Dubaj nie dla poszukiwaczy szybkich zysków: kto zarobi na rynku nieruchomości — prognoza eksperta Jurija Ilnyckiego

Po latach dynamicznego wzrostu rynek nieruchomości w Dubaju w 2025 roku wszedł w fazę ponownej oceny. Inwestorzy stali się bardziej ostrożni, kupujący — bardziej wymagający, a deweloperzy zostali zmuszeni do dostosowania się do realnego popytu, a nie marketingowych oczekiwań. Miejsce euforii zajęły chłodna kalkulacja, planowanie finansowe oraz pytania, które jeszcze kilka lat temu niemal nie padały: gdzie jest płynność, jaka jest strategia wyjścia z inwestycji i co stanie się z nieruchomością za pięć lat.

Rok 2025 stał się dla dubajskiego rynku nieruchomości swoistym momentem dojrzałości. Rynek stał się bardziej przewidywalny, uporządkowany i wymagający wobec wszystkich uczestników procesu. Na tym tle rok 2026 jawi się nie jako czas „szybkich wielokrotności”, lecz jako okres wyważonych decyzji, długoterminowych strategii i eliminacji przypadkowych graczy. Podczas gdy dawne centra finansowe tracą na znaczeniu, Zjednoczone Emiraty Arabskie konsekwentnie realizują plan Dubai Vision 2033, przyciągając rekordowe ilości kapitału zagranicznego.

Co tak naprawdę działo się na rynku w 2025 roku, które segmenty odnotowały realny wzrost, czy istnieje ryzyko przegrzania rynku oraz czego mogą się spodziewać kupujący i inwestorzy w 2026 roku — o tym dziennikarze UA.News rozmawiali z Jurijem Ilnyckim, który z powodzeniem zarządza własną agencją nieruchomości Stradom Real Estate Dubai i na co dzień pracuje z realnymi transakcjami, a nie „papierowymi” prognozami.

Rynek nieruchomości w Dubaju w 2025 roku: dojrzałe decyzje
 

Na podstawie własnych obserwacji mogę stwierdzić, że rok 2025 był rokiem wzrostu jakościowego, a nie spekulacji. Kluczową różnicą w porównaniu z okresem 2021–2023 było przejście do świadomego popytu.

Dane liczbowe potwierdzają ten trend:

• Liczba transakcji: umiarkowany wzrost na poziomie +10–12%.
   
• Wartość transakcji: wzrosła szybciej (+15–18%), co świadczy o wzroście średniej ceny zakupu.
   
• Udział nieruchomości off-plan (w budowie): spadł z 60% do 52%. To sygnał zdrowienia rynku — coraz częściej kupowane są gotowe nieruchomości przeznaczone do zamieszkania.
   

Obecnie kupujący są bardziej wymagający, a deweloperzy bardziej elastyczni, oferując dogodne plany płatności (payment plans) oraz możliwość spłat ratalnych po przekazaniu kluczy (post-handover).

Gdzie wzrost był najbardziej widoczny
 

Według danych Dubai Land Department (DLD), w 2025 roku wyraźnie wyodrębniło się kilka segmentów liderów rynku:

• Nieruchomości premium i luksusowe w rejonach Palm Jumeirah, Jumeirah Bay oraz Dubai Hills Estate odnotowały wzrost cen na poziomie 18–25%.
   
• Mieszkania inwestycyjne z 1–2 sypialniami w Dubai Marina, Downtown oraz Business Bay zapewniały stabilną stopę zwrotu: 6–8% w wynajmie długoterminowym oraz do 11% w najmie krótkoterminowym.
   

Na szczególną uwagę zasługują projekty rodzinne — domy szeregowe i wille w Dubai Hills, Tilal Al Ghaf oraz DAMAC Hills. W tych lokalizacjach popyt był generowany głównie przez rezydentów kupujących nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.

Dynamicznie rozwijał się również rynek najmu krótkoterminowego — wzrost turystyki w 2025 roku wyniósł około 11%.

Co było kupowane najczęściej
 

Analizując strukturę transakcji, około 65% stanowiły mieszkania. Domy szeregowe (townhouse) odpowiadały za około 17%, wille — za 15%, natomiast nieruchomości komercyjne — za około 3%.

Najbardziej płynnymi lokalizacjami pozostawały Dubai Marina oraz Business Bay. Dla rodzin i długoterminowej akumulacji kapitału stabilnym wyborem był Dubai Hills Estate. Inwestorzy rozpoczynający swoją przygodę z rynkiem najczęściej wchodzili w JVC oraz Azizi Riviera, natomiast Palm Jumeirah i nieruchomości typu beachfront wybierali nabywcy z grupy ultra high-net-worth individuals.

Kto kupował w 2025 roku
 

Około 70% nabywców stanowili cudzoziemcy, a pozostałe 30% — rezydenci ZEA. Wśród kluczowych krajów pochodzenia kupujących znalazły się Indie, Wielka Brytania, Chiny oraz państwa Zatoki Perskiej.

Istotnym trendem był wzrost udziału rodzin przeprowadzających się do Dubaju nie w celach inwestycyjnych, lecz na stałe zamieszkanie.

Ceny i kwestia „przegrzania” rynku
 

Średni wzrost cen w 2025 roku kształtował się następująco: mieszkania: +8–12%, wille: +10–15%, segment premium: do +20%.

Moim zdaniem nie ma mowy o przegrzaniu rynku. Po pierwsze, nie wszystkie zapowiadane projekty są oddawane do użytku na czas. Po drugie, nowa podaż jest rozłożona pomiędzy różne segmenty cenowe.

W tym miejscu chciałbym wskazać główne czynniki wzrostu:

• Migracja kapitału: największa liczba miliarderów przeniosła się do ZEA właśnie z Wielkiej Brytanii, głównie z powodu wzrostu obciążeń podatkowych w Europie.
   
• Stabilność gospodarcza: realny popyt dominuje nad ekspansją kredytową.
   
• Stabilność walutowa: kurs dirhama (AED) wobec dolara pozostaje niezmienny. Od 2014 roku wręcz się „umocnił” o jeden punkt (z 3,67 do 3,66), podczas gdy wiele innych walut traciło na wartości.
   

Inwestorzy stali się bardziej świadomi
 

Tak, w 2025 roku zachowanie inwestorów wyraźnie się zmieniło. Znacznie częściej analizują oni cenę za metr kwadratowy, porównują ostatnie transakcje w danej lokalizacji oraz z wyprzedzeniem planują strategię wyjścia (exit strategy) — czyli możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości w razie sytuacji nadzwyczajnej. Zakupy „na fali hype’u” praktycznie zniknęły. Aktywność rynkowa nie spadła — stała się po prostu bardziej selektywna.

Typowe błędy kupujących
 

To moja „ulubiona” rubryka. Najczęstsze błędy inwestorów wynikają z:

• ślepej wiary w markę — zakupu wyłącznie na podstawie atrakcyjnej broszury, bez analizy lokalizacji;
   
• ignorowania opłat eksploatacyjnych (Service Charges), które są naliczane w zależności od powierzchni nieruchomości;
   
• braku analizy widoku — zakup mieszkania z oknami wychodzącymi na pustą działkę, na której rok później powstaje wieżowiec zasłaniający widok na Burdż Chalifa;
   
• nierealistycznych oczekiwań — wiary w „x2 w ciągu roku”. Takie obietnice często są narzucane przez niedoświadczonych brokerów, nastawionych na szybki zysk.
   

Geopolityka jako czynnik wzrostu
 

Istnieje jedna w pełni potwierdzona prawidłowość: geopolityka działa na korzyść Dubaju.

Dla rezydentów Dubaj stał się bezpieczną przystanią (safe haven). Właśnie dlatego rośnie liczba migrantów — jest tu bezpiecznie, obowiązuje prawo, gospodarka jest stabilna, a opieka zdrowotna i edukacja stoją na wysokim poziomie.

Dodatkowym atutem jest neutralna jurysdykcja oraz stabilna waluta AED, powiązana z dolarem amerykańskim.

Boom na rynku najmu w 2025 roku
 

Rynek najmu nadal rośnie — o 10–15%. Najszybciej wynajmowały się nieruchomości w JBR, Dubai Marina i Downtown, a także rodzinne domy szeregowe.

Najlepszą rentowność osiągały lokalizacje JVC, Al Furjan, Dubai South oraz Dubailand, natomiast w segmencie short-term — obszary położone blisko plaży i stacji metra.

„Ciche gwiazdy” rynku
 

Niedowartościowane, ale perspektywiczne lokalizacje to: Dubai Creek Harbour (duży potencjał wzrostu i upside), Arjan, Al Furjan, Meydan (nie przy plaży, ale centralnie położony) oraz Dubai South — szczególnie w długim horyzoncie czasowym.

Czego spodziewać się w 2026 roku
 

Oczekuje się stabilizacji segmentu masowego ze wzrostem na poziomie 3–6%, wzrostu segmentu premium do 5% oraz bardziej umiarkowanej dynamiki czynszów w popularnych dzielnicach — 10–15%.

Mam też dużą nadzieję, że w tym roku koniunktura rynkowa zacznie eliminować niekompetentnych brokerów, którzy bardzo negatywnie wpływają na postrzeganie zawodu pośrednika nieruchomości. Bardzo często приходится pracować z klientami, którzy mają obawy i uprzedzenia wobec brokerów, wynikające z ich wcześniejszych negatywnych doświadczeń.

Mniej spekulacji, więcej end-users — i, co szczególnie ważne, stopniowe oczyszczanie rynku z niekwalifikowanych pośredników.

Kto powinien wejść na rynek, a kto powinien poczekać
 

Uważam, że wejście na rynek ma sens dla wszystkich, którym pozwala na to kapitał. Szczególnie wyróżniłbym jednak następujące grupy: inwestorów z horyzontem planowania 3–5 lat oraz rodziny kupujące nieruchomości do zamieszkania (obecne stopy kredytów hipotecznych na poziomie 3,9% są bardzo atrakcyjne) — i zawsze osoby, które kupują w oparciu o konkretny plan finansowy i współpracują z doświadczonym brokerem.

Nie polecam natomiast „wchodzić” na rynek tym, którzy liczą na szybki flip (odsprzedaż w ciągu kilku miesięcy) bez strategii. Osobom bez rezerwy płynności mówię wprost: nie róbcie tego. Telefon dosłownie się urywa od połączeń kolegów proszących o pomoc w sprzedaży „super atrakcyjnych nieruchomości” (tak były przedstawiane klientom), do których klienci weszli bez realnej oceny swoich możliwości i bez odrobienia pracy domowej. Nie polecam również tym, dla których 6–8% rocznie to za mało, bo, jak twierdzą, kryptowaluty dają wielokrotnie wyższe zyski…

Podsumowanie
 

Rok 2025 był rokiem dojrzałego rynku. Rok 2026 będzie rokiem rozsądnych decyzji. Rynek się zbilansuje, pozostaną profesjonaliści, ponieważ „przypadkowi gracze” nie potrafią funkcjonować w takich warunkach. To z kolei zwiększy zaufanie klientów. Zauważyliśmy również niedobór gotowych nieruchomości komercyjnych, które można kupić (a nie tylko wynająć), i uważam, że w 2026 roku ten segment zacznie dynamicznie się rozwijać. Wierzę, że wszystko się uda — miasto ma bowiem plan. Plan ten nazywa się Dubai 2033 Vision.

Czytaj nas na Telegram i Sends