi jednak to, że spłata rozłożona na kilka lat może być dostępna przy oprocentowaniu 0%.
Nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich – opłacalna inwestycja
ZEA konsekwentnie stają się globalnym centrum. Świadczy o tym wzrost liczby ludności, napływ wykwalifikowanej kadry, długoterminowe plany rozwoju miasta (na 10–20 lat), rozbudowa sieci metra, a także budowa nowego lotniska, które ma obsługiwać ponad 400 bramek.
Dlatego można mówić o korzystnej inwestycji – zwłaszcza że rentowność z wynajmu wynosi 6–10% rocznie, brak jest podatków od nieruchomości, a gospodarka pozostaje stabilna.
Działa również program Golden Visa, umożliwiający inwestorowi i jego rodzinie uzyskanie 10-letniej wizy pobytowej. Warto dodać, że średnia rentowność wynajmu długoterminowego waha się od 6 do 10%, natomiast w przypadku tzw. holiday homes może sięgać nawet 14%.
Ryzyka dla inwestora
Pomimo przejrzystych warunków, istnieje kilka ukrytych kosztów, o których często nie mówi się wprost zagranicznym nabywcom: Prowizja agenta – zazwyczaj 2%. Jeśli nie zostanie uwzględniona w budżecie, może obniżyć ROI.
Rejestracja nieruchomości w Dubai Land Department (DLD) to 4% wartości transakcji + 0,5% opłaty administracyjnej. Nawet jeśli deweloper reklamuje „zero DLD fee”, faktyczna opłata i tak obowiązuje.
Opłaty serwisowe – regularne koszty mogą istotnie obniżać czysty dochód z najmu. Przykładowo, średnia roczna opłata za usługi dla mieszkania 1-pokojowego to około 3 tys. dolarów.
Hipoteka – dodatkowe koszty to 0,25–1% przy zaciąganiu kredytu + prowizje bankowe, co może nieoczekiwanie zwiększyć całkowite wydatki inwestora.
Początkujący inwestor nie potrzebuje milionów
Na rynek nieruchomości warto i można wejść już z budżetem rzędu 100–150 tysięcy dolarów. „Aby kupić nieruchomość, potrzebuję milionów” – to mit. Inwestycję można rozpocząć już od 150 tysięcy dolarów, co w zupełności wystarczy na mieszkanie typu studio.
Planując inwestycje w perspektywie 5–10 lat, warto zwrócić uwagę na rozwijające się dzielnice, takie jak Jebel Ali, Al Furjan, Dubai Expo City, Dubai Islands czy Maritime City. Sens ma także inwestowanie w mniej znane lokalizacje, np. w Fudżajrze lub Adżmanie – lokalni deweloperzy o świetnej reputacji i atrakcyjnych planach płatności sprawiają, że miasta te stają się coraz bardziej konkurencyjne inwestycyjnie.
Gdzie zamieszkać, jeśli nie w Dubaju?
Uwielbiam Abu Zabi – mieszkałem tam cztery lata. To prawdziwa stolica ze swoim unikalnym klimatem i stylem życia. Dla jednych będzie to spokojne miasto, idealne gdy męczy rytm metropolii, a dla innych – miejsce tętniące wydarzeniami, takimi jak Formuła 1, Ferrari World, park wodny, studio Warner Brothers czy Etihad Arena, gdzie regularnie odbywają się koncerty światowych gwiazd.
Z kolei w Ras al-Chajmie powstanie pierwsze w regionie kasyno Wynn, które ma być większe niż te w Las Vegas. Dodatkowym atutem jest łagodniejszy klimat – średnia temperatura jest tu niższa niż w Dubaju, co czyni tę lokalizację wyjątkowo popularną do życia.
O biznesie, mentalności i etykiecie partnerów z Emiratów
Wszystko może rozstrzygnąć jedno słowo – „Inshallah”, czyli „z Bożą pomocą, jeśli taka będzie wola Boża”. W praktyce oznacza to, że partner nie daje jednoznacznej zgody, ale też nie odmawia. Do takiej formy komunikacji trzeba się przyzwyczaić.
Bezwzględnym tabu jest krytyka islamu lub praktyk religijnych. Konieczne jest również przestrzeganie zasad zachowania w czasie Ramadanu: w ciągu dnia nie wolno jeść, pić ani palić w miejscach publicznych. Podkreślanie uczciwości i sprawiedliwości w biznesie traktowane jest jako moralny obowiązek.
Nie należy publicznie rozmawiać o dochodach czy majątku – dla wielu arabskich inwestorów to sfera ściśle prywatna. Zbytnią bezpośredniość czy konfrontacyjny ton łatwo odebrać jako brak szacunku.
W sferze biznesowej ZEA ogromne znaczenie mają czynniki kulturowe i religijne. Pomyślne negocjacje zależą nie tylko od siły argumentów finansowych, ale również od przestrzegania zasad etykiety, poszanowania norm islamskich i dbałości o relacje osobiste. Nigdy nie należy się spieszyć ani poganiać rozmówcy. Najpierw usiądź, skosztuj daktyli, wypij aromatyczną kawę z kardamonem – dopiero później przejdźcie do rozmów.
Pierwsze kroki na rynku nieruchomości – na co powinien zwrócić uwagę inwestor
Reputacja projektu inwestycyjnego. Współpracuj wyłącznie z brokerami posiadającymi doświadczenie i licencję. Wielu ludzi kupuje za pośrednictwem osób bez licencji, które za prowizję od dewelopera są „gotowe sprzedać duszę”.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Analizuj plan rozwoju miasta. Nie chcesz przecież wprowadzić się do przytulnego mieszkania z pięknym widokiem, by po roku dowiedzieć się, że pod twoim oknem przez kolejne dwa–trzy lata prowadzona będzie głośna budowa. Oznacza to nie tylko utratę widoku, ale i spadek wartości nieruchomości.
Zawsze miej obok siebie osobę, która zna lokalny rynek. Choć klasyczne oszustwa są tu mało prawdopodobne, warto sprawdzić, z kim się współpracuje. Nadmierne zaufanie, lekceważenie logiki czy uleganie „dubajskiej bajce” mogą skończyć się nieudaną inwestycją i poważnym uszczerbkiem finansowym.
Doświadczenie zamiast znajomości. Inwestorze, koniecznie znajdź osobę z realnym doświadczeniem na rynku ZEA. W kwestiach inwestycji przyjacielskie rady nie zawsze się sprawdzają.
Analiza statystyk. Dane rynkowe są tutaj ogólnodostępne – warto je przeanalizować, aby zrozumieć rzeczywistą wartość wynajmu i zakupu.
Unikaj emocjonalnych decyzji. Nie kupuj „oczami”, kierując się pięknymi wizualizacjami i nierealnymi obietnicami. Jeśli oferta brzmi zbyt bajkowo, to jasny red flag.
Czytaj również: Gdzie inwestować w 2025 roku: rynek ziemi i nieruchomości dochodowe Dlaczego warto inwestować w ziemię i nieruchomości oraz jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny – o tym rozmawiali czołowi biznesmeni i eksperci podczas konferencji inwestycyjnej w ramach Kukhar Discussion Court.
