Багато років Дубай залишався «тихою гаванню» для великого капіталу на Близькому Сході, вражаючи своїм технологічним прогресом найвибагливіших інвесторів. Економіка ОАЕ та місцевий ринок нерухомості залучали бізнес із усього світу. І навіть війна, що тимчасово спалахнула, не змогла надовго охолодити цей інтерес.
У червні ринкова капіталізація на Дубайському фінансовому ринку (DFM) перевищила 1 трлн дирхамів. Ринки ОАЕ показали значне зростання, реагуючи на новини про перспективи мирної угоди між США та Іраном.
Що забезпечило стійкість економіки еміратів; чому ОАЕ залишаються світовим магнітом для капіталу; як змінився портрет покупця нерухомості та які помилки найчастіше роблять іноземні інвестори — ми поговорили з Юрієм Ільницьким, засновником та генеральним директором компанії Stradom Real Estate у Дубаї.
Ільницький працює у сфері нерухомості ОАЕ вже понад 5 років і за цей час брав участь у супроводі угод як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. Його компанія спеціалізується на доборі інвестиційних об'єктів, супроводі угод з купівлі та продажу нерухомості, а також консультуванні міжнародних клієнтів, які розглядають ОАЕ як напрямок для інвестицій та релокації.
Розкажіть про спеціалізацію Stradom Real Estate, як Ви вибудовуєте взаємодію з інвесторами?
Юрій Ільницький: Stradom Real Estate працює з клієнтами з Європи, Великої Британії, країн СНД, Близького Сходу та Азії. Основний фокус компанії – преміальна та інвестиційна нерухомість у Дубаї, включаючи такі затребувані райони, як Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emirates Hills та інші перспективні локації.
За останні роки ми спостерігаємо значну зміну структури попиту: дедалі більше клієнтів розглядають нерухомість в ОАЕ не лише як інструмент отримання доходу, а й як спосіб збереження капіталу, диверсифікації активів та забезпечення високої якості життя для своїх сімей.
Завдяки багаторічному досвіду роботи на ринку та глибокому розумінню його особливостей ми намагаємось допомагати інвесторам приймати виважені рішення, засновані не на короткострокових трендах, а на довгостроковій інвестиційній стратегії та фундаментальних показниках ринку.
За Вашими особистими спостереженнями, наскільки економіка та ділова активність в ОАЕ встигла відновитися після активної фази конфлікту, який ми спостерігали у регіоні? На які економічні показники Ви як експерт звертаєте увагу насамперед?
Юрій Ільницький: На мою думку, економіка ОАЕ продемонструвала високу стійкість навіть у період найбільш напруженої фази регіонального конфлікту. Незважаючи на початкову обережність з боку інвесторів та тимчасове зниження ділової активності в окремих секторах, суттєвого економічного спаду не відбулося. Більше того, останні новини про зростання капіталізації Dubai Financial Market понад 1 трлн дирхамів свідчать про збереження довіри інвесторів до економіки емірату та країни загалом.
Якщо говорити про ринок нерухомості, який я спостерігаю щодня, то після періоду підвищеної обережності ми бачимо повернення попиту як кінцевими покупцями, так і інвесторами. Кількість переглядів об'єктів, запитів на купівлю та угод залишається на високому рівні, особливо в преміальному сегменті та найбільш затребуваних районах Дубая.
Насамперед я звертаю увагу на кілька ключових показників:
- обсяг та вартість угод на ринку нерухомості (DLD Report);
- динаміку цін на житлову та комерційну нерухомість;
- показники фондового ринку ОАЕ, включаючи капіталізацію DFM та ADX;
- туристичний потік та завантаження готелів;
- рівень банківського кредитування та іпотечної активності;
- обсяги прямих іноземних інвестицій.
Сьогодні більшість цих індикаторів залишаються сильними чи продовжують демонструвати зростання. Це говорить про те, що економіка ОАЕ не тільки відновилася після періоду геополітичної напруженості, але й продовжує розвиватися завдяки диверсифікованій економіці, стабільній фінансовій системі та статусу країни, що зберігається, як одного з ключових ділових та інвестиційних центрів регіону.
Що стало ключовою умовою сталості економіки ОАЕ?
Юрій Ільницький: Ключовою умовою сталості економіки ОАЕ стала диверсифікація.
Країна вже давно не залежить лише від нафти. Сьогодні економіку підтримують одразу кілька сильних секторів: нерухомість, туризм, торгівля, логістика, фінанси, технології, авіація та залучення міжнародного капіталу.
Другий важливий фактор – це швидка адаптація держави до зовнішніх ризиків. ОАЕ вміють оперативно реагувати на геополітичні виклики, зберігати ділову стабільність, забезпечувати безпеку капіталу та підтримувати довіру інвесторів.
Об'єднані Арабські Емірати очолили світовий рейтинг інвестиційної привабливості, опублікований у червні цього року. Виявилося, що 56% інвесторів з усього світу виявляють серйозний інтерес до цього ринку нерухомості. І це попри геополітичні ризики у регіоні. Як ви можете пояснити цей феномен?
Юрій Ільницький: Цей феномен можна пояснити тим, що інвестори оцінюють не так географічне положення країни, як якість інвестиційного середовища та рівень захисту капіталу.
Парадоксально, але в періоди глобальної нестабільності ОАЕ часто посилюють свої позиції. Багато інвесторів розглядають Дубай не як частину проблеми регіону, а як один із найбезпечніших фінансових та ділових хабів Близького Сходу.
З погляду нерухомості привабливість ОАЕ сьогодні заснована одразу на кількох факторах.
По-перше, ринок продовжує демонструвати стійке зростання вартості активів та орендних ставок, що дозволяє інвесторам розраховувати як на приріст капіталу, так і на стабільний прибуток від оренди.
По-друге, ОАЕ пропонують одне з найбільш сприятливих податкових середовищ у світі: відсутність податку на дохід фізичних осіб, податку на приріст капіталу та щорічного податку на нерухомість робить інвестиції особливо привабливими порівняно з багатьма європейськими та західними ринками.
По-третє, важливу роль відіграє міжнародний попит. Покупцями нерухомості у Дубаї є інвестори з Європи, країн СНД, Азії, Індії, Китаю, Великобританії та Близького Сходу. Така диверсифікація знижує залежність ринку від економічної ситуації у будь-якій одній країні.
З яких країн зараз приходить найбільший капітал, чи змінився портрет покупця після початку геополітичної нестабільності на Близькому Сході?
Юрій Ільницький: Поки що сказати складно. Але портрет покупця справді змінився. На сьогоднішній день основний потік капіталу на ринок нерухомості ОАЕ надходить з Індії, Великобританії, Китаю, країн СНД, країн Перської затоки, а також Європи. При цьому після початку геополітичної нестабільності у різних регіонах світу ми спостерігаємо подальшу диверсифікацію попиту: Дубай все частіше розглядається не лише як інвестиційний майданчик, а й як місце для проживання, ведення бізнесу та збереження капіталу.
Портрет покупця справді змінився. Якщо раніше значна частина інвесторів орієнтувалася переважно на короткострокову прибутковість та перепродаж об'єктів, то сьогодні ми бачимо набагато більше покупців, які розглядають нерухомість в ОАЕ як довгостроковий актив. Багато хто купує житло для власного проживання, набуття резидентського статусу, релокації сім'ї або диверсифікації своїх активів між кількома країнами.
Безумовно, покупці стали більш вибірковими. В умовах високих цін та великого обсягу нової пропозиції інвестори набагато уважніше аналізують репутацію забудовника, локацію проекту, терміни реалізації, якість будівництва та потенціал зростання вартості об'єкта. Якщо кілька років тому попит був багато в чому емоційним, то сьогодні рішення приймаються значно більш виважено та професійно.
На мою думку, поточна вибірковість покупців є позитивним сигналом для ринку. Вона свідчить про його зрілість: інвестори готові вкладати значні кошти, але очікують на прозорість, якість та довгострокову цінність активу, а не лише швидкого зростання цін.
Що зараз відбувається з цінами на нерухомість в ОАЕ, якщо порівнювати із показниками попередніх років?
Юрій Ільницький: Якщо порівнювати поточну ситуацію з попередніми роками, то ринок нерухомості ОАЕ, і особливо Дубая, як і раніше, знаходиться на значно вищому рівні, ніж до початку циклу зростання у 2020–2021 роках. За останні п'ять років ціни в преміальному сегменті зросли більш як удвічі, а вартість вілл у деяких ключових локаціях збільшилася майже на 100%.
При цьому сьогодні ми спостерігаємо не так подальше різке зростання цін, як поступовий перехід ринку в більш зрілу фазу. Після рекордних показників 2024-2025 років темпи зростання починають сповільнюватися. Якщо раніше в окремих сегментах річне зростання могло досягати 20–30% і більше, то зараз ринок демонструє більш збалансовану динаміку.
Особливо цікаво виглядає преміальний сегмент. Незважаючи на збільшення пропозиції, такі райони, як Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island та Dubai Hills Estate, продовжують користуватися високим попитом завдяки обмеженому обсягу якісних об'єктів та сталому інтересу з боку міжнародних інвесторів.
Які райони Дубая сьогодні мають найбільший потенціал зростання в горизонті трьох-п'яти років і чому інвесторам варто звернути на них увагу?
Юрій Ільницький: Насамперед майстер-ком'юніті, такі як Palm Jumeirah, Dubai Hills, Madinat Jumeirah Living, Creek Harbour. Також раджу звернути увагу на райони: Dubai South, Town Square та Дубай Ленд.4
Дубай традиційно приваблює інвесторів високою прибутковістю від оренди. Чи зберігається ця перевага на тлі зростання цін на житло, чи прибутковість поступово знижується?
Юрій Ільницький: Прибутковість справді поступово знижується порівняно з рекордними показниками минулих років, проте Дубай, як і раніше, залишається одним із найпривабливіших ринків нерухомості у світі з погляду орендного доходу.
Основна причина зниження прибутковості полягає в тому, що ціни на нерухомість за останні роки зростали швидше за орендні ставки. Проте оренда також продовжує дорожчати завдяки зростанню населення, притоку фахівців та збільшенню кількості компаній, що відкривають офіси в еміраті.
Сьогодні середня валова доходність у Дубаї становить близько 6–8% річних, а окремих районах може досягати 8–10%. Для порівняння, у багатьох великих європейських столицях аналогічний показник найчастіше знаходиться в діапазоні 2–4%, а в деяких преміальних районах навіть нижче.
Якщо говорити про прогноз на 2027–2028 роки, чи очікуєте ви нову хвилю зростання цін, продовження стабілізації чи глибшу корекцію? Які ключові показники інвесторам слід відслідковувати вже зараз?
Юрій Ільницький: На мій погляд, у 2027–2028 роках найімовірнішим сценарієм для ринку нерухомості Дубая є не різке зростання та не глибока корекція, а перехід до більш збалансованого та сталого розвитку.
Після кількох років дуже активного зростання ринок поступово входить у більш зрілу фазу. Ми вже спостерігаємо уповільнення темпів зростання цін, порівняно з рекордними показниками останніх років. Проте фундаментальні чинники, що підтримують ринок, залишаються сильними: зростання населення, приплив кваліфікованих фахівців та підприємців, розвиток економіки, а також високий інтерес міжнародних інвесторів до ОАЕ.
Тому я швидше очікую помірне зростання цін у якісних проєктах та найбільш затребуваних локаціях, ніж масштабну корекцію по всьому ринку.
Які головні помилки Ви спостерігаєте у поведінці інвесторів, які, можливо, вперше виходять на ринок ОАЕ?
Юрій Ільницький: На мій погляд, найпоширеніша помилка інвесторів, які вперше виходять на ринок ОАЕ, — це прагнення приймати рішення надто швидко, орієнтуючись виключно на обіцяну прибутковість чи маркетингові матеріали забудовника.
Багато новачків сприймають ринок Дубая як єдиний простір, де будь-яка нерухомість автоматично зростає в ціні. Насправді результати інвестицій можуть істотно відрізнятися залежно від локації, якості проєкту, репутації девелопера та термінів реалізації.
Друга поширена помилка – недостатня увага до забудовника. Інвестори нерідко фокусуються на привабливій ціні чи зручному плані оплати, не аналізуючи історію компанії, якість її попередніх проєктів та здатність дотримуватися заявлених термінів будівництва.
Третя помилка - вибір об'єкта без чіткої інвестиційної стратегії. (Ми ще називаємо її exit strategy.) Перед покупкою важливо розуміти, яку мету має інвестор: отримання орендного доходу, довгострокове зростання капіталу, перепродаж на етапі будівництва або придбання нерухомості для власного проживання.
Яку головну раду ви дали б іноземному інвестору, який розглядає покупку нерухомості в ОАЕ?
Юрій Ільницький: Купуйте не просто нерухомість, а правильну локацію та правильного забудовника.
На ринку ОАЕ можна знайти об'єкти практично в будь-якому ціновому діапазоні, проте далеко не всі вони мають однаковий інвестиційний потенціал. Історія показує, що найбільшу стійкість у періоди ринкових коливань та найкраще зростання вартості демонструють проекти у сильних локаціях від надійних девелоперів із підтвердженою репутацією.
Крім того, я завжди рекомендую інвесторам дивитися не лише на обіцяну прибутковість сьогодні, а й ставити собі питання: чи буде цей об'єкт затребуваний через п'ять чи десять років? Саме довгострокова ліквідність активу найчастіше виявляється важливішою за короткостроковий прибуток.
ОАЕ сьогодні пропонують унікальне поєднання факторів: стабільну економіку, сприятливе податкове середовище, високий рівень безпеки та постійний приплив міжнародного капіталу. Проте успіх інвестицій залежить не так від самого ринку, як від якості обраного об'єкта і правильно сформульованої стратегії.
Тому моя головна порада — не ухвалювати рішення під впливом емоцій чи ажіотажу.
