Юрій Ільницький переїхав в Дубай з України одинадцять років тому. Сьогодні саме з ним роблять свої перші кроки на ринку нерухомості інвестори з Європи, Азії, та Близького Сходу.
Юрій Ільницький успішно керує власним агентством нерухомості Stradom Real Estate Dubai та добре знає, чим насправді живе ринок нерухомості Еміратів: де купують смарт-квартири й вілли за десятки мільйонів доларів, чому преміальні офіси розлітаються ще до здачі будівлі, та як інвестору обрати проект, який стане «золотим» .
В ексклюзивній розмові з UA.NEWS брокер відкрив секрети арабського ринку нерухомості та пояснив, чому інвестують навіть ті, хто ніколи не збирався цього робити.
Про сучасний ринок нерухомості в ОАЕ та найбільш гарячі сегменти ринку: «елітка», комерційна нерухомість, оренда чи інвестиційні апартаменти?
Найзатребуваніша нерухомість – комерційна. Рівень заповнення офісів в Дубаї у 2024-2025 роках сягнув близько 92 %, і за прогнозами, до кінця 2025 року перевищить 94%.
Преміальні офіси (Grade A) в ключових районах (DIFC, Business Bay, Downtown та ін.) майже повністю зайняті, або мають дуже низький рівень вакантності.
Навіть нові проєкти, які мають бути здані до експлуатації, значною мірою попередньо орендовані (pre-leased).
Я б ще відмітив інвестиційні апартаменти від забудовників з хорошою репутацією та в перспективних локаціях. Ціни на первинному ринку давно зрівнялися з вторинним. Тому варто 10 разів подумати перед тим як інвестувати.
Що стосується елітної нерухомості, то Дубай в 2025 році можна назвати глобальною столицею такої. У цьому році кількість транзакцій на елітну нерухомість перевищує в декілька разів нерухомість Лондона чи Нью-Йорка (мова йде про елітку вище $10 млн).
Житло в Дубаї: попит перевищує пропозицію?
Якщо відповідати на це запитання керуючись даними ринку – тоді так. На кінець березня 2025 року населення Дубаї становило ~3,92 млн осіб. А вже у вересні 2025 року влада міста оголосила про кількість населення більше чотирьох мільйонів.
Відповідно, зросли й ціни на апартаменти. У річному вимірі на 20-30%, а для вілл ще більше. Орендна плата також підвищилася: вартість проживання в апартаментах зросла на 10 % або навіть вище, вілли не так стрімко, але статистика показує тенденцію до збільшення вартості.
Дійсно, пропозиція не встигає за попитом. У 2024 році завершено лише 30 200 житлових одиниць, що на 11 % менше від прогнозу. А в першому півріччі 2025-го завершено приблизно 17 200 одиниць, а решта (понад 60 000 одиниць) ще в процесі будівництва.
Втім забудовники прогнозують суттєве зростання обсягів передачі житла ще у 2025 році (плюс 41% і так щороку), але навіть з цим темпом допускається, що пропозиція все одно не задовольнить попит у повній мірі.
Про найбільші помилки інвесторів, які заходять на ринок ОАЕ
Маю чітко сформульований перелік таких помилок. Це:
- Нереалістичні очікування (перепродаж за 6 міс з +30% і тд).
- Інвестиція в одноманітні проекти (ігнорування диверсифікації).
- Ігнорування професійних порад. (а-ля “я краще все знаю”).
- Нехтування локацією.
- Ігнорування ринкових трендів.
- Недооцінка витрат на володіння (сервісні збори, комунальні, витрати на управління).
- Надмірне зобов'язання щодо проектів поза планом.
- Вибір інвестицій керуючись тільки емоціями.
Проекти, які сьогодні вважають «золотими» для інвестора
«Золотими» я вважаю проекти, що поєднують: преміальну локацію, сильного девелопера, високий ROI та капіталізацію. Додаємо до такого проекту ще унікальність (острів, бренд, limited edition, всього декілька поверхів) та гнучкі плани оплати і маємо «чисте золото», а не проект.
Айтішники з Європи змінили ринок нерухомості в ОАЕ
Хвиля бізнесу та представників IT-технологій Європи та росії після 2022 року відчутно змінила ринок нерухомості. Він став більш глобальним: девелопери і рієлтори зараз в основному орієнтуються на клієнтів саме з Європи та країн колишнього СНД, активно маркетують за кордоном.
Ринок буквально перенасичений інформацією, кожного дня запускаються нові проекти. Запам'ятати все і оперативно оцінити – непросте завдання. Величезну допоміжну роль відіграє у моїй справі платформа Reelly – розроблена українцями B2B платформа для ринку нерухомості в ОАЕ, орієнтована на новобудови та off-plan проєкти. Вона об'єднує більше ніж 40 000 агентів та 300+ девелоперів.
Тренди нерухомості в Дубаї. Яке житло обирають найчастіше?
Найбільшу популярність я б віддав смарт-квартирам з інтегрованими технологіями для управління освітленням, безпекою та енергоспоживанням. Вони максимально орієнтовані на зручність та сучасний ритм життя мешканця.
Зростає попит на екологічно чисте житло, як пропонують у енергоефективних будівлях з відновлювальними джерелами енергії та стійкими методами управління відходами.
Державна ініціатива Shams, наприклад, заохочує власників домогосподарств та будівель встановлювати сонячні панелі для виробництва електроенергії підключившись до мережі DEWA.
Про відмінності між ринками нерухомості Європи та Азії
В Арабських Еміратах дозволена власність іноземців тільки в окремих freehold зонах. У Європі іноземці можуть мати власність практично скрізь і це регулюється національним законодавством.
Щодо регулювання ринку то в ОАЕ активне державне втручання (DLD, RERA), часто девелопери встановлюють умови продажу та розстрочки. Європейський ринок більш децентралізований, правила залежать від країни, менше державного втручання. Також в плані оренди я би відмітив що в ОАЕ закон більш реалістичний. Тут не буде ситуації з «окупасами» як, наприклад, у Іспанії. Але найважливіше – це високий рівень безпеки в ОАЕ.
Для довідки: іспанські окупас - це ті, хто самовільно пробирається не тільки в покинутий, а й у житловий будинок, просто за відсутності господарів. Наприклад, ви можете купити будинок або квартиру, а потім виїхати у відпустку на тиждень – у цей час ваш будинок опиниться в руках тих самих окупасів.
Дубайська нерухомість та європейці – що дивує нашого покупця?
Європейці дивуються, що не всюди можна запросто купити квартиру, як у Парижі чи Берліні.
Європейцям незвично, що девелопер має великий контроль над процесом продажу та навіть фінансуванням. Дивно, що можна купити квартиру без фізичного огляду об’єкта.
Найбільш вражає, що виплата на декілька років можлива під 0%.
Нерухомість в ОАЕ - це вигідна інвестиція
Емірати впевнено стають глобальним хабом. Про це свідчить ріст населення, притік кваліфікованої робочої сили, план розвитку міста на 10-20 років вперед, розширення мережі метро а також будівництво нового аеропорту який буде вміщати 400+гейтів.
Тому я наполягав би на корисній інвестиції, бо прибутковість від оренди (6-10% річних), ще відсутність податків на нерухомість, в цілому – економічна стабільність.
Діє програма Golden Visa для інвесторів на 10 років (для інвестора і всієї його сім'ї). Додам, що середня дохідність орендного бізнесу від 6 до 10% – якщо довгострокова оренда. А якщо holiday homes – то навіть до 14%.
Але існують ризики й для інвестора?
Так, попри досить прозорі умови для інвесторів, існує ряд прихованих ризиків, про які уникають говорити прямо з іноземцями. Наприклад, комісія агента становить 2%. Не враховані в бюджеті, ці відсотки можуть знизити ROI.
Реєстрація нерухомості в земельному департаменті – це 4% від вартості об’єкта + 0,5% адміністративні збори. Якщо девелопер пропонує «zero DLD fee», це може бути маркетинговий хід, фактична плата все одно стягується при реєстрації.
Високі регулярні витрати впливають на чистий дохід від оренди. Наприклад середній service charge на 1-кімнатну квартиру може становити від 3 тис доларів на рік.
На випадок іпотеки: 0,25–1% при іпотеці + банківські комісії. Може несподівано збільшити загальні витрати інвестора.
Інвестору-початківцю мільйони не треба
Заходити на ринок нерухомості з бюджетом у навіть $100–150 тисяч варто і потрібно. «Для покупки нерухомості мені потрібні мільйони» – це міф. Інвестиції можна почати і зі 150 тис дол. Цього цілком вистачить на квартиру-студію.
При плануванні інвестицій на 5-10 років, рекомендував би звернути увагу на перспективні райони Jebel Ali, Al Furjan, Dubai Expo City, Dubai Islands & Maritime City. Навіть є сенс інвестувати у менш відомі локації, наприклад Фуджейрі чи Аджмані. Місцеві забудовники з чудовою репутацією та планом оплати роблять ці міста інвестиційно привабливими.
Де жити топ, якщо не Дубай?
Обожнюю Абу-Дабі – жив там чотири роки. Це дійсно столиця зі своїм вайбом і стилем життя. Місто буде спокійним, якщо вам набрид ритм мегаполісу, або вирувати за край івентами, як Formula 1, Ferrari World, водний парк, Warner Brothers studio, Etihad арена куди постійно приїжджають селебріті.
Рас- Аль-Хайму очікує перше казино в регіоні – Wynn. Яке за масштабами буде більше, ніж у Лас-Вегасі. Загалом клімат тут м’якший, середня температура нижча, чим в Дубай, що робить локацію дуже популярною для життя.
Про бізнес, менталітет і етикет еміратських партнерів
Все вирішує одне слово – «Іншалла», що означає з Божою поміччю, якщо на те буде Божа воля. Тобто партнер не дає конкретної згоди, але й не заперечує. До цього треба звикнути.
Табу на критику ісламу або релігійних практик. Необхідно дотримуватися правил поведінки під час Рамадану: не їсти, не пити і не палити в громадських місцях у світлий час доби. Підкреслення чесності та справедливості у бізнесі вважається моральним обов’язком.
Табу на публічне обговорення прибутків чи загальних статків. Для багатьох арабських інвесторів це особиста сфера. Прямолінійність і конфронтація можуть викликати образу.
Неабияку, дуже важливу роль в бізнесовій сфері ОАЕ відіграють культурні та релігійні чинники відіграють дуже важливу роль. Успішні переговори залежать не лише від фінансових аргументів, а й від дотримання етикету, поваги до ісламських норм та міжособистісних відносин. Ніколи не спіши і не підганяй людину. Сядь, скуштуй фініка, випий запашної кави із кардамоном – тоді поговорите.
Перші кроки на ринку нерухомості – на що українцю слід звернути увагу
Перше: репутація об'єкту інвестицій. Працювати тільки з брокерами у яких є досвід і ліцензія (багато людей купує через брокерів у яких немає ліцензії, але за комісію яку їм пропонує забудовник – ладні душу продати).
Локація, локація і ще раз локація. Аналізуйте план розвитку міста. Ви ж не хочете заїхати в свою затишну квартиру з видом, а через рік дізнатись, що під вашим вікном наступних два-три роки планується голосне будівництво. Це означає, що з вікна вже не буде чудового краєвиду, однак буде просадка у вартості об'єкта нерухомості.
Обов’язково мати поруч професійного партнера з розумінням місцевого ринку. І хоч шахрайство у нашому класичному розумінні тут малоймовірне – все ж, перевіряйте з ким працюєте. Наприклад, надмірна довіра, нехтування логікою і відчуття «дубайської казки” можуть призвести до невдалої покупки і відчутно вдарити по кишені.
Тому, український інвесторе, обов’язково, знайди людину яка має досвід на ринку ОАЕ (в плані інвестицій не завжди працює суто дружня порада).
Проаналізуй статистику – вона тут у відкритому доступі. Тоді у людини складається розуміння ринкової ціни на оренду або купівлю.
Не роби емоційних покупок, купуючи очима красиві картинки та нереальні обіцянки. Якщо умови які Вам пропонують – наближені до казкових, до це явний red flag.
Читайте також: Куди інвестувати в 2025 році: ринок землі та дохідна нерухомість. Чому слід інвестувати в землю та нерухомість, і як забезпечити стабільний пасивний дохід — обговорили провідні бізнесмени та фахівці на інвестиційній конференції в рамках Kukhar Discussion Court.
