Od 1 stycznia 2024 r. rynek gruntów rolnych zostanie otwarty dla osób prawnych w Ukrainie. Jak dotąd tylko osoby fizyczne mogą kupować grunty rolne. I choć sam rynek został uruchomiony na kilka miesięcy przed inwazją Rosji na pełną skalę w lipcu 2021 r., to nadal funkcjonuje nawet w obliczu wojny na pełną skalę. Co więcej, ziemia staje się interesującym aktywem inwestycyjnym. Oleksandr Chornyy, współzałożyciel Zeminvest, rozmawiał z UA.News na marginesie Forum Życie na interesie o wartości ukraińskiej czarnej ziemi, o tym, co decyduje o wartości ziemi i czy Ukraina powinna zrezygnować ze statusu kraju rolniczego.
Rynek gruntów rolnych w Ukrainie został otwarty na krótko przed inwazją rosji na pełną skalę. Co obecnie dzieje się na tym rynku? Ile gruntów jest dostępnych dla inwestorów w Ukrainie?
Oleksandr Chornyy: Przed wojną w Ukrainie było 32 miliony hektarów gruntów ornych, z czego około 27 milionów hektarów było własnością prywatną. Oznacza to, że 27 milionów hektarów jest podstawowym aktywem, jeśli oceniamy rynek. Obecnie około 20% ziemi jest pod okupacją, co oznacza, że 20% gruntów ornych jest również kwestionowanych.
Kolejną kwestią jest ziemia w strefie przyfrontowej. Oczywiście inwestorzy nie ryzykują jej zakupu. Okazuje się, że 20 milionów hektarów to ziemia, która potencjalnie może być w obiegu.
Mieliśmy również do czynienia z faktem, że według oficjalnych danych tylko 1% powierzchni gruntów zostało otwartych od czasu uruchomienia rynku. Jednak według różnych analityków przedwojenne dane wahały się od 5 do 7% powierzchni. Z jednej strony jest to niewątpliwie spowodowane wojną. Z drugiej strony rynek jest niezwykle młody.
Ponadto, w wielu regionach, zwłaszcza tych odległych, właściciele nadal nie wiedzą, że mogą sprzedać swoją ziemię, nie wiedzą, jak ją sprzedać i jak sprzedać ją bezpiecznie. Biorąc pod uwagę ich doświadczenie życiowe, jest to niezwykle delikatna kwestia. Kolejną kwestią jest cena. Bo przed otwarciem rynku temat cen był gorący. Wszyscy podawali przykłady cen ziemi w Polsce, Czechach i innych krajach ościennych, zapominając o tym, że tam rynek kształtował się już od dłuższego czasu. Dziś wielu właścicieli mówi: chcę sprzedać za 5-6 tys. dolarów, podając wysokie ceny, które fizycznie nie istnieją.
Dlatego oczekiwanie wysokiej ceny również zmniejsza sprzedaż. W każdym razie widzimy, że dynamika sprzedaży rośnie i będzie się utrzymywać. Możemy stwierdzić, że popyt na grunty jest obecnie wielokrotnie wyższy niż podaż.
Czyli nawet w czasie wojny inwestorzy wciąż się do państwa zgłaszają?
Oleksandr Chornyy: Nieustannie się do nas zgłaszają. W końcu biznes rolniczy jest jednym z niewielu biznesów, które nadal działają. Rolnicy są zainteresowani produktywnością. Nawet jeśli zmniejszają obszar zasiewów, zmniejszają go, aby zapłacić czynsz. Ponieważ jest to gwarancja ich przyszłego istnienia - bank ziemi. Biznes się ożywił, ale trudno go porównać, relatywnie rzecz biorąc, z rokiem 2022. Ponieważ zaczęliśmy w 2021 roku, rynek dopiero się otworzył. Dlatego może rosnąć a priori.
Jakie są kryteria określania wartości i jakości gruntów jako aktywów inwestycyjnych?
Oleksandr Chornyy: Na wartość ziemi wpływa czynsz. To właśnie czynsz w sektorze rolnym determinuje jakość gruntów. Im lepsza ziemia, tym lepsza wydajność rolnictwa. Relatywnie rzecz biorąc, według przedwojennych danych, jeśli masz dobrą ziemię, możesz zarobić 400-500 dolarów. Mówię o działalności operacyjnej. Jeśli masz gorszą ziemię, możesz zarobić 200-300 dolarów netto. W związku z tym wpływa to na wartość ziemi. W zależności od tego tworzona jest umowa dzierżawy, a cena samej ziemi jest obliczana na podstawie wartości dzierżawy.
Nawiasem mówiąc, często zwracają się do nas udziałowcy, którzy chcą sprzedać swoją ziemię, a nasi pracownicy dowiadują się, że ci właściciele gruntów mają zaniżoną wartość dzierżawy. Dzieje się tak, ponieważ rolnik nie jest zainteresowany płaceniem więcej i podnoszeniem czynszu. Spotkaliśmy się również ze zmową korporacyjną w niektórych regionach, gdzie producenci rolni zgodzili się nie podnosić czynszu o więcej niż 100 USD. Jest to jednak pozytywny efekt rynku ziemi - bez względu na to, jak bardzo tego chcesz, nie możesz trzymać świni w worku. Rynek wywiera presję na rolników, by podnosili czynsze.
Jaka jest rentowność gruntów?
Oleksandr Chornyy: Jeśli mówimy o pasywnych stopach zwrotu, będzie to między 5 a 8%, w zależności od regionu. Jest to średnia stopa zwrotu, jakiej może dziś oczekiwać inwestor.
Z jakim czekiem przychodzą do was inwestorzy?
Oleksandr Chornyy: Kiedy zaczynaliśmy, otrzymywaliśmy raczej niewielkie czeki. Ponieważ rynek dopiero się otwierał. Niektórzy ludzie przychodzili nawet z czekami w wysokości 5-7 tys. dolarów. Dziś czeki wzrosły, ponieważ większość kupujących nadal kupuje. Portret inwestora bardzo się zmienił pod względem edukacji. Ludzie czytają, słuchają, analizują i bardzo miło jest widzieć, że nasi inwestorzy rosną razem z nami. Kwoty rosną. Na przykład mieliśmy udany przypadek, gdy inwestor chciał kupić sto hektarów na raz.
Jak ocenia Pan ryzyko związane z inwestowaniem w ziemię?
Oleksandr Chornyy: Najważniejszym ryzykiem, które do niedawna było często omawiane hipotetycznie, jest absolutna utrata aktywów. To, co wydarzyło się w nieruchomościach - ostrzał, «przyloty» lub coś innego. Ryzyko związane z ziemią jest obecnie na równi z ryzykiem okupacji. Jest to pytanie, na które trudno jest odpowiedzieć inwestorowi, tak jak każdemu z nas.
Jeśli odrzucimy ryzyko okupacji i porozmawiamy o ziemi, która pozostaje na naszym terytorium, nie ma ryzyka zniszczenia. Widzieliśmy to z własnego doświadczenia. Mamy jedno z gospodarstw w obwodzie żytomierskim. Przepraszam, na polu paliły się rakiety, a my już oczyściliśmy je z min na czas siewu. Oznacza to, że ziemia nie może zostać zniszczona. Ludzie często pytają o górnictwo. Trudno mi jednak mówić o takich przypadkach, ponieważ nie mieliśmy takich doświadczeń w praktyce. W najbliższej przyszłości może jednak pojawić się inne ryzyko, związane z globalnym przeformatowaniem rynku rolnego.
Jakie są kontr-ryzyka? To oczywiście inwestowanie za pośrednictwem spółki zarządzającej, która nie «porzuci», ale podzieli się z inwestorem wszystkimi ryzykami - prawnie i faktycznie. I jest to możliwe. Ponieważ za 2-3 lata, w każdym przypadku, ziemia zostanie wydzierżawiona. Ponieważ nie mamy gruntów, które nie są uprawiane, jeśli spełniają kryteria jakości. Wszystkie grunty wysokiej jakości są kapitalizowane i generują dochód. Dlatego, szczerze mówiąc, nie widzę żadnego innego ryzyka w tej opcji.
Poza tym, ziemia jest zasobem ograniczonym...
Oleksandr Chornyy: To jedna z różnic w porównaniu z nieruchomościami. Często porównujemy ziemię i nieruchomości. Mamy 27 milionów hektarów ziemi i może się ona tylko zmniejszać, a nie zwiększać. Jednocześnie, gdy widzimy rosnącą populację, musimy ją wyżywić. Wydaje się, że Ukraina zajmuje 9. miejsce pod względem eksportu produktów rolnych. Oczywiście ukraińskie plony mają duży wpływ na światowe ceny i my to odczuwamy. To kolejny czynnik, który zapewnia wartość naszej ziemi.
Jak może zmienić się wartość ziemi wraz z rozwojem rynku?
Oleksandr Chornyy: Opierając się na moim doświadczeniu, uważam, że w latach 2027-28 możemy dojść do ceny 5-8 tys. dolarów. Z jednej strony wojna bardzo nas spowolniła. Ponieważ poziom czynszu wpływa na cenę, a można go podnieść, poprawiając własną wydajność finansową i rolniczą. Z drugiej strony wiele będzie zależało od zakończenia wojny i gwarancji, jakie otrzymamy. Jeśli otrzymamy przewidywane gwarancje i powojenną odbudowę, o której słyszymy, może to wyznaczyć zupełnie inny skok i wektor wzrostu cen w przyszłości.
W jaki sposób fakt, że sektor rolniczy generuje dochody w walutach obcych, wpływa na rynek gruntów? Czy istnieje powiązanie z walutą obcą?
Oleksandr Chornyy: Obecnie konsumujemy tylko 20% naszych produktów rolnych w kraju. Eksportujemy 80% naszych produktów i mamy własne rynki. Dlaczego mamy konflikty z Europą? Ponieważ to nie jest nasz rynek, nigdy nie eksportowaliśmy tam produktów rolnych. Rynek europejski bilansuje własne zbiory i nie jest zainteresowany ukraińskim zbożem. Jest zainteresowany ukraińskim zbożem tylko wtedy, gdy logistycznie dostarczymy je do portów, a następnie wyeksportujemy do Azji i Afryki.
Oczywiście jesteśmy firmą zorientowaną na eksport, otrzymujemy przychody w obcej walucie, a nasze zbiory są powiązane z dolarem. Więc waluta przychodzi tutaj. Nie oznacza to jednak, że czynsz za dzierżawę gruntów wzrośnie w zależności od kursu dolara. Ponieważ czynsz jest ustalany w hrywnach, będziemy otrzymywać dochód w hrywnach. Twierdzimy jednak, że czynsze są potencjalnie powiązane z dolarem ze względu na eksport. Jeśli jutro podniesiesz czynsz, zostanie on podniesiony o pewną kwotę w ekwiwalencie waluty obcej.
Wartość ziemi jest określana w ten sam sposób. Oznacza to, że cena ziemi w hrywnach jest początkowo powiązana z dolarem. Kiedy właściciel ziemi mówi: «Chcę sprzedać za 1800 dolarów», inwestor chce kupić równowartość 1800 dolarów.
Obecnie powszechnie uważa się, że Ukraina nie powinna pozostać krajem rolniczym, ale powinna rozwijać się bardziej technologicznie. Jak Pana zdaniem mogą wyglądać te przemiany w gospodarce narodowej i jak mogą one wpłynąć na rynek gruntów?
Oleksandr Chornyy: Jeśli chodzi o transformację. Kwestia wartości dodanej w sektorze rolnym jest dyskusyjna. Stwierdzenia, że musimy to zrobić, brzmią świetnie. Powiem, z czym mamy do czynienia w praktyce. Trzeba zrozumieć, że wszyscy są zainteresowani Ukrainą jako krajem rolniczym, który eksportuje surowce. I zawsze można obliczyć gospodarkę na tym rynku. Mieliśmy własne przypadki, kiedy wyjeżdżaliśmy w podróże służbowe. Poznaliśmy na przykład doświadczenia egipskie.
Egipt eksportuje naszą kukurydzę. Odwiedziliśmy zaawansowany technologicznie zakład, w którym jest ona przetwarzana, następnie mają tam własną hodowlę drobiu, a potem końcową konsumpcję w Afryce. Pytanie brzmi więc: na których rynkach będzie popyt na nasze produkty, czy będą one konkurencyjne? To jest główna kwestia, z którą się zmierzyliśmy i na której się zdecydowaliśmy. Ponieważ w większości przypadków rynki są dość gęste.
Czy warto zrozumieć, że produkty rolne mogą być transportowane jak ropa naftowa? Istnieją kraje, które transportują ropę naftową, ale nie słyszałem zbyt wiele o tym, że kraje te zakładają rafinerie, przetwarzają ją i transportują paliwo. Podobnie jest z naszymi rolnikami.
Wierzę, że z czasem będziemy mieli wartość dodaną, będziemy mieli przetwórstwo. Ale to wymaga czasu, ponieważ najpierw trzeba zrozumieć, na jakie rynki będziemy dostarczać produkty i czy będziemy na nich konkurencyjni. Dopiero wtedy należy dokonać poważnych inwestycji, aby przekształcić go w zakład. Oczywiście jest w tym logika, ale nadal musi być ona poparta konkretnymi liczbami, które można wykorzystać do planowania.