В последние месяцы, и особенно в последние недели, ситуация в Киеве стала откровенно тяжелой. Постоянные ракетные удары со стороны РФ, непрекращающийся террор с использованием дронов — порой он не прекращается в течение суток или даже дольше. Из-за этого страдает логистика: часто очень сложно попасть с правого берега на левый, начались удары по мостам через Днепр, киевляне регулярно остаются без света и воды, и в целом ситуация в городе сильно обострилась. Все это происходит в преддверии отопительного сезона и зимы, к чему столица объективно не готова.
В результате этого часть жителей Киева уже покинула город, а часть «сидит на чемоданах». Зимой таких было около 600 тысяч, сколько сейчас — мы не знаем, поскольку открытой информации нет. Но очевидно, что речь идет точно о десятках тысяч людей, а возможно, и больше. Это подтверждается тем, что в столице в последнее время ощутимо снизились цены на аренду жилья и появилось много новых предложений, что свидетельствует о том, что квартиры освобождаются.
Какова сейчас ситуация в Киеве, как на всё реагирует рынок аренды жилья и что говорят эксперты? Издание UA.News разбиралось в этом вопросе.
«Кочевники» в столице: кто и почему покидает Киев
Хорошая половина населения Киева — это приезжие: ВПЛ, переселенцы, люди из других регионов, которые ищут лучшей судьбы и более высокооплачиваемой работы и т. д. То есть это своего рода современные украинские «кочевники». Раньше они ехали в Киев, потому что это столица: она защищена, там относительно безопасно и жизнь относительно комфортна даже во время войны. Таким Киев был с лета 2022 года и вплоть до 2025–2026 годов. Но эти времена, к сожалению, безвозвратно ушли. Сейчас Киев — довольно дискомфортный для жизни город.
Зимой 2026 года столица едва удержалась от полномасштабного блэкаута и полной катастрофы. На улицах уже стояли палатки ГСЧС с обогревом, света не было по 18–22 часа в сутки и т. д. А с лета Киев активно атакуют баллистическими ракетами и дронами, de facto почти ежедневно. В последнее время ситуация только ухудшается, а иногда бывает и так, что из-за отсутствия разведданных США сначала прилетают ракеты, от которых нет защиты из-за дефицита противоракетных систем типа Patriot, и только после этого объявляют тревогу.
Учитывая все это, в Киеве активно растут миграционные потоки. Есть множество свидетельств, подтверждающих этот тезис. Во-первых, есть соответствующие заявления властей: даже местная администрация на высшем уровне напрямую призывает жителей по возможности выезжать из города. Во-вторых, о том, что люди уезжают, свидетельствуют многочисленные тематические посты в соцсетях. В-третьих, в Киеве появилось значительно больше предложений по аренде квартир, а цены, за редким исключением, снизились. В-четвертых, очень сильно (порой на сотни процентов!) выросли цены на аренду в регионах Западной Украины — там уже «ждут» киевлян с деньгами.
По данным ЛУН, с 1 августа по 2 октября количество активных объявлений об аренде квартир в Киеве выросло более чем на 60%. Только за последнюю неделю предложение увеличилось на 5,4%, а за два месяца — на 66%. Это не какое-то сезонное явление, а сигнал: если квартиры освобождаются, это означает, что люди уезжают. Цена же на квартиры в целом упала от 4% до 14% в зависимости от количества комнат.
Кто же эти люди, которые уезжают? Это не только коренные киевляне: те, как раз, преимущественно остаются в своих домах. Так, по данным Минсоцполитики, по состоянию на осень 2025 года в Киеве было зарегистрировано более 433 тысяч ВПЛ. Это люди, которые уже вынужденно меняли жилье из-за войны. Теперь они меняют его снова. Также уезжают те, кто более мобилен, не привязан к месту работы и имеет средства на переезд. Сложно сказать, насколько много таких людей, однако их число уже явно исчисляется как минимум десятками тысяч. Стоит ожидать, что с наступлением холодов количество таких людей может увеличиться.
Изменения на рынке аренды: цифры, которые говорят сами за себя
Рынок аренды жилья в Киеве активно реагирует на все процессы, происходящие в городе. И эта реакция не в пользу арендодателей.
По данным «Минфина», ещё в августе 2026 года на рынке аренды столицы и области наметилось сразу несколько тенденций. Во-первых, на фоне обстрелов началась миграция в пригород: люди массово уезжали в города-спутники Киева, где, как им казалось, спокойнее. Во-вторых, сбывались мрачные прогнозы о сложной предстоящей зиме — а в том же пригороде много вариантов жилья с газовыми плитами и автономным отоплением. В результате, если раньше 70% арендаторов искали жилье в столице и только 30% — в пригороде, то сейчас соотношение составляет примерно 50% к 50%.
Это подтверждается и более поздними данными. Люди уезжают из Киева на фоне усиления ракетных ударов. Многие отмечают, что в пригороде относительно спокойнее, ведь основная масса вражеских ракет летит на столицу, и это определяет выбор арендаторов. Ирпень, Буча, Гатное, Гостомель, Борисполь — эти населенные пункты сегодня на пике запросов.
Что происходит с ценами? По данным того же ЛУН, в сентябре 2026 года в Киеве упал спрос на аренду однокомнатных квартир, а медианная цена снизилась до 16,5 тысяч грн на фоне рисков для безопасности. Желающих арендовать такое жилье стало примерно на 20% меньше. В целом в Киеве медианная цена аренды однокомнатной квартиры с 24 сентября по 5 октября снизилась с 18 до 17 тысяч грн, то есть на 5,6%.
Это, так сказать, «средняя температура по палате». Но на самом деле ситуация очень неравномерна. В наиболее опасных районах — Лукьяновка, Святошин, Жуляны, Соломенка, Дарница, частично Днепровский, Деснянский, Шевченковский — спрос обваливается. Хозяева пытаются привлечь постояльцев большими скидками: на той же Лукьяновке владельцы готовы уступать 30% от стоимости и больше. Квартиру, которая раньше стоила 20–25 тысяч, могут сдать за 15–17 тысяч. Впрочем, даже это не всегда помогает.
Наибольший спрос в Киеве — на небольшие и сравнительно недорогие квартиры (до 15 тысяч) в относительно «безопасных» районах. Такого жилья уже не хватает.
В пригороде динамика иная. За месяц цены даже подскочили на 10–15 %, но это касается только жилья в относительно новых автономных домах и подальше от промзон и складов. Многие квартиры в пригороде уже сдаются по цене киевских. Скажем, в Ирпене в новом ЖК за однокомнатную квартиру просят 16–19 тысяч грн в месяц. Дома и таунхаусы под Киевом стоят не менее $1000 в месяц, и за ними буквально стоит очередь.
А как обстоят дела в Западной Украине? Там цены растут. По статистике ЛУН, за последний год стоимость однокомнатного жилья во Львове подорожала на 25%, в Ивано-Франковске — на 44%, а в Ужгороде — вообще на 82%. По данным СМИ, 45 тысяч грн за аренду однокомнатной квартиры в Ужгороде сейчас — вполне нормальное явление. В городе на каждом шагу можно увидеть строительные краны, там активно возводятся новые дома. Что касается аренды, то даже за большие деньги в некоторых жилых комплексах вообще не хотят сдавать квартиры семьям с детьми и с собаками.
Рынок неумолим: пока одни покидают свои дома, чтобы спастись от постоянных вражеских ударов и невыносимых бытовых условий, другие зарабатывают на этом огромные деньги. Напомним, что по состоянию на август средняя зарплата в Украине составляла 31 892 грн.
Мнения экспертов
Прогнозы риелторов на осень и зиму 2026–2027 годов достаточно однозначны: в Киеве цены на аренду продолжат снижаться. Президент Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита прогнозирует, что зимой стоимость аренды квартир в Киеве упадет еще примерно на 20%. Это логично: если люди уезжают, а предложение растет, цены просто не могут держаться на прежнем уровне. В то же время в Западной Украине стоимость жилья продолжит расти.
Мария Колот, консультант по аренде недвижимости, также считает, что ситуация очевидна. Из-за того, что усиливаются обстрелы, а вскоре наступит зима, когда явно отключат отопление и когда уже сейчас есть проблемы со светом, люди по возможности переезжают в более автономные места. Это могут быть либо дома в Киевской области, либо еще дальше. В большинстве своем те, кто может себе это позволить, уезжают в Закарпатье.
«Но все равно квартиры в столице будут сдаваться. Возможно, не с таким спросом, как летом, но все же. Как минимум, есть люди, которые привязаны к месту работы, они не могут уехать. И если они работают где-то в центре, то рядом с центром и будут стараться снимать жилье… Конечно, общий спрос снизился. Цены тоже упали. При этом они упали не на 50+%, как это было в начале войны, но всё же упали. Все понимают, что будет дальше: что отопление может пропасть, что могут отключать свет. Именно поэтому у нас цены не упали так сильно, как в начале войны. В среднем, на 20–30% — но всё зависит от объекта.
Если на объекте есть полностью автономное отопление, если лифты работают от генераторов и т. д., то здесь цены падают на 10–15 %. Если же посмотреть на предложения квартир, то их действительно много. Но нужно смотреть, где они находятся: это либо старые дома, где зимой, скорее всего, вообще ничего не будет, либо квартиры за очень большие деньги — 2–3 тысячи долларов и выше. За те же деньги можно арендовать полностью автономный дом. Поэтому предложений квартир, с одной стороны, действительно стало больше, но с другой — это не означает, что буквально все уезжают из Киева», — уверяет эксперт.
Киевлянин Денис Г., сдающий две собственные квартиры в Дарницком районе, отмечает: в последнее время ситуация объективно ухудшилась.
«У меня из обеих квартир съехали жильцы с интервалом примерно в три недели. Одни предупреждали заранее, другие же уехали из-за неблагоприятной ситуации с безопасностью. В районе сильно обстреливают, но, к счастью, довольно далеко от нас. Тем не менее, на одну из квартир я уже предварительно нашёл жильцов, а на другую до сих пор ищу. Уже снизил цену на 2000 грн, но пока безрезультатно. Чем ближе к холодам, тем хуже будет ситуация, поэтому надеюсь найти кого-нибудь раньше. Возможно, придется еще снижать цену», — рассказал UA.News мужчина.
Подводя итог, Киев осенью 2026 года — это город, который постепенно теряет жителей. Рынок аренды также это ощущает: предложение выросло на 66% за два месяца, цены снижаются, а в наиболее опасных районах арендодатели готовы сдавать квартиры с дисконтом в 30% и более. Люди уезжают в пригород: там тише и больше автономного жилья. Те, кто может себе это позволить, уезжают в Западную Украину — там значительно дороже, но и гораздо безопаснее.
Масла в огонь подливают и местные власти. Вместо того чтобы должным образом подготовить столицу к холодному сезону, мэр и другие чиновники действуют по принципу «баба с воза — кобыле легче», предлагая горожанам просто самостоятельно уехать куда угодно.
Сказать, что будет дальше, с одной стороны сложно (потому что этого точно никто не знает), с другой же — довольно просто. Если зима будет такой же тяжелой, как и предыдущая, отток людей продолжится. Цены на аренду в Киеве будут падать ещё больше, а в пригородах и на Западе — расти. Когда же ситуация стабилизируется — скорее всего, ждать этого стоит не раньше весны 2027 года — люди начнут возвращаться в столицу, а цены на аренду снова постепенно поползут вверх.
