Как зарабатывать на иностранной недвижимости и на какую реальную доходность можно рассчитывать? На что надо обращать внимание, выбирая объект за рубежом, чтобы обезопасить свои средства? И почему важно иметь продуманную стратегию инвестирования на несколько лет вперед? Главное об успешных проектах и возможностях для инвесторов - в эксклюзивном интервью Вячеслава Фоменко, основателя компании HAYAT ESTATE.
Вячеслав Фоменко: В 2022 году был существенный рывок по сравнению с 2021 годом - примерно в 3-4 раза. Мы увидели это и по количеству сделок, и по количеству запросов в поисковых системах. Люди интересовались разными странами: например, ОАЭ и Таиландом, Турцией и Кипром.
Этот спрос был обоснован прежде всего конечно же тем, что началась война. Большое количество людей уехало. И те, кто выехали, и те, кто не выехал, начали диверсифицировать свои средства для того, чтобы сохранить деньги за пределами Украины. Потому что в Украине война и, соответственно, повышенные риски.
Этот тренд был очень активным и в 2023 году. Но в конце 2023-го он откатился назад. Но по-прежнему спрос значительно выше, чем в 2021 году. Что обосновывается видимо прежде всего тем, что большое количество украинцев продолжает жить за рубежом. Соответственно, они и инвестируют за пределами Украины. Хотя спрос уменьшился по сравнению с 2022 годом, но он по-прежнему как минимум вдвое выше, чем был в 2021 году.
Какие собственные потребности закрывают украинцы, покупая объекты недвижимости за рубежом? Это преимущественно диверсификация инвестиций или больше на дальнейшую перспективу переехать?
Вячеслав Фоменко: Как и раньше, кто-то покупает для того, чтобы там проживать: как временное жилье, так и на постоянной основе. Кто-то покупает курортную недвижимость, чтобы создать второй дом, запасной аэродром для отдыха. Кто-то покупает для дальнейшей сдачи в аренду или для перепродажи.
Я сказал бы, что главная цель - это диверсификация средств. То есть уже не так много людей покупают с перспективой дальнейшего переезда. В основном покупают те, кто уже находится в этой стране, или те, кто просто хочет иметь запасной аэродром.
Компания HAYAT ESTATE работает на рынках недвижимости в 20 странах. Какие из них являются наиболее популярными среди инвесторов для получения прибыли, а какие - для приобретения жилья для себя и семьи?
Вячеслав Фоменко: Мы можем сказать, что в принципе ТОП-3 страны, в которых сейчас покупают недвижимость наши инвесторы, это: Турция, Индонезия (Бали) и Северный Кипр, который сейчас очень динамично развивается. Для себя люди чаще покупают в таких европейских странах, как Польша, Испания, Португалия. В Турции, на Кипре и на Бали покупают больше для коммерческих целей. Таиланд также среди популярных стран для инвестирования.
В некоторых странах есть такая опция, как гражданство или вид на жительство за инвестиции. Где выгоднее получать такой статус? Какие преимущества он предоставляет, или наоборот - может обременять дополнительными обязанностями?
Вячеслав Фоменко: Это очень широкий вопрос, на него нельзя быстро и коротко ответить. Здесь больше зависит от того, что клиенту необходимо: ему нужно быть гражданином Евросоюза, или ему нужен карибский паспорт, или существуют какие-то другие критерии.
Но наша компания имеет более 10 программ получения другого гражданства. Пять программ в Карибском бассейне, а также Турция, Мальта и другие. И в зависимости от потребностей клиента мы можем помочь ему подобрать необходимую программу. Нельзя сказать, что более выгодно получить гражданство здесь или здесь. Исходя из целей клиента мы уже можем подсказать, что лучше.
Относительно преимуществ. Прежде всего люди берут второе гражданство для того, чтобы оптимизировать налогообложение. Во-вторых, для того, чтобы получить возможность посещать другие страны без виз. Например, паспорта многих стран Карибского бассейна предоставляют безвиз во все страны Британского Содружества: Сингапур, Канада и другие. Также некоторые паспорта предоставляют возможность обучения на очень льготных условиях в той же Англии, Канаде и т.д. Есть разные преимущества.
Относительно обременяющих обязанностей, есть такие страны, как например паспорт США, по которому человек должен платить налоги за доход, полученный в разных странах. Но, например, если человек не предприниматель, а наемный сотрудник, ему паспорт США подойдет больше, чем предпринимателю.
Если говорить о доходности, как колеблются цифры в зависимости от страны и объектов недвижимости? И какой уровень доходности является реалистичным сейчас?
Вячеслав Фоменко: Если говорить о доходности от сдачи в аренду, то в Европейских странах это до 5%. В Турции и на Кипре это 8-9%. На Бали и в Таиланде этот показатель может достигать в среднем 10-12%, но может и 15%. Если говорить о доходности от перепродажи, то сейчас мы видим самые выгодные показатели на Северном Кипре.
Есть реализованные кейсы, когда клиенты зарабатывали 50% годовых, были и более высокие показатели. Многое зависит и от хорошо подобранного проекта. Если клиент заходит в хороший проект, то часто можно получить высокую доходность. Были кейсы в Турции и на Бали, когда проект давал хорошую возможность заработать. В европейских странах обычно это доходность на уровне там 10-15-20%, иногда 25%. То есть в европейских странах она, конечно, будет ниже.
Интересно было бы услышать больше деталей о Турции, где Вы живете с семьей и ведете бизнес уже много лет. Почему стоит вкладываться в турецкую недвижимость?
Вячеслав Фоменко: Почему стоит вкладываться? Ну, во-первых, люди покупают дом у моря. Лично я много лет использовал турецкую квартиру как дачу. И раньше часто приезжал, потому что здесь отличный климат, свежие фрукты и овощи, все очень вкусно и при этом здесь легко жить, а также удобная транспортная доступность.
Не стоит также забывать об удобном визовом режиме - можно приезжать на 90 дней без виз. Также можно получить вид на жительство за покупку недвижимости и так далее.
Сейчас рынок скорректировался, он предлагает очень привлекательные условия. Поэтому мы видим, что сейчас, некоторые инвесторы, которые готовы ждать, входят в рынок и покупают объекты по очень хорошей цене. Мы видим, что в перспективе будет рост и сейчас покупать логично.
По Вашему опыту, насколько сложной может быть адаптация украинцев, которые решили приобрести жилье и осесть в этой стране?
Вячеслав Фоменко: На самом деле ничего сложного. Здесь есть большие комьюнити украинцев. В одной только Алании есть комьюнити на 7000 человек, в котором все общаются, подсказывают друг другу. Поэтому на все вопросы можно найти ответы в чате, у знакомых, у друзей.
Есть даже комьюнити, которые объединяют выходцев из разных украинских городов. Например, есть отдельная харьковская группа, где все общаются, встречаются и тому подобное. Есть также бизнес-клубы - например, Борд в Алании, где общаются предприниматели. Здесь достаточно активное комьюнити и оно упрощает адаптацию.
Кроме продажи готовой недвижимости, HAYAT ESTATE также строит собственные объекты в 2 странах. Расскажите об этих проектах, чем они могут заинтересовать потенциальных инвесторов?
Вячеслав Фоменко: Да, мы строим свои проекты в Турции и на Северном Кипре. Как агентство недвижимости мы работаем уже 12 лет и в последние годы, глядя на рынок, понимая, чего ему не хватает, начали тоже заниматься девелопментом и строить проекты в хороших локациях, с актуальной концепцией.
Собственно, мы подбираем то, что будет интересно рынку и нашим инвесторам. Выбираем такие объекты и собственно строим мы их по невысокой стоимости. Потому что мы имеем возможность через наших локальных партнеров выгодно покупать материалы, нанимать рабочие бригады и тому подобное.
Учитывая многолетний опыт HAYAT ESTATE (компания 12 лет работает с зарубежной недвижимостью), на что бы Вы посоветовали обращать внимание инвесторам, которые принимают решение вкладываться в тот или иной проект, чтобы обезопасить свои средства?
Вячеслав Фоменко: Конечно стоит обращать внимание на хорошую локацию. Встречаются случаи, когда застройщик хороший, а локация плохая, и это очень затрудняет продажу. Также стоит обращать внимание на репутацию застройщика. Чтобы это не был какой-то новый игрок, который впервые что-то строит. Потому что если вы инвестируете впервые, то с таким застройщиком может ничего хорошего не получиться. Также стоит обращать внимание на концепцию проекта. Чтобы он был не такой, как пять других проектов в этой же локации.
Важно в целом обращать внимание на рынок - насколько сейчас на рынке нужны такие проекты. И, конечно же, в любом случае нужно консультироваться и общаться с теми, кто разбирается. Скорее, если вы приедете на локацию и попытаетесь самостоятельно разобраться на рынке за пять дней, то, вероятно, вы приобретете что-то не то.
Поэтому стоит советоваться с экспертами. Экспертом должен быть точно не представитель строительной компании, а представитель агентства. Брокер, который может сравнить все объекты разных компаний и сказать, какой из них сейчас самый актуальный и интересный на рынке под ваш запрос.
С какими чеками инвесторы могут планировать участие в проектах зарубежной недвижимости? И как вообще меняется сам формат инвестирования?
Вячеслав Фоменко: Например, в турецком городе Мерсин чеки стартуют от 40 000 евро. От 70 000 евро в Алании, от, условно, 60 000 фунтов на студии на Северном Кипре. От 190 000 долларов на Бали и тому подобное. От 150 000 евро в Испании. Разные чеки в разных странах, но суть в том, что на любой чек можно найти объект.
Если у вас не хватает денег на объект, есть формат долевых инвестиций. Мы сейчас запускаем такой формат по своим проектам, где инвестировать можно будет от 5 000 евро. Соответственно, заходить в проект в долях, получая возможность владеть частью проекта.
Насколько важно иметь целостную стратегию инвестирования? И на сколько лет должна быть рассчитана такая стратегия?
Вячеслав Фоменко: Хороший вопрос. Мало кто на самом деле имеет целостную стратегию инвестирования. Это круто, когда человек уже над этим задумывается, и когда уже к этому идет. Обычно к этому приходят инвесторы с большим количеством сделок, с определенным опытом.
Например, люди покупают, перепродают, фиксируют прибыль, заходят в следующие объекты - это активная стратегия, которая предполагает постоянное движение в поиске привлекательных возможностей и спекулятивного высокого дохода. Это одна стратегия. Другая стратегия, например, это покупка для получения пассивного дохода от сдачи объекта в аренду.
Весь инсайд и актуальная информация на нашем Телеграм-канале, а также бонусы и оперативные новости.