Дубай не для авантюристів: хто заробить на ринку нерухомості — прогноз експерта Юрія Ільницького

Після років стрімкого зростання ринок нерухомості Дубая у 2025 році увійшов у фазу переосмислення. Інвестори стали обережнішими, покупці — вимогливішими, а девелопери — вимушеними підлаштовуватися під реальний попит, а не маркетингові очікування. На зміну ажіотажу прийшли холодний розрахунок, фінансове планування і питання, які ще кілька років тому майже не звучали: де ліквідність, яка стратегія виходу і що буде з об’єктом через п’ять років.

2025 рік став для ринку нерухомості Дубая своєрідною точкою зрілості. Він став більш передбачуваним, структурованим і вимогливим до всіх учасників процесу. На цьому тлі 2026 рік виглядає не як рік «швидких іксів», а як період виважених рішень, довгострокових стратегій і відсіву випадкових гравців. Поки старі фінансові центри втрачають позиції, Емірати впевнено реалізують план Dubai 2033 Vision, залучаючи рекордну кількість іноземного капіталу. 

Що насправді відбувалося на ринку у 2025 році, які сегменти показали реальне зростання, чи є ризики перегріву та чого чекати покупцям і інвесторам у 2026-му — саме про це журналісти UA.News поспілкувалися з Юрієм Ільницьким, який успішно керує власним агентством нерухомості Stradom Real Estate Dubai і щодня працює з реальними угодами, а не прогнозами «на папері».

Ринок нерухомості Дубая у 2025: дорослі рішення

З власних спостережень можу сказати, що 2025 рік став роком якісного зростання, а не спекуляцій. Ключова відмінність від періоду 2021–2023 років — перехід до усвідомленого попиту.

Цифри підтверджують цей тренд:

• Кількість угод: помірне зростання +10–12%.
• Грошовий обсяг: зріс швидше (+15–18%), що свідчить про здорожчання середнього чека.
• Частка off-plan (будівництва): знизилась з 60% до 52%. Це сигнал оздоровлення — люди все частіше купують готове для життя.

Сьогодні покупець став вибагливішим, а забудовники — гнучкішими, пропонуючи зручні плани виплат (payment plans) та розстрочки після отримання ключів (post-handover).

Де зростання було найпомітнішим

За даними Земельного департаменту Дубая (DLD), у 2025 році чітко виділилися кілька сегментів-лідерів:

• Преміум і luxury нерухомість у районах Palm Jumeirah, Jumeirah Bay та Dubai Hills Estate показала зростання цін на рівні 18–25%.
• Інвестиційні квартири з 1–2 спальнями в Dubai Marina, Downtown і Business Bay забезпечували стабільну дохідність: 6–8% у довгостроковій оренді та до 11% у short-term.

Окремо варто відзначити сімейні проєкти — таунхауси й вілли в Dubai Hills, Tilal Al Ghaf та DAMAC Hills. Тут попит формували переважно резиденти, які купували житло для життя.

Активно розвивався й ринок короткострокової оренди — зростання туризму у 2025 році сягнуло близько 11%.

Що саме купували найчастіше

Якщо дивитися на структуру угод, близько 65% припадало на квартири. Таунхауси займали приблизно 17%, вілли — 15%, комерційна нерухомість — близько 3%.

Найбільш ліквідними районами залишались Dubai Marina та Business Bay. Для сімей і довгострокової капіталізації стабільно працював Dubai Hills Estate. Початкові інвестори найчастіше заходили в JVC та Azizi Riviera, тоді як Palm Jumeirah і beachfront-об’єкти обирали ultra high-net-worth покупці.

Хто купував у 2025 році

Близько 70% покупців становили іноземці, ще 30% — резиденти ОАЕ. Серед ключових країн — Індія, Велика Британія, Китай та держави Перської затоки.

Важлива тенденція: зросла частка сімей, які переїжджають до Дубая не для інвестицій, а для постійного життя.

Ціни та питання «перегріву»

Середнє зростання цін у 2025 році виглядало так: квартири додали 8–12%, вілли — 10–15%, преміальний сегмент — до 20%.

Вважаю, що перегріву немає. По перше, не всі заявлені проекти здаються вчасно. По-друге, нова пропозиція розподілена між різними ціновими сегментами.

І тут я хотів би виділити, власне, фактори зростання:

• Міграція капіталу: найбільше мільярдерів переїхало саме з Британії до ОАЕ через зростання податків у Європі.
• Економічна стабільність: реальний попит переважає над кредитною експансією.
• Валютна стійкість: курс дірхама (AED) до долара залишається непохитним. З 2014 року він «посилився» на одну копійку (з 3.67 до 3.66), поки інші валюти втрачали позиції.

Інвестори стали розумнішими

Так, у 2025 році поведінка інвесторів суттєво змінилася. Вони більше аналізують ціну за квадратний метр, порівнюють останні угоди в районі, та заздалегідь продумують exit strategy — тобто, як швидко зможуть продати нерухомість у випадку форс-мажора.   Купівля «на хайпі» практично зникла. Активність не зменшилася — вона стала більш вибірковою.

Типові помилки покупців

Це моя «улюблена» рубрика. Найчастіше інвестори помиляються через:

• Сліпу віру в бренд: купівля суто за красивою брошурою без аналізу локації.
• Ігнорування Service Charges: не враховують плату за обслуговування, яка залежить від площі.
• Відсутність «аналізу виду»: купують квартиру з вікнами на пустир, а через рік там виростає хмарочос, що закриває Бурдж Халіфу.
• Божевільні очікування: очікування «x2 за рік». Це часто нав'язують недосвідчені брокери, які шукають швидку вигоду.

Геополітика як фактор зростання

Є одна цілком доведена закономірність. Геополітика працює на користь Дубая:

Для резидентів Дубай став safe haven. Власне, через це зростає кількість мігрантів  зростає — тут безпечно, працює закон, стабільна економіка, якісна медицина та освіта. 
Окремий плюс — нейтральна юрисдикція та стабільна валюта AED, прив’язана до долара США.

Орендний бум 2025 року

Ринок оренди продовжує зростати — на 10–15%. Найшвидше здавались об’єкти в JBR, Marina та Downtown, а також сімейні таунхауси.

Найкращу дохідність показували JVC, Al Furjan, Dubai South і Dubailand, а в short-term — локації біля пляжу та метро.

«Тихі зірки» ринку

Недооцінені, але перспективні: Dubai Creek Harbour (сильний потенціал зростання, апсайд), Arjan, Al Furjan, Meydan (не beachfront, але central) і Dubai South — особливо у довгостроковій перспективі.

Чого чекати у 2026 році

Очікується стабілізація масового сегмента з приростом 3–6%, зростання преміуму до 5% і більш стримана динаміка оренди у популярних районах — 10–15%

Найбільше маю сподівання що в цьому році ринкова кон'юнктура почне відсіювати  некваліфікованих брокерів, які дуже негативно впливають на сприйняття професії ріелтор. Дуже часто доводиться працювати з людьми які мають певні  страхи і комплекси перед брокером, в силу свого негативного досвіду.

Менше спекуляцій, більше end-users — і, що важливо, поступове очищення ринку від некваліфікованих брокерів.

Кому варто заходити, а кому — почекати

Я вважаю що варто заходити всім, кому дозволяє капітал. Але найбільше виділю,  напевне, ці групи: інвестори з горизонтом планування 3–5 років та сім’ям для життя (іпотечні ставки 3.9% зараз дуже «смачні») і ЗАВЖДИ тим, хто купує з фінансовим  планом, працює з досвідченим брокером.

Але не раджу «лізти» в ринок тим, хто очікує «швидкий фліп» (перепродаж за місяці) без стратегії. Тим, хто заходить без резерву ліквідності — просто не лізьте. Телефон розривається від дзвінків колег,  які просять допомоги в  реалізації «супер крутої нерухомості»  (під таким лозунгом її продавали клієнтові), клієнт зайшов, не  розрахував сили і не старався навіть зробити домашнє завдання. І не раджу тим, для кого 6–8% мало, бо криптовалюта дає в рази більше...

Підсумок

2025-й рік — це рік зрілого ринку. 2026-й — рік розумних рішень. Ринок збалансується, залишаться професіонали, бо «пройдисвіти» в таких умовах не вміють працювати. А це збільшить довіру клієнта. Ми побачили нестачу готової комерції, яку можна купити (не тільки орендувати), і, думаю, у 2026-му цей сегмент буде різко розвиватися. Вірю що все вийде, адже місто має план — план називається Dubai 2033 Vision.
 

Читай нас у Telegram та Sends