$ 38.05 € 41.2 zł 9.54
+1° Київ +8° Варшава +8° Вашингтон
Близько 20% орних земель окуповані рф. Що відбувається на ринку землі України: Олександр Чорний, компанія Zeminvest

Близько 20% орних земель окуповані рф. Що відбувається на ринку землі України: Олександр Чорний, компанія Zeminvest

04 Грудня 2023 19:21

З 1 січня 2024 року в Україні відкриється ринок аграрної землі для юридичних осіб. Поки що землю сільськогосподарського призначення можуть купувати лише фізособи. І хоча сам ринок стартував за кілька місяців до повномасштабного вторгнення росії – у липні 2021 року - він продовжує функціонувати навіть в умовах повномасштабної війни. Ба більше, земля стає цікавим інвестиційним активом. Про цінність українських чорноземів, що визначає вартість землі та чи варто Україні відмовлятися від статусу аграрної країни агентству UA.News у кулуарах Форуму "Жити на відсотки" розповів Олександр Чорний, співзасновник компанії Zeminvest.

 

Ринок аграрної  землі в Україні відкрився незадовго до повномасштабного вторгнення рф. Що зараз відбувається на цьому ринку? Скільки в Україні цікавої для інвесторів землі?

Олександр Чорний: До війни в Україні було 32 млн га орної землі, із них - приблизно 27 млн га перебувало в приватній власності. Тобто 27 млн га – це базовий актив, якщо ми оцінюємо ринок. На сьогодні під окупацією перебуває близько 20% землі, тобто 20% орної землі також знаходяться під питанням.

Під іншим питанням – земля у прифронтовій зоні. Звісно, інвестори не ризикують її купувати. Виходить, що 20 млн га – це та земля, яка потенційно може перебувати в обороті.

Ми також зіштовхнулися з тим, що від початку запуску ринку, за офіційним даними, відкрився тільки 1 % земельних площ. Хоча довоєнна перспектива, за оцінками різних аналітиків, коливалася від 5 до 7% площ. З одного – боку це пов'язано з війною, беззаперечно. З іншого – ринок надзвичайно молодий.

Крім того, у багатьох регіонах, особливо віддалених, власники дотепер не знають, що можуть продати землю, не знають як її продати і як продати безпечно. Бо з урахуванням їхнього життєвого досвіду, це - надзвичайно гостре питання. І ще одне питання – це все таки ціна. Оскільки до відкриття ринку - тема цін підігрівалася. Всі наводили приклади вартості землі у Польщі, Чехії та інших сусідніх країнах, забуваючи сказати, що ринок там формувався достатньо тривалий час. На сьогодні багато власників каже: я хочу продати за 5-6 тис. у.о. Називають високі ціни, яких немає фізично.

Тому очікування високої ціни також зменшує об'єми продажів. Але, у будь-якому випадку, ми бачимо, що динаміка продажів зростає і це буде продовжуватися. Можемо констатувати, що попит на землю зараз у рази перевищує пропозицію.



Тобто навіть під час війни до вас не припиняють звертатися інвестори?

Олександр Чорний: Звертаються постійно. Усе-таки аграрний бізнес – це один з небагатьох, який на сьогоднішній день працює. Аграрії зацікавлені у продуктивності. Навіть якщо зменшують площі посіву - зменшують їх з розрахунком, щоб оплатити орендну плату. Бо це - гарантія їхнього завтрашнього існування  - земельний банк. Бізнес відновився, але його важко порівнювати, умовно кажучи, з 2022 роком. Тому що у 2021 –му році ми стартували, ринок тільки відкрився. Тому він апріорі може зростати.

За якими критеріями визначається вартість та якість землі, як інвестиційного активу?

Олександр Чорний: На вартість землі впливає оренда. І саме оренда в агросекторі визначає якість землі. Що краща земля, то краща аграрна ефективність. Умовно кажучи, за довоєнними цифрами, якщо у тебе гарна земля – ти можеш заробляти $400-500. Я кажу про операційну діяльність. Якщо у тебе земля гірша – ти можеш заробляти $200-300 чистими. Відповідно, це впливає на вартість землі. Залежно від цього формується оренда, а ціна самої землі розраховується на основі вартості оренди.

До речі, часто до нас звертаються пайщики, які хочуть продати землю, а наші співробітники з'ясовують, що у цих власників землі - недооцінена оренда. Тому що фермер не зацікавлений платити більше і піднімати вартість оренди. Ми і з корпоративними змовами стикалися у певних регіонах, де агровиробники між собою домовлялися більше ніж на $100 оренду не піднімати. Але у цьому є позитивний ефект ринку землі – як би ти не хотів, ти не зможеш "кота в мішку тримати". Ринок тисне на фермерів, тисне на підвищення оренди.

Яка дохідність земельних активів?

Олександр Чорний: Якщо говорити про пасивну дохідність, то буде від 5 до 8%, залежно від регіону. Це - середня дохідність, на яку на сьогоднішній день може розраховувати інвестор.

З яким чеком приходять до Вас інвестори?

Олександр Чорний: Коли ми починали, до нас зверталися з достатньо невеликими чеками. Тому що ринок тільки відкрився. Хтось приходив навіть із сумами у $5-7 тис. На сьогодні чек піднявся, тому що більшість покупців продовжують купувати. Портрет інвестора дуже змінився з точки зору освіти. Люди читають, слухають, аналізують і дуже приємно бачити, що разом з нами росте наш  інвестор. Суми піднімаються. Наприклад, у нас був успішний кейс, коли інвестор хотів купити одразу сто гектарів.



Як Ви оцінюєте ризики інвестування в землю?

Олександр Чорний: Найголовніший ризик, який донедавна часто обговорювали гіпотетично, це абсолютна втрата активу. Те, що відбувалося в нерухомості – обстріли, "прильоти" чи ще щось. Цей ризик щодо землі зрівнявся на сьогоднішній день з ризиками окупації. Це питання, на яке інвестору важко отримати відповідь, як і кожному з нас.

Якщо ми відкидаємо ризик окупації і говоримо про землю, яка залишилася на нашій території, то ризик знищення - відсутній. Ми пересвідчилися у цьому з власного досвіду. У нас - одне з господарств на Житомирщині. Вибачте, у полі ракети диміли, а ми вже їх розміновували, щоб встигнути засіятися. Тобто землю знищити неможливо. Часто запитують про мінування. Але такі кейси мені складно обговорювати, бо у нас такого досвіду на практиці не було. Проте найближчим часом може виникнути інший ризик, пов'язаний із глобальним переформатуванням аграрного ринку.

Які є контр-ризики. Це, звичайно, інвестування через управлінську компанію, яка не "кине", а розділить з інвестором – юридично і фактично – усі ризики. І це можливо. Тому що через 2-3 роки , у будь-якому випадку, земля буде здана в оренду. Бо у нас немає землі, якщо вона відповідає критеріям якості, яка б не оброблялася. Уся якісна земля капіталізується, приносить дохід. Тому у цьому варіанті ризиків інших я не бачу, кажу відверто.

До того ж земля – це обмежений ресурс…

Олександр Чорний: Це одна з відмінностей від нерухомості. Тому що частенько ми порівнюємо землю і нерухомість. От є у нас 27 млн га землі, їх може стати тільки менше, точно – не більше. Водночас, коли ми бачимо, як зростає населення - його потрібно годувати. Україна, здається, посідає 9-те місце за обсягами експорту агропродукції. Звісно, врожайність в Україні серйозно впливає на світові ціни, і ми це відчуваємо. Це – ще один фактор, який забезпечує вартість нашої землю.

А як може змінитися вартість землі з розвитком ринку?

Олександр Чорний: Базуючись на досвіді, я вважаю, що у 2027-28 роки ми можемо прийти з ціною 5-8 тис. у.о, можливо. З одного боку - війна нас сильно пригальмувала. Тому що рівень орендної плати впливає на ціну, а піднімати її можна за рахунок підвищення власної фінансової і аграрної ефективності. А з іншого боку – багато буде залежати від закінчення війни, гарантій, які ми отримаємо. Якщо ми отримаємо гарантії, які прогнозуємо, і ту повоєнну відбудову, про яку ми чуємо, то це може задати зовсім інший стрибок і вектор росту ціни у майбутньому.

Як впливає на ринок землі той факт, що агросектор приносить валютну виручку? Є прив'язка до іноземної валюти?

Олександр Чорний: На сьогодні лише 20% нашої агропродукції ми споживаємо всередині країни. 80% продукції експортуємо і маємо свої ринки. Чому у нас виникають конфлікти з Європою? Тому що це не наш ринок, ми туди ніколи не експортували агропродукцію. Європейський ринок перебуває у балансі власного врожаю, йому не цікаве українське збіжжя. А українське збіжжя цікаве тільки у тому випадку, якщо ти логістично його витягуєш у порти, а далі експортуєш в Азію, Африку.

Звісно, ми – експортно-орієнтовані, отримуємо доходи у валюті, а наш урожай прив'язаний до долара. Тобто валюта сюди заходить. Це не означає, що орендна плата на землю стрибатиме залежно від курсу долара. Оскільки ти зафіксувався у гривні, то будеш отримувати дохід в гривні. Але ми стверджуємо, що потенційно орендна плата прив'язана до долара, то му що є експорт. І якщо завтра ти будеш підвищувати орендну плату, то вона буде підвищена на якусь суму в еквіваленті валюти.

Так само визначається і вартість землі. Тобто ціна землі у гривні від початку прив'язана до долара. Коли пайщик каже, я хочу продати за $1 800, а інвестор хоче купити в еквіваленті $1800.



Зараз поширена думка, що Україна не повинна залишатися аграрною країною, а повинна більше розвиватися технологічно. За Вашими оцінками якими можуть бути ці трансформації національної економіки, і як вони можуть вплинути на ринок землі?

Олександр Чорний: Що стосується трансформації. Дискусійне питання щодо доданої вартості в агросекторі. Заяви про те, що нам потрібно це робити – все це класно звучить. Я вам розкажу з чим ми стикаємося на практиці. Потрібно розуміти, що всі зацікавлені в Україні, як агрокраїні, яка експортує сировину. І завжди можна прорахувати економіку на цьому ринку. У нас були власні кейси, коли ми виїжджали у відрядження. Наприклад, ми знайомилися з єгипетським досвідом.

Єгипет експортує нашу кукурудзу. Ми були на високотехнологічному заводі, де її переробляють, потім у них там своє вирощене птахівництво, потім - кінцеве споживання на Африку. Отже, питання в тому - на яких ринках буде затребувана твоя продукція, чи буде вона конкурентною. Це - головне питання з яким ми зіткнулися і на чому зупинилися. Тому що у більшості випадків ринки достатньо щільні.

Чи варто це робити, якщо ти розумієш, що агротовар можна транспортувати, як нафту? Є країни, які транспортують нафту, але я мало чув, щоб ці країни у себе ставили заводи, переробляли її і транспортували паливо. Така ж ситуація у нас з аграріями.

Я вірю, з часом у нас буде з'являтися додана вартість, у нас буде з'являтися переробка. Але це потребує часу, бо спочатку треба зрозуміти на які ринки ти будеш постачати і чи будеш там конкурентним. Тільки після цього варто вкладати серйозні інвестиції, щоб перетворити все це на завод. Звичайно, у цьому є логіка, але вона ще повинна бути підкріплена конкретними цифрами, з урахуванням яких можна планувати.