$ 38.05 € 41.2 zł 9.54
+1° Киев +11° Варшава +16° Вашингтон
Около 20% пахотных земель оккупированы рф. Что происходит на рынке земли Украины: Александр Черный, компания Zeminvest

Около 20% пахотных земель оккупированы рф. Что происходит на рынке земли Украины: Александр Черный, компания Zeminvest

04 Грудня 2023 19:21

С 1 января 2024 года в Украине откроется рынок аграрной земли для юридических лиц. Пока что землю сельскохозяйственного назначения могут покупать только физлица. И хотя сам рынок стартовал за несколько месяцев до полномасштабного вторжения россии - в июле 2021 года - он продолжает функционировать даже в условиях полномасштабной войны. Более того, земля становится интересным инвестиционным активом. О ценности украинских черноземов, что определяет стоимость земли и стоит ли Украине отказываться от статуса аграрной страны агентству UA.News в кулуарах Форума "Жить на проценты" рассказал Александр Черный, соучредитель компании Zeminvest.

 

Рынок аграрной земли в Украине открылся незадолго до полномасштабного вторжения рф. Что сейчас происходит на этом рынке? Сколько в Украине интересной для инвесторов земли?

Александр Черный: До войны в Украине было 32 млн га пахотной земли, из них - примерно 27 млн га находилось в частной собственности. То есть 27 млн га - это базовый актив, если мы оцениваем рынок. На сегодня под оккупацией находится около 20% земли, то есть 20% пахотной земли также находятся под вопросом.

Под другим вопросом - земля в прифронтовой зоне. Конечно, инвесторы не рискуют ее покупать. Получается, что 20 млн га - это та земля, которая потенциально может находиться в обороте.

Мы также столкнулись с тем, что с начала запуска рынка, по официальным данным, открылся только 1 % земельных площадей. Хотя довоенная перспектива, по оценкам разных аналитиков, колебалась от 5 до 7% площадей. С одной - стороны это связано с войной, безусловно. С другой - рынок чрезвычайно молодой.

Кроме того, во многих регионах, особенно отдаленных, владельцы до сих пор не знают, что могут продать землю, не знают как ее продать и как продать безопасно. Потому что с учетом их жизненного опыта, это - чрезвычайно острый вопрос. И еще один вопрос - это все же цена. Поскольку до открытия рынка - тема цен подогревалась. Все приводили примеры стоимости земли в Польше, Чехии и других соседних странах, забывая сказать, что рынок там формировался достаточно длительное время. На сегодня многие владельцы говорят: я хочу продать за 5-6 тыс. у.е. Называют высокие цены, которых нет физически.

Поэтому ожидание высокой цены также уменьшает объемы продаж. Но, в любом случае, мы видим, что динамика продаж растет и это будет продолжаться. Можем констатировать, что спрос на землю сейчас в разы превышает предложение.



То есть даже во время войны к вам не прекращают обращаться инвесторы?

Александр Черный: Обращаются постоянно. Все-таки аграрный бизнес - это один из немногих, который на сегодняшний день работает. Аграрии заинтересованы в производительности. Даже если уменьшают площади посева - уменьшают их с расчетом, чтобы оплатить арендную плату. Потому что это - гарантия их завтрашнего существования - земельный банк. Бизнес восстановился, но его трудно сравнивать, условно говоря, с 2022 годом. Потому что в 2021-м году мы стартовали, рынок только открылся. Поэтому он априори может расти.

По каким критериям определяется стоимость и качество земли, как инвестиционного актива?

Александр Черный: На стоимость земли влияет аренда. И именно аренда в агросекторе определяет качество земли. Чем лучше земля, тем лучше аграрная эффективность. Условно говоря, по довоенным цифрам, если у тебя хорошая земля - ты можешь зарабатывать $400-500. Я говорю об операционной деятельности. Если у тебя земля хуже - ты можешь зарабатывать $200-300 чистыми. Соответственно, это влияет на стоимость земли. В зависимости от этого формируется аренда, а цена самой земли рассчитывается на основе стоимости аренды.

Кстати, часто к нам обращаются пайщики, которые хотят продать землю, а наши сотрудники выясняют, что у этих владельцев земли - недооцененная аренда. Потому что фермер не заинтересован платить больше и поднимать стоимость аренды. Мы и с корпоративными сговорами сталкивались в определенных регионах, где агропроизводители между собой договаривались больше чем на $100 аренду не поднимать. Но в этом есть положительный эффект рынка земли - как бы ты ни хотел, ты не сможешь "кота в мешке держать". Рынок давит на фермеров, давит на повышение аренды.

Какая доходность земельных активов?

Александр Черный: Если говорить о пассивной доходности, то будет от 5 до 8%, в зависимости от региона. Это - средняя доходность, на которую на сегодняшний день может рассчитывать инвестор.

С каким чеком приходят к Вам инвесторы?

Александр Черный: Когда мы начинали, к нам обращались с достаточно небольшими чеками. Потому что рынок только открылся. Кто-то приходил даже с суммами в $5-7 тыс. На сегодня чек поднялся, потому что большинство покупателей продолжают покупать. Портрет инвестора очень изменился с точки зрения образования. Люди читают, слушают, анализируют и очень приятно видеть, что вместе с нами растет наш инвестор. Суммы поднимаются. Например, у нас был успешный кейс, когда инвестор хотел купить сразу сто гектаров.



Как Вы оцениваете риски инвестирования в землю?

Александр Черный: Самый главный риск, который до недавнего времени часто обсуждали гипотетически, это абсолютная потеря актива. То, что происходило в недвижимости - обстрелы, "прилеты" или еще что-то. Этот риск по земле сравнялся на сегодняшний день с рисками оккупации. Это вопрос, на который инвестору трудно получить ответ, как и каждому из нас.

Если мы отбрасываем риск оккупации и говорим о земле, которая осталась на нашей территории, то риск уничтожения - отсутствует. Мы убедились в этом по собственному опыту. У нас - одно из хозяйств на Житомирщине. Извините, в поле ракеты дымили, а мы уже их разминировали, чтобы успеть засеяться. То есть землю уничтожить невозможно. Часто спрашивают о минировании. Но такие кейсы мне сложно обсуждать, потому что у нас такого опыта на практике не было. Однако в ближайшее время может возникнуть другой риск, связанный с глобальным переформатированием аграрного рынка.

Какие есть контр-риски. Это, конечно, инвестирование через управленческую компанию, которая не "кинет", а разделит с инвестором - юридически и фактически - все риски. И это возможно. Потому что через 2-3 года, в любом случае, земля будет сдана в аренду. Потому что у нас нет земли, если она соответствует критериям качества, которая бы не обрабатывалась. Вся качественная земля капитализируется, приносит доход. Поэтому в этом варианте рисков других я не вижу, говорю откровенно.

К тому же земля - это ограниченный ресурс...

Александр Черный: Это одно из отличий от недвижимости. Потому что частенько мы сравниваем землю и недвижимость. Вот есть у нас 27 млн га земли, их может стать только меньше, точно - не больше. В то же время, когда мы видим, как растет население - его нужно кормить. Украина, кажется, занимает 9-е место по объемам экспорта агропродукции. Конечно, урожайность в Украине серьезно влияет на мировые цены, и мы это чувствуем. Это - еще один фактор, который обеспечивает стоимость нашей земли.

А как может измениться стоимость земли с развитием рынка?

Александр Черный: Основываясь на опыте, я считаю, что в 2027-28 годы мы можем прийти с ценой 5-8 тыс. у.е., возможно. С одной стороны - война нас сильно притормозила. Потому что уровень арендной платы влияет на цену, а поднимать ее можно за счет повышения собственной финансовой и аграрной эффективности. А с другой стороны - многое будет зависеть от окончания войны, гарантий, которые мы получим. Если мы получим гарантии, которые прогнозируем, и то послевоенное восстановление, о котором мы слышим, то это может задать совсем другой скачок и вектор роста цены в будущем.

Как влияет на рынок земли тот факт, что агросектор приносит валютную выручку? Есть привязка к иностранной валюте?

Александр Черный: На сегодня только 20% нашей агропродукции мы потребляем внутри страны. 80% продукции экспортируем и имеем свои рынки. Почему у нас возникают конфликты с Европой? Потому что это не наш рынок, мы туда никогда не экспортировали агропродукцию. Европейский рынок находится в балансе собственного урожая, ему не интересно украинское зерно. А украинское зерно интересно только в том случае, если ты логистически его вытягиваешь в порты, а дальше экспортируешь в Азию, Африку.

Конечно, мы - экспортно-ориентированные, получаем доходы в валюте, а наш урожай привязан к доллару. То есть валюта сюда заходит. Это не означает, что арендная плата на землю будет прыгать в зависимости от курса доллара. Поскольку ты зафиксировался в гривне, то будешь получать доход в гривне. Но мы утверждаем, что потенциально арендная плата привязана к доллару, потому что есть экспорт. И если завтра ты будешь повышать арендную плату, то она будет повышена на какую-то сумму в эквиваленте валюты.

Так же определяется и стоимость земли. То есть цена земли в гривне изначально привязана к доллару. Когда пайщик говорит, я хочу продать за $1800, а инвестор хочет купить в эквиваленте $1800.



Сейчас распространено мнение, что Украина не должна оставаться аграрной страной, а должна больше развиваться технологически. По Вашим оценкам какими могут быть эти трансформации национальной экономики, и как они могут повлиять на рынок земли?

Александр Черный: Что касается трансформации. Дискуссионный вопрос относительно добавленной стоимости в агросекторе. Заявления о том, что нам нужно это делать - все это классно звучит. Я вам расскажу с чем мы сталкиваемся на практике. Нужно понимать, что все заинтересованы в Украине, как агростране, которая экспортирует сырье. И всегда можно просчитать экономику на этом рынке. У нас были собственные кейсы, когда мы выезжали в командировки. Например, мы знакомились с египетским опытом.

Египет экспортирует нашу кукурузу. Мы были на высокотехнологичном заводе, где ее перерабатывают, потом у них там свое выращенное птицеводство, потом - конечное потребление на Африку. Итак, вопрос в том - на каких рынках будет востребована твоя продукция, будет ли она конкурентной. Это - главный вопрос с которым мы столкнулись и на чем остановились. Потому что в большинстве случаев рынки достаточно плотные.

Стоит ли это делать, если ты понимаешь, что агротовар можно транспортировать, как нефть? Есть страны, которые транспортируют нефть, но я мало слышал, чтобы эти страны у себя ставили заводы, перерабатывали ее и транспортировали топливо. Такая же ситуация у нас с аграриями.

Я верю, со временем у нас будет появляться добавленная стоимость, у нас будет появляться переработка. Но это требует времени, потому что сначала надо понять на какие рынки ты будешь поставлять и будешь ли ты там конкурентным. Только после этого стоит вкладывать серьезные инвестиции, чтобы превратить все это в завод. Конечно, в этом есть логика, но она еще должна быть подкреплена конкретными цифрами, с учетом которых можно планировать.