$ 40.55 € 43.54 zł 10.14
+24° Kijów +24° Warszawa +18° Waszyngton
O nieruchomościach za granicą, różnych strategiach inwestycyjnych i życiu w Turcji: ekskluzywny wywiad z Viacheslavem Fomenko, założycielem HAYAT ESTATE

O nieruchomościach za granicą, różnych strategiach inwestycyjnych i życiu w Turcji: ekskluzywny wywiad z Viacheslavem Fomenko, założycielem HAYAT ESTATE

22 maja 2024 17:38

Jak można zarabiać na nieruchomościach zagranicznych i jakiego rodzaju realnego zwrotu można się spodziewać? Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości za granicą, aby chronić swoje pieniądze? I dlaczego ważne jest, aby mieć dobrze przemyślaną strategię inwestycyjną na kilka lat do przodu? Dowiedz się więcej o udanych projektach i możliwościach dla inwestorów w ekskluzywnym wywiadzie z Viacheslavem Fomenko, założycielem HAYAT ESTATE.

Według Pana szacunków, o ile wzrósł popyt na nieruchomości zagraniczne wśród Ukraińców w porównaniu do 2021 roku? I jak długo ten trend może się utrzymać?

Viacheslav Fomenko: W 2022 r. nastąpił znaczny skok w porównaniu do 2021 r. - około 3-4 razy. Widzieliśmy to w liczbie transakcji i liczbie zapytań w wyszukiwarkach. Ludzie byli zainteresowani różnymi krajami: na przykład ZEA i Tajlandią, Turcją i Cyprem.

Popyt ten wynikał przede wszystkim z wybuchu wojny. Wiele osób wyjechało. Zarówno ci, którzy wyjechali, jak i ci, którzy nie wyjechali, zaczęli dywersyfikować swoje fundusze, aby trzymać pieniądze poza Ukrainą. Ponieważ w Ukrainie trwa wojna, a co za tym idzie, zwiększa się ryzyko.

Trend ten był również bardzo aktywny w 2023 roku. Jednak pod koniec 2023 r. trend ten uległ odwróceniu. Jednak popyt jest nadal znacznie wyższy niż w 2021 roku. Jest to prawdopodobnie uzasadnione przede wszystkim faktem, że duża liczba Ukraińców nadal mieszka za granicą. W związku z tym inwestują poza Ukrainą. Chociaż popyt spadł w porównaniu z 2022 r., nadal jest co najmniej dwukrotnie wyższy niż w 2021 r.

Jakie są osobiste potrzeby Ukraińców przy zakupie nieruchomości za granicą? Czy jest to głównie dywersyfikacja inwestycji, czy raczej długoterminowa relokacja?

Viacheslav Fomenko: Podobnie jak wcześniej, niektórzy ludzie kupują nieruchomości, aby tam mieszkać: zarówno jako tymczasowe zakwaterowanie, jak i na stałe. Niektórzy kupują nieruchomości wypoczynkowe, aby stworzyć drugi dom, zapasowe lotnisko na wakacje. Inni kupują w celu dalszego wynajmu lub odsprzedaży.

Powiedziałbym, że głównym celem jest dywersyfikacja funduszy. Oznacza to, że niewiele osób kupuje z perspektywą dalszej relokacji. Kupują głównie ludzie, którzy już są w tym kraju lub ci, którzy po prostu chcą mieć zapasowe lotnisko.

HAYAT ESTATE działa na rynkach nieruchomości w 20 krajach. Które z nich są najbardziej popularne wśród inwestorów w celu osiągnięcia zysku, a które są najbardziej popularne w celu zakupu domów dla siebie i swoich rodzin?

Viacheslav Fomenko: Możemy powiedzieć, że w zasadzie 3 najlepsze kraje, w których nasi inwestorzy kupują obecnie nieruchomości to: Turcja, Indonezja (Bali) i Cypr Północny, który obecnie bardzo dynamicznie się rozwija. Ludzie częściej kupują dla siebie w takich krajach europejskich jak Polska, Hiszpania i Portugalia. W Turcji, na Cyprze i Bali ludzie częściej kupują w celach komercyjnych. Tajlandia jest również jednym z popularnych krajów do inwestowania.

W niektórych krajach istnieje taka opcja jak obywatelstwo lub zezwolenie na pobyt w celu inwestycji. Gdzie bardziej opłaca się uzyskać taki status? Jakie korzyści zapewnia lub odwrotnie, czy może obciążać dodatkowymi obowiązkami?

Viacheslav Fomenko: To bardzo szerokie pytanie i nie da się na nie szybko i krótko odpowiedzieć. Zależy to bardziej od tego, czego potrzebuje klient: czy musi być obywatelem UE, czy potrzebuje paszportu karaibskiego, czy też istnieją inne kryteria.

Ale nasza firma ma ponad 10 programów umożliwiających uzyskanie innego obywatelstwa. Pięć programów dotyczy Karaibów, a także Turcji, Malty i innych krajów. W zależności od potrzeb klienta możemy pomóc mu wybrać odpowiedni program. Nie możemy powiedzieć, że bardziej opłaca się uzyskać obywatelstwo tu czy tam. W oparciu o cele klienta możemy już powiedzieć, co jest lepsze.

Jeśli chodzi o korzyści. Po pierwsze, ludzie przyjmują drugie obywatelstwo, aby zoptymalizować opodatkowanie. Po drugie, aby móc odwiedzać inne kraje bez wiz. Na przykład paszporty wielu krajów karaibskich zapewniają ruch bezwizowy do wszystkich krajów Brytyjskiej Wspólnoty Narodów: Singapuru, Kanady i innych. Ponadto niektóre paszporty zapewniają możliwość studiowania na bardzo korzystnych warunkach w tej samej Anglii, Kanadzie itp. Korzyści jest wiele.

Jeśli chodzi o uciążliwe obowiązki, istnieją kraje, takie jak paszport amerykański, który wymaga od osoby płacenia podatków od dochodów uzyskanych w różnych krajach. Ale na przykład, jeśli dana osoba nie jest przedsiębiorcą, ale pracownikiem, paszport amerykański będzie dla niej bardziej odpowiedni niż dla przedsiębiorcy.



Mówiąc o rentowności, w jaki sposób liczby różnią się w zależności od kraju i nieruchomości? Jaki poziom rentowności jest obecnie realistyczny?

Viacheslav Fomenko: Jeśli mówimy o rentowności najmu, to w krajach europejskich wynosi ona do 5%. W Turcji i na Cyprze jest to 8-9%. Na Bali i w Tajlandii wskaźnik ten może osiągnąć średnio 10-12%, ale może też wynieść 15%. Jeśli mówimy o zyskach z odsprzedaży, to najkorzystniejsze wskaźniki obserwujemy na Cyprze Północnym.

Istnieją zakończone przypadki, w których klienci zarabiali 50% rocznie, a były nawet wyższe liczby. Wiele zależy od dobrze wybranego projektu. Jeśli klient wejdzie w dobry projekt, często możliwe jest uzyskanie wysokich zwrotów. W Turcji i na Bali zdarzały się przypadki, gdy projekt zapewniał dobrą okazję do zarobienia pieniędzy. W krajach europejskich jest to zazwyczaj zwrot na poziomie 10-15-20%, czasem 25%. Oczywiście w krajach europejskich będzie on niższy.

Byłoby interesujące usłyszeć więcej szczegółów na temat Turcji, gdzie mieszkasz z rodziną i prowadzisz interesy od wielu lat. Dlaczego warto inwestować w tureckie nieruchomości?

Viacheslav Fomenko: Dlaczego warto inwestować? Po pierwsze, ludzie kupują dom nad morzem. Osobiście od wielu lat używam tureckiego mieszkania jako letniego domu. Często tu przyjeżdżałem, ponieważ klimat jest świetny, owoce i warzywa są świeże, wszystko jest pyszne, a życie tutaj jest łatwe, a także dogodny dostęp do transportu.

Nie zapomnij o dogodnym systemie wizowym - możesz przyjechać na 90 dni bez wizy. Można również uzyskać pozwolenie na pobyt w celu zakupu nieruchomości i tak dalej.

Rynek dostosował się i oferuje bardzo atrakcyjne warunki. Dlatego widzimy, że teraz niektórzy inwestorzy, którzy są gotowi poczekać, wchodzą na rynek i kupują nieruchomości po bardzo dobrej cenie. Widzimy, że w przyszłości nastąpi wzrost i logiczne jest kupowanie teraz.

Z Pana doświadczenia wynika, jak trudne może być przystosowanie się Ukraińców, którzy decydują się na zakup domu i osiedlenie się w tym kraju?

Viacheslav Fomenko: W rzeczywistości nie jest to trudne. Są tu duże społeczności Ukraińców. W samej Alanyi istnieje społeczność licząca 7000 osób, gdzie wszyscy komunikują się i pomagają sobie nawzajem. Dlatego możesz znaleźć odpowiedzi na wszystkie pytania na czacie, od znajomych, od przyjaciół.

Istnieją nawet społeczności, które łączą ludzi z różnych ukraińskich miast. Na przykład istnieje osobna grupa charkowska, w której wszyscy się komunikują, spotykają itp. Istnieją również kluby biznesowe, takie jak Bord w Alanyi, gdzie przedsiębiorcy komunikują się ze sobą. Tutejsza społeczność jest dość aktywna, co ułatwia adaptację.



Oprócz sprzedaży gotowych nieruchomości, HAYAT ESTATE buduje również własne nieruchomości w 2 krajach. Proszę opowiedzieć nam o tych projektach i dlaczego potencjalni inwestorzy mogą być nimi zainteresowani?

Viacheslav Fomenko: Tak, budujemy nasze projekty w Turcji i na Cyprze Północnym. Działamy jako agencja nieruchomości od 12 lat, a w ostatnich latach, patrząc na rynek i rozumiejąc, czego mu brakuje, zaczęliśmy również rozwijać i budować projekty w dobrych lokalizacjach z odpowiednią koncepcją.

W rzeczywistości wybieramy to, co będzie interesujące dla rynku i naszych inwestorów. Wybieramy takie obiekty i budujemy je przy niskich kosztach. Dzieje się tak dlatego, że mamy możliwość zakupu materiałów, wynajęcia ekip roboczych itp. po korzystnej cenie za pośrednictwem naszych lokalnych partnerów.

Biorąc pod uwagę wieloletnie doświadczenie HAYAT ESTATE (firma zajmuje się nieruchomościami zagranicznymi od 12 lat), na co radziłby Pan zwrócić uwagę inwestorom przy podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu w projekt, aby chronić swoje pieniądze?

Viacheslav Fomenko: Oczywiście należy zwrócić uwagę na dobrą lokalizację. Zdarzają się przypadki, w których deweloper jest dobry, ale lokalizacja jest zła, co bardzo utrudnia sprzedaż. Należy również zwrócić uwagę na reputację dewelopera. Nie powinien to być nowy gracz, który buduje coś po raz pierwszy. Ponieważ jeśli inwestujesz po raz pierwszy, nic dobrego może z tego nie wyniknąć. Należy również zwrócić uwagę na koncepcję projektu. Powinien on różnić się od pięciu innych projektów w tej samej lokalizacji.

Ważne jest, aby zwracać uwagę na rynek w ogóle - w jakim stopniu takie projekty są obecnie potrzebne na rynku. Oczywiście w każdym przypadku należy konsultować się i komunikować z tymi, którzy to rozumieją. Jeśli przyjedziesz na miejsce i spróbujesz samodzielnie zrozumieć rynek w ciągu pięciu dni, prawdopodobnie kupisz coś niewłaściwego.

Właśnie dlatego powinieneś skonsultować się z ekspertami. Ekspert zdecydowanie nie powinien być przedstawicielem firmy budowlanej, ale przedstawicielem agencji. Pośrednik, który może porównać wszystkie obiekty różnych firm i powiedzieć, który z nich jest obecnie najbardziej odpowiedni i interesujący na rynku dla Twojego żądania.

Jakiego rodzaju czeków mogą używać inwestorzy, aby uczestniczyć w zagranicznych projektach nieruchomościowych? I jak ogólnie zmienia się format inwestycji?

Viacheslav Fomenko: Na przykład w tureckim mieście Mersin czeki zaczynają się od 40 000 euro. Od 70 000 euro w Alanyi, od, powiedzmy, 60 000 funtów za studio na Cyprze Północnym. Od 190 000 dolarów na Bali itd. Od 150 000 euro w Hiszpanii. Różne czeki w różnych krajach, ale chodzi o to, że można znaleźć obiekt dla każdego czeku.

Jeśli nie masz wystarczająco dużo pieniędzy na nieruchomość, istnieje format inwestycji kapitałowych. Obecnie uruchamiamy ten format dla naszych projektów, w których można inwestować już od 5000 euro. W związku z tym można wejść do projektu w udziałach, uzyskując możliwość posiadania części projektu.

Jak ważna jest całościowa strategia inwestycyjna? I na ile lat taka strategia powinna zostać opracowana?

Viacheslav Fomenko: To dobre pytanie. Niewiele osób posiada spójną strategię inwestycyjną. Fajnie, gdy ktoś już o tym myśli i zaczyna to robić. Zazwyczaj inwestorzy z dużą liczbą transakcji i pewnym doświadczeniem dochodzą do tego punktu.

Na przykład ludzie kupują, odsprzedają, odnotowują zyski, wchodzą w kolejną nieruchomość - jest to aktywna strategia, która polega na ciągłym przemieszczaniu się w poszukiwaniu atrakcyjnych okazji i spekulacyjnych wysokich zwrotów. To jedna ze strategii. Inną strategią jest na przykład kupowanie w celu generowania pasywnego dochodu z wynajmu nieruchomości.

Są też tacy, którzy budują strategię na 3-5 lat. Na przykład, aby kupić kilka obiektów na fundamencie, wynająć je, a następnie sprzedać. Jest to strategia łączona, co oznacza, że obejmuje zarówno dochód pasywny, jak i cel spekulacyjny.

Pomagamy naszym klientom zbudować strategię opartą na ich potrzebach i oczekiwaniach oraz uzyskać jak najwięcej z tej strategii.