Еще несколько лет назад в рейтинге Всемирного банка Doing Business Украина по показателю «Получение разрешений на строительство» находилась на 140 месте, а сейчас занимает 20 место — качественные преобразования подняли страну в рейтинге на 120 пунктов.
Изменения в легкости ведения бизнеса в строительстве стали толчком к росту отрасли. Согласно данным Госстата, производство строительной продукции в январе-ноябре 2019 года выросло на 21,3%, что обусловило положительное влияние на рост экономики и благосостояния населения.
В основном именно строительная отрасль обусловила рост рейтинга Украины, устранив препятствия для бизнеса улучшая его положение на 120 пунктов в Doing Business.
Рисунок 1 - Украина в рейтинге Doing Business
Источник: КСУ.
Напомним, Украина осуществила скачек в рейтинге Doing Business за 5 лет на 48 пунктов. Начиная с 2014 года Украина выросла в рейтинге Doing Business на 41 позицию. Такая динамика поставила Украину в соответствующем рейтинге на второе место по темпам роста с 2009 года.
Каждый пункт поднятия нашей страны в общем рейтинге дает плюс 600 млн долларов инвестиций в год. Это большой позитив для развития страны, поэтому дальнейший рост в Doing Business остается очень важным. Стоит отметить, что доля сектора строительства в ВВП является весьма значительной, как в Украине, так в других странах мира. В сфере строительной индустрии (производства строительных материалов и другой продукции для обеспечения строительного процесса), строительства, деятельности профессиональных агентств недвижимости, проектных, девелоперских, риэлтерских, ипотечных, оценочных и других связанных со строительством компаний задействовано существенное количество трудоспособных граждан.
Отметим, украинский бизнес считает, что рост экономической активности сохраняется благодаря улучшению ожиданий расширения инвестиционных расходов на проведение строительных работ, а также высоким оценкам общих объемов реализации продукции собственного производства и финансово-экономического состояния предприятий.
Производство строительной продукции в январе-ноябре 2019 года
Согласно данным Государственной службы статистики Украины (ГССУ), в январе-ноябре 2019 года против показателей января-ноября 2018 индекс строительной продукции составил 121,3%. То есть, в Украине показатели производства строительной продукции выросли на 21,3% (г/г).
Рисунок 2 - Индексы строительной продукции (в% к соответствующему периоду предыдущего года, нарастающим итогом)
Источник: ГССУ.
В ноябре 2019 года против показателей октября поточного года сезонно скорректированный индекс строительной продукции составил 98,9%. В ноябре текущего года против ноября 2018 индекс строительной продукции, скорректированный на эффект календарных дней, составил 118,9%, сообщает ведомство (таблица 1).
Таблица 1 - Индексы строительной продукции по видам
Источник: ГССУ.
Новое строительство, реконструкция и техническое переоснащения составляли 75,2% от общего объема производимой строительной продукции, капитальный и текущий ремонты - 16,9% и 7,9% соответственно.
Объем произведенной строительной продукции (выполненных строительных работ) предприятиями Украины в январе-ноябре 2019 году составил 150,1 млрд грн.
В итоге отметим, что кроме растущих экономических показателей, отрасль обеспечила украинцам жильем в новостройках на 7743,4 тыс.м ² жилищного фонда, что превышает показатели 2018 почти на 50%.
Рынок недвижимости и ценообразование
Тенденции ценообразования на первичном рынке недвижимости Киева свидетельствуют, что предложение нового жилья в основном соответствует требованиям новых строительных норм и учитывает изменения структуры спроса.
Жилье начало становиться доступным, а инвесторы отдают предпочтение объектам повышенной комфортности: функциональному планированию, комплексной застройке и развитой инфраструктуре.
Спрос на жилье высок и устойчив: по состоянию на ноябрь 2019 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья превышают прошлогодние показатели на 4,9% г/г. Существенная доля квартир на первичном рынке — объекты, которые планируется ввести в эксплуатацию минимум через два года.
Несмотря на то, что в долгосрочной перспективе спрос и дальше будет расти, во втором полугодии укрепление гривны его несколько сократило. Цены на недвижимость в гривне длительное время остаются без изменений — новое жилье подорожало всего на 1% за последние 12 месяцев, и на 7% с сентября 2016 года. Однако за последние годы в реальном выражении стоимость жилья с учетом инфляции уменьшается, что свидетельствует о более стремительном росте нового предложения по сравнению со спросом.
Но стоит отметить, продолжающийся рост себестоимости строительных работ в условиях неизменных цен обусловил негативное влияние на рентабельность застройщиков. В частности, заработная плата в строительстве в сентябре 2019 года выросла на 18,3% г/г, цены на строительно-монтажные работы выросли на 6,4% г/г.
Сохранение такого разрыва заставит застройщиков поднимать цены, чтобы оставаться прибыльными.
Одним из весомых факторов, комплексно влияющего на рынок недвижимости — нерешённые проблемы ипотечного кредитования. Количество банков, работающих с ипотекой — достаточно ограничено. Непрозрачность первичного рынка — препятствие для ипотечного кредитования. Обычно ипотека является мощным и едва ли не единственным источником финансирования сделок на рынке жилья.
В Украине же объемы ипотеки является чрезвычайно низкими: соотношение ипотечного портфеля в гривне к ВВП составляет менее 1%, а по данным участников рынка, ипотекой финансировалось менее 7% сделок.
В итоге отметим, на сегодня существует ряд нерешенных проблем на первичном рынке недвижимости создающие риски для инвестора, которые банки закладывают в стоимость ипотечного кредитования. Прежде всего речь идет о низком уровне защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования, а также отсутствует финансовая ответственность застройщика за нарушение условий соглашения. Несмотря на то, что обязанности сторон формально определены в договорах, однако на практике не действуют.
Достаточно распространенным является несвоевременность ввода жилья в эксплуатацию. Лишь 30% опрошенных застройщиков уверены, что придерживаться запланированных сроков. Каждый десятый предупреждает о задержке на полтора года. Основным препятствием есть проблемы с разрешительной документацией.
Кроме перечисленных ключевых проблем, весомым негативным фактором остается непрозрачность рынка: отсутствие информации о конечных бенефициарах застройщиков и схемы их финансирования.
