Останні місяці та особливо останні тижні ситуація в Києві стала відверто важкою. Постійні ракетні удари РФ, безперервний дроновий терор — іноді він не припиняється впродовж цілої доби або й більше. Через це страждає логістика: часто дуже складно потрапити з правого берега на лівий, почалися удари по мостах через Дніпро, кияни регулярно сидять без світла і води, і загалом ситуація в місті сильно загострилася. Все це відбувається напередодні опалювального сезону і зими, до чого столиця об'єктивно не готова.
Внаслідок цього певна частина мешканців Києва вже покинула місто, а частина «сидить на валізах». Взимку таких було близько 600 тисяч, скільки зараз — ми не знаємо, оскільки відкритої інформації немає. Але очевидно, що йдеться точно про десятки тисяч людей, а можливо й більше. Це підтверджується тим, що в столиці останнім часом відчутно знизилися ціни на оренду житла і з'явилося багато нових пропозицій, що свідчить про те, що квартири звільнюються.
Яка наразі ситуація в Києві, як на все реагує ринок оренди житла і що кажуть експерти? Видання UA.News розбиралося в питанні.
«Кочівники» в столиці: хто і чому залишає Київ
Добра половина населення Києва — це приїжджі: ВПО, переселенці, люди з інших регіонів, які шукають кращої долі і більш високооплачувану роботу, тощо. Тобто це такі собі сучасні українські «кочівники». Раніше вони їхали в Київ, бо це столиця: вона захищена, там відносно безпечно і відносно комфортне життя навіть під час війни. Таким Київ був з літа 2022 і аж по 2025-2026 роки. Але ці часи, на жаль, безповоротно минули. Зараз Київ — це доволі дискомфортне для життя місто.
Взимку 2026 столиця ледве втрималася від повномасштабного блекауту і повної катастрофи. На вулицях вже стояли палатки ДСНС з обігрівом, світла не було по 18-22 години на добу, тощо. А з літа Київ активно атакують балістикою та дронами, de facto майже щодня. Останнім часом все стає тільки гірше, а іноді трапляється й так, що через відсутність розвідданих США спершу прилітає балістика, від якої немає захисту через дефіцит протиракет до Patriot, і лише після цього дають тривогу.
Враховуючи все це, в Києві активно зростають міграційні потоки. Є безліч свідчень, які підтверджують цю тезу. По-перше, є відповідні заяви від влади: навіть місцева адміністрація на вищому рівні напряму закликає мешканців за можливості виїздити з міста. По-друге, про те, що люди виїздять, свідчать численні тематичні дописи у соцмережах. По-третє, в Києві з'явилося значно більше пропозицій квартир, а ціни, за рідкісним виключенням, знизилися. По-четверте, дуже сильно (подекуди на сотні відсотків!), зросли ціни на оренду в регіонах Західної України — там вже «чекають» киян з грошима.
За даними ЛУН, з 1 серпня до 2 жовтня кількість активних оголошень про оренду квартир у Києві зросла на понад 60%. Лише за останній тиждень пропозиція збільшилася на 5,4%, а за два місяці — на 66%. Це не якесь сезонне явище, а сигнал: якщо квартири звільняються, це означає, що люди виїжджають. Ціна ж на квартири загалом впала від 4% до 14% відсотків в залежності від кількості кімнат.
Хто ж ці люди, які виїжджають? Це не лише корінні кияни: ті якраз переважно залишаються у власних оселях. Так, за даними Мінсоцполітики, станом на осінь 2025 року в Києві було зареєстровано понад 433 тисячі ВПО. Це люди, які вже вимушено змінювали дім через війну. Тепер вони змінюють його знову. Також виїздять ті, хто більш мобільний, не прив'язаний до робочого місця і має кошти на переїзд. Складно сказати, наскільки багато таких людей, однак рахунок вже явно йде як мінімум на десятки тисяч. Варто очікувати, що з настанням холодів кількість таких людей може збільшитися.
Зміни на ринку оренди: цифри, які говорять самі за себе
Ринок оренди житла в Києві активно реагує на всі процеси, що відбуваються в місті. І реакція ця не на користь орендодавців.
За даними «Мінфіну», ще в серпні 2026 року на ринку оренди столиці та області намітилося відразу декілька тенденцій. По-перше, на фоні обстрілів почалася міграція в передмістя: люди масово виїжджали в міста-супутники Києва, де, як їм здавалося, спокійніше. По-друге, спрацьовували похмурі прогнози про складну майбутню зиму — а в тому ж передмісті багато варіантів житла з газовими плитами та автономним опаленням. В результаті, якщо раніше 70% орендарів шукали житло у столиці і лише 30% — у передмісті, то зараз співвідношення становить приблизно 50% на 50%.
Це підтверджується й пізнішими даними. Люди їдуть з Києва на тлі посилення балістичних атак. Багато хто зазначає, що у передмісті відносно спокійніше, адже основна маса ворожих ракет летить на столицю, і це визначає вибір орендарів. Ірпінь, Буча, Гатне, Гостомель, Бориспіль — ці населені пункти сьогодні на піку запитів.
Що відбувається з цінами? За даними того ж ЛУН, у вересні 2026 року в Києві впав попит на оренду однокімнатних квартир, а медіанна ціна знизилася до 16,5 тисяч грн на фоні безпекових ризиків. Бажаючих орендувати таке житло стало приблизно на 20% менше. Загалом у Києві медіанна ціна оренди однокімнатної квартири з 24 вересня до 5 жовтня знизилася з 18 до 17 тисяч грн, тобто на 5,6%.
Це, так би мовити, «середня температура по палаті». Але ситуація насправді дуже нерівномірна. У найбільш небезпечних районах — Лук'янівка, Святошин, Жуляни, Солом'янка, Дарниця, частково Дніпровський, Деснянський, Шевченківський — попит обвалюється. Господарі намагаються заманити постояльців великими знижками: на тій же Лук'янівці власники готові поступатися 30% від вартості та більше. Квартиру, яка раніше коштувала 20-25 тисяч, можуть віддати за 15-17 тисяч. Втім, навіть це не завжди допомагає.
Найбільший попит у Києві — на невеликі та порівняно недорогі квартири (до 15 тисяч) у дуже відносно «безпечних» районах. Такого житла вже не вистачає.
У передмісті динаміка інша. За місяць ціни навіть підскочили на 10-15%, але це стосується лише житла у відносно нових автономних будинках і подалі від промзон і складів. Багато квартир у передмісті вже здаються за ціною київських. Скажімо, в Ірпені у новому ЖК за однушку просять 16-19 тисяч грн на місяць. Будинки та таунхауси під Києвом коштують щонайменше $1000 на місяць, і за ними буквально стоїть черга.
А що на Західній Україні? Там ціни зростають. За статистикою ЛУН, за останній рік вартість однокімнатного житла у Львові здорожчала на 25%, в Івано-Франківську — на 44%, а в Ужгороді — взагалі на 82%. За даними ЗМІ, 45 тисяч грн за оренду однокімнатної квартири в Ужгороді зараз — цілком нормальна історія. У місті на кожному кроці можна помітити крани, там активно будуються нові будинки. Що ж до оренди, то навіть за великі гроші у деяких ЖК взагалі не хочуть здавати квартири з дітьми і з собаками.
Ринок невмолимий: допоки одні кидають свої домівки, щоб врятуватися від перманентних ворожих ударів і нестерпних побутових умов, інші заробляють на цьому величезні кошти. Нагадаємо, що станом на серпень середня зарплата в Україні становила 31 892 грн.
Думки експертів
Прогнози рієлторів на осінь і зиму 2026-2027 років досить однозначні: у Києві ціни на оренду продовжать знижуватися. Президент Асоціації рієлторів України Юрій Піта прогнозує, що взимку вартість оренди квартир у Києві впаде ще приблизно на 20%. Це логічно: якщо люди виїжджають, а пропозиція зростає, ціни просто не можуть триматися на попередньому рівні. Водночас на Західній Україні вартість житла продовжить збільшуватися.
Марія Колот, консультантка з оренди нерухомості, також вважає, що ситуація очевидна. Через те, що посилюються обстріли, а незабаром вже настане зима, коли явно будуть вимикати опалення і коли вже зараз є проблеми зі світлом — люди за можливості переїзжають в більш автономні місця. Це можуть або бути будинки в Київській області, або й ще далі. В більшості своїй ті, хто може собі це дозволити, їдуть на Закарпаття.
«Але все одно квартири в столиці будуть здаватися. Можливо, не з таким попитом, як влітку, але все ж таки. Як мінімум є люди, які прив'язані до свого місця роботи, вони не можуть поїхати. І якщо вони працюють десь в центрі, то біля центру і старатимуться знімати житло… Звичайно що загальний попит зменшився. Ціни також впали. При цьому вони впали не на 50+%, як це було на початку війни, але все ж впали. Всі розуміють, що буде далі: що опалення може пропадати, що можуть відключати світло. Саме тому у нас ціни не впали так сильно, як на початку війни. В середньому, на 20-30% — але все залежить від об'єкту.
Якщо на об'єкті є повністю автономне опалення, якщо ліфти на генераторах, тощо, то тут ціни падають на 10-15%. Якщо ж подивитися по пропозиціях квартир, то їх дійсно багато. Але треба дивитися, де вони знаходяться: це або в старих будинках, де взагалі взимку нічого, скоріше за все, не буде, або це квартири за дуже великі гроші — $2-3 тисячі і вище. За ті ж гроші можна орендувати повністю автономний будинок. Тому пропозицій квартир, з одного боку, дійсно стало більше, але з іншого це не означає, що прямо всі виїздять із Києва», — запевняє експертка.
Киянин Денис Г., який здає дві власні квартири в Дарницькому районі, зазначає: останнім часом ситуація об'єктивно погіршилася.
«У мене з обох квартир з'їхали мешканці з інтервалом десь у три тижні. Одні попереджали завчасно, інші ж зірвалися через погану безпекову ситуацію. На районі сильно прилітає, але, на щастя, досить далеко від нас. Тим не менш, на одну з квартир я вже попередньо знайшов мешканців, а на іншу досі шукаю. Вже скинув ціну на 2000 грн, та поки що безрезультатно. Чим ближче до холодів, тим гіршою буде ситуація, тому сподіваюся знайти когось раніше. Можливо, доведеться ще скидати ціну», — розповів UA.News чоловік.
Резюмуючи, Київ восени 2026 року — це місто, яке поступово втрачає мешканців. Ринок оренди також це відчуває: пропозиція зросла на 66% за два місяці, ціни знижуються, а в найбільш небезпечних районах орендодавці готові віддавати квартири з дисконтом у 30% і більше. Люди їдуть у передмістя: там тихіше і більше автономного житла. Ті, хто може собі дозволити, їдуть на Західну Україну — там значно дорожче, але й куди безпечніше.
Масла у вогонь підливає і місцева влада. Замість того, щоб належним чином підготувати столицю до холодного сезону, мер та інші чиновники діють з позиції «баба з возу — кобилі легше», пропонуючи містянам просто самотужки виїхати куди завгодно.
Сказати, що буде далі, з одного боку складно (бо цього достеменно не знає ніхто), з іншого ж — доволі просто. Якщо зима буде такою ж важкою, як і попередня, відтік людей продовжиться. Ціни на оренду в Києві падатимуть ще більше, а в передмістях і на Заході зростатимуть. Коли ж ситуація стабілізується — скоріше за все, чекати цього варто не раніше ніж навесні 2027-го — люди почнуть повертатися в столицю, а ціни на оренду знову потроху поповзуть вгору.
