Як заробляти на іноземній нерухомості та на яку реальну дохідність можна розраховувати? На що треба звертати увагу, обираючи об'єкт за кордоном, щоб убезпечити свої кошти? І чому важливо мати продуману стратегію інвестування на кілька років вперед? Головне про успішні проєкти та можливості для інвесторів – в ексклюзивному інтерв'ю В'ячеслава Фоменка, засновника компанії HAYAT ESTATE.
В'ячеслав Фоменко: У 2022 році був суттєвий ривок порівняно з 2021 роком – приблизно в 3-4 рази. Ми побачили це і за кількістю угод, і за кількістю запитів у пошукових системах. Люди цікавилися різними країнами: наприклад, ОАЕ і Таїландом, Туреччиною та Кіпром.
Цей попит був обґрунтований насамперед звісно ж тим, що почалася війна. Велика кількість людей виїхала. І ті, хто виїхали, і ті, хто не виїхав, почали диверсифікувати свої кошти для того, щоб зберегти гроші за межами України. Тому що в Україні війна і, відповідно, підвищені ризики.
Цей тренд був дуже активним і у 2023 році. Але наприкінці 2023-го він відкотився назад. Але, як і раніше, попит значно вищий, ніж у 2021 році. Що обґрунтовується мабуть насамперед тим, що велика кількість українців продовжує жити за кордоном. Відповідно, вони й інвестують за межами України. Хоча попит зменшився порівняно з 2022 роком, але він, як і раніше, як мінімум удвічі вищий, ніж був у 2021 році.
Які власні потреби закривають українці, купуючи об'єкти нерухомості за кордоном? Це переважно диверсифікація інвестицій чи більше на подальшу перспективу переїхати?
В'ячеслав Фоменко: Як і раніше, хтось купує для того, щоби там проживати: як тимчасове житло, так і на постійній основі. Хтось купує курортну нерухомість, щоб створити другий будинок, запасний аеродром для відпочинку. Хтось купує для подальшого здавання в оренду або для перепродажу.
Я сказав би, що головна мета – це диверсифікація коштів. Тобто вже не так багато людей купують із перспективою подальшого переїзду. Переважно купують ті, хто вже знаходиться у цій країні, або ті, хто просто хоче мати запасний аеродром.
Компанія HAYAT ESTATE працює на ринках нерухомості у 20 країнах. Які з них є найбільш популярними серед інвесторів для отримання прибутку, а які - для придбання житла для себе та родини?
В'ячеслав Фоменко: Ми можемо сказати, що в принципі ТОП-3 країни, в яких зараз купують нерухомість наші інвестори, це: Туреччина, Індонезія (Балі) та Північний Кіпр, який зараз дуже динамічно розвивається. Для себе люди частіше купують у таких європейських країнах, як Польща, Іспанія, Португалія. У Туреччині, на Кіпрі та на Балі купують більше для комерційних цілей. Таїланд також є серед популярних країн для інвестування.
У деяких країнах є така опція, як громадянство або дозвіл на проживання за інвестиції. Де вигідніше отримувати такий статус? Які переваги він надає, чи навпаки – може обтяжувати додатковими обов'язками?
В'ячеслав Фоменко: Це дуже широке питання, на нього не можна швидко та коротко відповісти. Тут більше залежить від того, що клієнту необхідно: йому потрібно бути громадянином Євросоюзу, чи йому потрібен карибський паспорт, чи існують якісь інші критерії.
Але наша компанія має більше 10 програм отримання іншого громадянства. П'ять програм у Карибському басейні, а також Туреччина, Мальта та інші. І залежно від потреб клієнта ми можемо допомогти йому підібрати необхідну програму. Не можна сказати, що більш вигідно отримати громадянство тут чи тут. Виходячи з цілей клієнта ми вже можемо підказати, що краще.
Щодо переваг. Насамперед люди беруть друге громадянство для того, щоб оптимізувати оподаткування. По-друге, для того, щоб отримати можливість відвідувати інші країни без віз. Наприклад, паспорти багатьох країн Карибського басейну надають безвіз до всіх країн Британської Співдружності: Сінгапур, Канада та інші. Також деякі паспорти надають можливість навчання за дуже пільговими умовами в тій же Англії, Канаді тощо. Є різні переваги.
Щодо обтяжуючих обов'язків, є такі країни, як наприклад паспорт США, за яким людина має сплачувати податки за дохід, отриманий у різних країнах. Але, наприклад, якщо людина не підприємець, а найманий співробітник, йому паспорт США підійде більше, ніж підприємцю.
Якщо говорити про прибутковість, як коливаються цифри залежно від країни та об'єктів нерухомості? І який рівень прибутковості є реалістичним зараз?
В'ячеслав Фоменко: Якщо говорити про прибутковість від здачі в оренду, то у Європейських країнах це до 5%. У Туреччині та на Кіпрі це 8-9%. На Балі та у Таїланді цей показник може сягати в середньому 10-12%, але може і 15%. Якщо говорити про прибутковість від перепродажу, то зараз ми бачимо найвигідніші показники на Північному Кіпрі.
Є реалізовані кейси, коли клієнти заробляли 50% річних, були й вищі показники. Багато що залежить і від добре підібраного проєкту. Якщо клієнт заходить у хороший проєкт, то часто можна отримати високу прибутковість. Були кейси в Туреччині та на Балі, коли проєкт давав хорошу можливість заробити. У європейських країнах зазвичай це прибутковість на рівні там 10-15-20%, іноді 25%. Тобто в європейських країнах вона, звичайно, буде нижчою.
Цікаво було б почути більше деталей про Туреччину, де Ви живете з родиною та ведете бізнес вже багато років. Чому варто вкладатися у турецьку нерухомість?
В'ячеслав Фоменко: Чому варто вкладатись? Ну, по-перше, люди купують будинок біля моря. Особисто я багато років використовував турецьку квартиру як дачу. І раніше часто приїжджав, тому що тут чудовий клімат, свіжі фрукти та овочі, все дуже смачно і при цьому тут легко жити, а також зручна транспортна доступність.
Не варто також забувати про зручний візовий режим – можна приїжджати на 90 днів без віз. Також можна отримати дозвіл на проживання за купівлю нерухомості і таке інше.
Нині ринок скоректувався, він пропонує дуже привабливі умови. Тому ми бачимо, що зараз, деякі інвестори, які готові чекати, входять в ринок і купують об'єкти за дуже гарною ціною. Ми бачимо, що в перспективі буде зростання і зараз купувати логічно.
З Вашого досвіду, наскільки складною може бути адаптація українців, які вирішили придбати житло та осісти у цій країні?
В'ячеслав Фоменко: Насправді нічого складного. Тут є великі ком'юніті українців. В одній тільки Аланії є ком'юніті на 7000 осіб, у якому всі спілкуються, підказують один одному. Тому на всі запитання можна знайти відповіді у чаті, у знайомих, у друзів.
Є навіть ком'юніті, які об'єднують вихідців з різних українських міст. Наприклад, є окрема харківська група, де всі спілкуються, зустрічаються тощо. Є також бізнес-клуби – наприклад, Борд в Аланії, де спілкуються підприємці. Тут досить активне ком'юніті і воно спрощує адаптацію.
Окрім продажу готової нерухомості, HAYAT ESTATE також будує власні об'єкти у 2 країнах. Розкажіть про ці проєкти, чим вони можуть зацікавити потенційних інвесторів?
В'ячеслав Фоменко: Так, ми будуємо свої проєкти у Туреччині та на Північному Кіпрі. Як агенція нерухомості ми працюємо вже 12 років і в останні роки, дивлячись на ринок, розуміючи, чого йому не вистачає, почали теж займатися девелопментом та будувати проєкти в гарних локаціях, з актуальною концепцією.
Власне, ми підбираємо те, що буде цікаво ринку і нашим інвесторам. Вибираємо такі об'єкти та власне будуємо ми їх за невисокою вартістю. Тому що ми маємо можливість через наших локальних партнерів вигідно купувати матеріали, наймати робочі бригади тощо.
Враховуючи багаторічний досвід HAYAT ESTATE (компанія 12 років працює із закордонною нерухомістю), на що б Ви порадили звертати увагу інвесторам, які приймають рішення вкладатися у той чи інший проєкт, щоб убезпечити свої кошти?
В'ячеслав Фоменко: Звичайно варто звертати увагу на хорошу локацію. Зустрічаються випадки, коли забудовник хороший, а локація погана, і це дуже ускладнює продаж. Також варто звертати увагу на репутацію забудовника. Щоб це не був якийсь новий гравець, який вперше щось будує. Бо якщо ви інвестуєте вперше, то з таким забудовником може нічого хорошого не вийти. Також варто звертати увагу на концепцію проєкту. Щоб він був не такий, як п'ять інших проєктів у цій же локації.
Важливо загалом звертати увагу на ринок – наскільки зараз на ринку потрібні такі проєкти. І, звичайно ж, в будь-якому випадку потрібно консультуватися і спілкуватися з тими, хто розуміється. Швидше, якщо ви приїдете на локацію і спробуєте самостійно розібратися на ринку за п'ять днів, то, ймовірно, ви придбаєте щось не те.
Тому варто радитися із експертами. Експертом має бути точно не представник будівельної компанії, а представник агенції. Брокер, який може порівняти всі об'єкти різних компаній та сказати, який з них зараз найактуальніший та найцікавіший на ринку під ваш запит.
З якими чеками інвестори можуть планувати участь у проєктах закордонної нерухомості? І як взагалі змінюється сам формат інвестування?
В'ячеслав Фоменко: Наприклад, у турецькому місті Мерсін чеки стартують від 40 000 євро. Від 70 000 євро в Аланії, від, умовно, 60 000 фунтів на студії на Північному Кіпрі. Від 190 000 доларів на Балі тощо. Від 150 000 євро в Іспанії. Різні чеки в різних країнах, але суть у тому, що на будь-який чек можна знайти об'єкт.
Якщо у вас не вистачає грошей на об'єкт, є формат пайових інвестицій. Ми зараз запускаємо такий формат за своїми проєктами, де інвестувати можна буде від 5 000 євро. Відповідно, заходити в проєкт у частках, отримуючи можливість володіти частиною проєкту.
Наскільки важливо мати цілісну стратегію інвестування? І на скільки років має бути розрахована така стратегія?
В'ячеслав Фоменко: Гарне питання. Мало хто насправді має цілісну стратегію інвестування. Це круто, коли людина вже над цим замислюється, і коли вже до цього йде. Зазвичай до цього приходять інвестори з великою кількістю угод, з певним досвідом.
Наприклад, люди купують, перепродають, фіксують прибуток, заходять у наступні об'єкти – це активна стратегія, яка передбачає постійний рух у пошуку привабливих можливостей і спекулятивного високого доходу. Це одна стратегія. Інша стратегія, наприклад, це покупка для отримання пасивного доходу від здачі об'єкту у оренду.
Є ті, хто вибудовує стратегію на 3-5 років. Наприклад, купити якісь об'єкти на фундаменті, здавати в оренду, а потім продати. Це комбінована стратегія, тобто вона передбачає і пасивний дохід, і спекулятивну мету.
Ми допомагаємо нашим клієнтам побудувати стратегію, виходячи з їхніх потреб та очікувань і отримувати найбільший дохід від реалізації цієї стратегії.
Увесь інсайд та актуальна інформація на нашому Телеграм-каналі, а також бонуси та швидкі новини.