Pierwotny rynek nieruchomości w Ukrainie stopniowo się odradza. Według stanu na październik 2023 r. w kraju realizowano 140 projektów. Większość nowych mieszkań powstaje w regionach zachodnich. W wywiadzie dla UA.NEWS Kateryna Dzhychka, CEO i współzałożycielka Well Вud Group, założycielka portalu Vdoma.online, wyjaśnia, w jaki sposób rynek dostosował się do obecnych warunków i jakie czynniki są dla niego kluczowe. Ponad 11 lat w branży deweloperskiej. Przez 6 lat kierowała zachodnim regionem Intergal-Bud.
Jaka jest obecna sytuacja na ukraińskim rynku nieruchomości? Czy wzrosła liczba transakcji sprzedaży na rynku pierwotnym?
Popyt na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych wzrósł do 70% tylko w zachodnich obwodach Ukrainy, gdzie ludzie czują się bezpieczniej. Kijów i region nadal utrzymują się na poziomie 20%. Jeśli mówimy o Lwowie, popyt wzrósł tam o prawie 80%.
Co dzieje się z cenami? O jakich trendach możemy mówić, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym?
Według danych za ostatni rok w regionach zachodnich ceny wzrosły średnio o 10%. W Kijowie obserwujemy niewielki spadek cen do 3%.
Jeśli chodzi o prognozę cen, nie ma istotnych przesłanek do gwałtownego wzrostu, a tym bardziej spadku cen. Patrząc na wskaźniki, możemy założyć umiarkowany wzrost cen w przyszłym roku do 10%, podobnie jak w tym roku.
Jaka jest różnica w cenach mieszkań między regionami?
Regiony najbardziej oddalone od działań wojennych odnotowały wzrost cen i popytu.
Na przykład obwód lwowski + 124 USD/m2; obwód iwanofrankowski + 127 USD/m2; obwód zakarpacki + 90 USD/m2.
Jeśli chodzi o regiony, w których nastąpił spadek, były to głównie Odessa - 40 USD/m2 i Kijów - 5 USD/m2.
Jak deweloperzy poradzili sobie w ubiegłym roku? I ile nowych budynków udało się oddać do użytku?
Rzeczywiście, mam jasne dane dotyczące wznowienia budowy w zachodnich regionach - do 85%. Lwów odzyskał 91%.
Według stanu na październik 2023 r. w budowie jest 140 projektów. Kijów ożywił się o prawie 70%, z 115 kompleksami mieszkaniowymi w budowie. Odesa odbiła się o nieco ponad 50%, z 86 kompleksami mieszkaniowymi w budowie.
Łącznie, według Państwowej Służby Statystycznej, liczba mieszkań w budynkach mieszkalnych na początku budowy w 2023 r. w okresie styczeń-czerwiec wyniosła 33471, w tym 25081 budynków mieszkalnych. Nie uwzględnia to tymczasowo okupowanych terytoriów i regionów, w których toczą się (toczyły się) działania wojenne.
Jeśli chodzi o Lwów i Iwano-Frankowsk. Czy Pani zdaniem lokalny rynek nieruchomości można uznać za nieco «przegrzany»?
Najpierw rozdzielmy te dwa regiony. Moim zdaniem Iwano-Frankowsk od dawna jest regionem o nadmiernej podaży. Dlatego też trend ten się utrzymuje.
We Lwowie takiego «przegrzania» nie zaobserwowano przed wielką inwazją. Wiosną i latem obserwowaliśmy aktywne ożywienie popytu we Lwowie, ze stałym 80-90% ożywieniem. W ciągu ostatnich dwóch miesięcy poziom zainteresowania kupujących pozostał na tym samym poziomie, choć nastąpiła niewielka stagnacja w zapytaniach.
Poza działaniami wojennymi, co obecnie najbardziej wpływa na ukraiński rynek nieruchomości?
Brak siły roboczej, brak wykwalifikowanego personelu i rosnące ceny materiałów.
Jakie są Pani prognozy dotyczące przyszłej sytuacji na rynku, oparte na pozytywnych i negatywnych scenariuszach?
Rzeczywiście, opieramy się na dwóch scenariuszach, które będą miały wpływ na przyszłą sytuację na rynku.
Negatywny scenariusz to masowa migracja, niski przyrost naturalny, a także niepewność co do zakończenia działań wojennych i brak wykwalifikowanych pracowników. Nie należy wykluczać zmiany kursu krajowych inwestorów w kierunku rynków zagranicznych oraz wstrzymania finansowania ze strony USA i Europy. Problemy z dostawami energii i wody.
Pozytywny scenariusz - począwszy od przyszłego roku, program «miej dom» zostanie rozszerzony również na rynek pierwotny, a popyt będzie pochodził od osób wewnętrznie przesiedlonych i wojska. Wsparcie finansowe ze strony zachodnich partnerów będzie kontynuowane.
