W ostatnich miesiącach, a zwłaszcza w ostatnich tygodniach, sytuacja w Kijowie stała się naprawdę trudna. Ciągłe ataki rakietowe ze strony Rosji, nieustanny terror dronów — czasami trwa on przez całą dobę, a nawet dłużej. Cierpi na tym logistyka: często bardzo trudno jest dostać się z prawego brzegu na lewy, rozpoczęły się ataki na mosty nad Dnieprem, mieszkańcy Kijowa regularnie pozostają bez prądu i wody, a ogólnie sytuacja w mieście znacznie się zaostrzyła. Wszystko to dzieje się w przededniu sezonu grzewczego i zimy, na co stolica obiektywnie nie jest przygotowana.
W rezultacie część mieszkańców Kijowa opuściła już miasto, a część „czeka z walizkami w ręku”. Zimą było ich około 600 tysięcy, a ile jest ich obecnie – nie wiemy, ponieważ brakuje publicznie dostępnych informacji. Jednak oczywiste jest, że mowa tu z pewnością o dziesiątkach tysięcy osób, a być może nawet więcej. Potwierdza to fakt, że w stolicy w ostatnim czasie znacznie spadły ceny wynajmu mieszkań i pojawiło się wiele nowych ofert, co świadczy o tym, że mieszkania są zwalniane.
Jaka jest obecnie sytuacja w Kijowie, jak reaguje na to wszystko rynek wynajmu mieszkań i co mówią eksperci? Serwis UA.News przyjrzał się tej kwestii.
„Wędrowcy” w stolicy: kto i dlaczego opuszcza Kijów
Dobra połowa mieszkańców Kijowa to przybysze: osoby wewnętrznie przesiedlone, przesiedleńcy, ludzie z innych regionów, którzy szukają lepszego losu i lepiej płatnej pracy itp. Są to więc swego rodzaju współcześni ukraińscy „koczownicy”. Wcześniej przyjeżdżali do Kijowa, bo to stolica: jest chroniona, panuje tam względne bezpieczeństwo, a życie jest stosunkowo komfortowe nawet w czasie wojny. Taki był Kijów od lata 2022 roku aż do lat 2025–2026. Jednak te czasy, niestety, bezpowrotnie minęły. Obecnie Kijów jest miastem, w którym życie jest dość uciążliwe.
Zimą 2026 roku stolica ledwo uniknęła całkowitej awarii zasilania i totalnej katastrofy. Na ulicach stały już ogrzewane namioty Państwowej Służby Ratowniczej, prądu brakowało przez 18–22 godziny dziennie i tak dalej. A od lata Kijów jest aktywnie atakowany pociskami balistycznymi i dronami, de facto niemal codziennie. Ostatnio sytuacja tylko się pogarsza, a czasami zdarza się nawet, że z powodu braku danych wywiadowczych ze Stanów Zjednoczonych najpierw nadlatują pociski balistyczne, przed którymi nie ma ochrony z powodu niedoboru pocisków przeciwrakietowych typu Patriot, a dopiero potem ogłaszany jest alarm.
Biorąc to wszystko pod uwagę, w Kijowie aktywnie rosną przepływy migracyjne. Istnieje mnóstwo dowodów potwierdzających tę tezę. Po pierwsze, mamy odpowiednie oświadczenia władz: nawet lokalna administracja na najwyższym szczeblu bezpośrednio wzywa mieszkańców, by w miarę możliwości opuszczali miasto. Po drugie, o tym, że ludzie wyjeżdżają, świadczą liczne posty na ten temat w mediach społecznościowych. Po trzecie, w Kijowie pojawiło się znacznie więcej ofert wynajmu mieszkań, a ceny, z nielicznymi wyjątkami, spadły. Po czwarte, bardzo mocno (czasami nawet o setki procent!) wzrosły ceny wynajmu w regionach zachodniej Ukrainy — tam już „czekają” na kijowian z gotówką.
Według danych LUN, od 1 sierpnia do 2 października liczba aktywnych ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań w Kijowie wzrosła o ponad 60%. Tylko w ciągu ostatniego tygodnia podaż wzrosła o 5,4%, a w ciągu dwóch miesięcy — o 66%. Nie jest to żadne zjawisko sezonowe, lecz sygnał: jeśli mieszkania się zwalniają, oznacza to, że ludzie wyjeżdżają. Ceny mieszkań ogólnie spadły o 4% do 14% w zależności od liczby pokoi.
Kim więc są ci ludzie, którzy wyjeżdżają? Nie są to wyłącznie rodowici mieszkańcy Kijowa: oni w większości pozostają w swoich domach. Tak, według danych Ministerstwa Polityki Społecznej, na jesień 2025 roku w Kijowie zarejestrowano ponad 433 tysiące osób wewnętrznie przesiedlonych. Są to osoby, które już wcześniej zostały zmuszone do zmiany miejsca zamieszkania z powodu wojny. Teraz zmieniają je ponownie. Wyprowadzają się również osoby bardziej mobilne, niezwiązane z konkretnym miejscem pracy i dysponujące środkami na przeprowadzkę. Trudno powiedzieć, ile jest takich osób, jednak liczba ta wyraźnie sięga co najmniej kilkudziesięciu tysięcy. Należy się spodziewać, że wraz z nadejściem chłodów liczba tych osób może wzrosnąć.
Zmiany na rynku wynajmu: liczby, które mówią same za siebie
Rynek wynajmu mieszkań w Kijowie aktywnie reaguje na wszystkie procesy zachodzące w mieście. Reakcja ta nie jest jednak korzystna dla wynajmujących.
Według danych Ministerstwa Finansów już w sierpniu 2026 roku na rynku wynajmu w stolicy i obwodzie zarysowało się od razu kilka tendencji. Po pierwsze, w obliczu ostrzałów rozpoczęła się migracja na przedmieścia: ludzie masowo wyjeżdżali do miast satelickich Kijowa, gdzie, jak im się wydawało, panuje większy spokój. Po drugie, spełniły się ponure prognozy dotyczące trudnej nadchodzącej zimy – a na tych samych przedmieściach dostępnych jest wiele opcji mieszkaniowych z kuchenkami gazowymi i autonomicznym ogrzewaniem. W rezultacie, o ile wcześniej 70% najemców szukało mieszkania w stolicy, a tylko 30% – na przedmieściach, to obecnie stosunek ten wynosi około 50% do 50%.
Potwierdzają to również późniejsze dane. Ludzie opuszczają Kijów w związku z nasileniem ataków rakietowych. Wiele osób zauważa, że na przedmieściach jest stosunkowo spokojniej, ponieważ większość wrogich rakiet leci w kierunku stolicy, co determinuje wybór najemców. Irpin, Bucza, Hatne, Gostomel, Boryspol — te miejscowości cieszą się obecnie największym zainteresowaniem.
Co dzieje się z cenami? Według danych tego samego serwisu LUN we wrześniu 2026 roku w Kijowie spadł popyt na wynajem mieszkań jednopokojowych, a mediana ceny obniżyła się do 16,5 tys. hrywien w związku z zagrożeniami dla bezpieczeństwa. Liczba osób chcących wynająć takie mieszkanie spadła o około 20%. Ogólnie w Kijowie mediana ceny wynajmu mieszkania jednopokojowego od 24 września do 5 października spadła z 18 do 17 tysięcy hrywien, czyli o 5,6%.
To, że tak powiem, „średnia temperatura w sali”. Jednak w rzeczywistości sytuacja jest bardzo nierównomierna. W najbardziej niebezpiecznych dzielnicach — Łukjanówka, Swiatoszyn, Żuliany, Solomianka, Darnyca, a częściowo także Dniprowski, Desniański i Szewczenkowski — popyt gwałtownie spada. Właściciele próbują przyciągnąć gości dużymi zniżkami: na przykład na Łukjanówce są gotowi obniżyć cenę o 30% lub nawet więcej. Mieszkanie, które wcześniej kosztowało 20–25 tysięcy, można teraz wynająć za 15–17 tysięcy. Jednak nawet to nie zawsze pomaga.
Największy popyt w Kijowie dotyczy niewielkich i stosunkowo niedrogich mieszkań (do 15 tysięcy) w dzielnicach uważanych za stosunkowo „bezpieczne”. Takich mieszkań już brakuje.
Na przedmieściach sytuacja wygląda inaczej. W ciągu miesiąca ceny wzrosły nawet o 10–15%, ale dotyczy to wyłącznie mieszkań w stosunkowo nowych budynkach wolnostojących, położonych z dala od stref przemysłowych i magazynów. Wiele mieszkań na przedmieściach jest już wynajmowanych po cenach kijowskich. Na przykład w Irpieniu w nowym kompleksie mieszkaniowym za kawalerkę żąda się 16–19 tysięcy hrywien miesięcznie. Domy i kamienice pod Kijowem kosztują co najmniej 1000 dolarów miesięcznie, a na nie dosłownie ustawia się kolejka.
A jak wygląda sytuacja na zachodzie Ukrainy? Tam ceny rosną. Według statystyk LUN w ciągu ostatniego roku koszt wynajmu mieszkania jednopokojowego we Lwowie wzrósł o 25%, w Iwano-Frankiwsku – o 44%, a w Użhorodzie – aż o 82%. Według mediów 45 tysięcy hrywien za wynajem jednopokojowego mieszkania w Użhorodzie to obecnie całkiem normalna sytuacja. W mieście na każdym kroku widać dźwigi, trwają tam intensywne prace budowlane. Jeśli chodzi o wynajem, to nawet za duże pieniądze w niektórych osiedlach w ogóle nie chcą wynajmować mieszkań rodzinom z dziećmi i psami.
Rynek jest bezlitosny: podczas gdy jedni opuszczają swoje domy, by uciec przed nieustannymi atakami wroga i nie do zniesienia warunkami życia, inni zarabiają na tym ogromne pieniądze. Przypomnijmy, że w sierpniu średnia pensja na Ukrainie wynosiła 31 892 UAH.
Opinie ekspertów
Prognozy pośredników na jesień i zimę 2026–2027 r. są dość jednoznaczne: w Kijowie ceny wynajmu będą nadal spadać. Prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Ukrainy Jurij Pita prognozuje, że zimą koszty wynajmu mieszkań w Kijowie spadną jeszcze o około 20%. Jest to logiczne: jeśli ludzie wyjeżdżają, a podaż rośnie, ceny po prostu nie mogą utrzymać się na poprzednim poziomie. Jednocześnie na zachodzie Ukrainy koszty mieszkaniowe będą nadal rosły.
Maria Kolot, konsultantka ds. wynajmu nieruchomości, również uważa, że sytuacja jest oczywista. Ponieważ nasilają się ostrzały, a wkrótce nadejdzie zima, kiedy to z pewnością wyłączone zostanie ogrzewanie, a już teraz występują problemy z prądem — ludzie, jeśli to możliwe, przenoszą się do miejsc bardziej samowystarczalnych. Mogą to być domy w obwodzie kijowskim lub nawet dalej. W większości przypadków ci, którzy mogą sobie na to pozwolić, wyjeżdżają na Zakarpacie.
„Jednak mieszkania w stolicy nadal będą wynajmowane. Być może popyt nie będzie tak duży jak latem, ale mimo wszystko będzie. Są przynajmniej osoby, które są związane ze swoim miejscem pracy i nie mogą wyjechać. A jeśli pracują gdzieś w centrum, to w pobliżu centrum będą starać się wynająć mieszkanie… Oczywiście ogólny popyt spadł. Ceny również spadły. Nie spadły jednak o ponad 50%, jak to miało miejsce na początku wojny, ale mimo wszystko spadły. Wszyscy rozumieją, co będzie dalej: że może zabraknąć ogrzewania, że mogą odciąć prąd. Właśnie dlatego ceny u nas nie spadły tak mocno, jak na początku wojny. Średnio o 20–30% — ale wszystko zależy od konkretnego obiektu.
Jeśli obiekt posiada całkowicie autonomiczne ogrzewanie, jeśli windy są zasilane przez generatory itp., to ceny spadają o 10–15%. Jeśli natomiast przyjrzeć się ofertom mieszkań, to jest ich naprawdę dużo. Trzeba jednak zwrócić uwagę na ich lokalizację: są to albo stare budynki, w których zimą najprawdopodobniej nic nie będzie działać, albo mieszkania za bardzo wysokie pieniądze — 2–3 tysiące dolarów i więcej. Za te same pieniądze można wynająć całkowicie niezależny dom. Dlatego z jednej strony ofert mieszkań rzeczywiście przybyło, ale z drugiej nie oznacza to, że dosłownie wszyscy wyjeżdżają z Kijowa” — zapewnia ekspertka.
Mieszkaniec Kijowa Denys G., który wynajmuje dwa własne mieszkania w dzielnicy Darnytska, zauważa: w ostatnim czasie sytuacja obiektywnie się pogorszyła.
„Z obu moich mieszkań wyprowadzili się najemcy w odstępie około trzech tygodni. Jedni ostrzegali z wyprzedzeniem, inni natomiast musieli się wycofać z powodu złej sytuacji bezpieczeństwa. W dzielnicy często spadają pociski, ale na szczęście dość daleko od nas. Niemniej jednak na jedno z mieszkań znalazłem już wstępnie najemców, a na drugie wciąż szukam. Obniżyłem już cenę o 2000 hrywien, ale na razie bezskutecznie. Im bliżej mrozów, tym sytuacja będzie gorsza, więc mam nadzieję, że uda mi się kogoś znaleźć wcześniej. Być może będę musiał jeszcze obniżyć cenę” – powiedział mężczyzna w rozmowie z UA.News.
Podsumowując, Kijów jesienią 2026 roku to miasto, które stopniowo traci mieszkańców. Odczuwa to również rynek wynajmu: podaż wzrosła o 66% w ciągu dwóch miesięcy, ceny spadają, a w najbardziej niebezpiecznych dzielnicach wynajmujący są gotowi oddawać mieszkania z rabatem wynoszącym 30% i więcej. Ludzie wyjeżdżają na przedmieścia: tam jest ciszej i jest więcej mieszkań zapewniających większą niezależność. Ci, którzy mogą sobie na to pozwolić, wyjeżdżają na zachód Ukrainy — tam jest znacznie drożej, ale też znacznie bezpieczniej.
Olej do ognia dolewają również lokalne władze. Zamiast odpowiednio przygotować stolicę na zimę, burmistrz i inni urzędnicy postępują zgodnie z zasadą „co z głowy, to z serca”, proponując mieszkańcom, by po prostu sami wyjechali gdziekolwiek chcą.
Trudno przewidzieć, co będzie dalej – z jednej strony (bo nikt tego na pewno nie wie), z drugiej zaś – całkiem prosto. Jeśli zima będzie równie ciężka jak poprzednia, odpływ ludności będzie trwał. Ceny wynajmu w Kijowie będą spadać jeszcze bardziej, a na przedmieściach i na zachodzie będą rosnąć. Kiedy sytuacja się ustabilizuje – najprawdopodobniej należy się tego spodziewać nie wcześniej niż wiosną 2027 roku – ludzie zaczną wracać do stolicy, a ceny wynajmu znów będą powoli rosnąć.
