基辅人口流失，房东收入锐减：2026年秋季首都住房市场
最近几个月，尤其是最近几周，基辅的局势变得异常严峻。俄罗斯的持续导弹袭击、无休止的无人机恐袭——有时甚至整整一天甚至更长时间都未曾停歇。 这导致物流受阻：从右岸前往左岸往往非常困难，横跨第聂伯河的桥梁也开始遭到袭击，基辅市民经常面临停电和断水，总体而言，城市局势已急剧恶化。 这一切都发生在供暖季和冬季来临之际，而首都客观上对此尚未做好准备。
受此影响，部分基辅居民已离开城市，还有一部分人“随时准备撤离”。冬季时这类人群约有60万人，目前具体人数尚不清楚，因为没有公开信息。 但显然，这肯定涉及数万人，甚至可能更多。这一点从首都近期住房租金价格明显下降以及大量新房源涌现中可以得到印证，这表明许多公寓正在被腾空。
目前基辅的状况如何？租房市场对此作何反应？专家们又是怎么说的？UA.News对此进行了深入调查。
首都的“游牧者”：谁在离开基辅，又为何离开
基辅近一半的人口是外来人口：国内流离失所者、迁移者，以及来自其他地区、寻求更好生活和更高薪工作的人等。也就是说，他们就是现代乌克兰的“游牧民”。 此前他们前往基辅，是因为这里是首都：这里受到保护，即使在战争期间，生活也相对安全且舒适。从2022年夏天到2025-2026年，基辅一直如此。但遗憾的是，那些时光已一去不复返。 如今的基辅，已是一座生活条件相当不舒适的城市。
2026年冬季，首都勉强避免了全面停电和彻底的灾难。 街头已经搭起了带供暖设施的紧急情况服务局帐篷，每天有18到22小时处于断电状态，诸如此类。而从夏天开始，基辅几乎每天都会遭到弹道导弹和无人机的猛烈袭击。 最近情况只会越来越糟，有时甚至会发生这样的情况：由于缺乏美国的情报数据，弹道导弹先是袭来——而由于“爱国者”反导系统弹药短缺，根本无法防御——直到导弹袭来之后才发布警报。
鉴于上述情况，基辅的迁出潮正在迅速增长。有大量证据佐证这一论点。首先，当局发表了相关声明：就连地方政府高层也直接呼吁居民在条件允许的情况下离开城市。 其次，社交媒体上大量相关帖子都表明人们正在撤离。第三，基辅的房源供应显著增加，而房价除极少数例外，均有所下降。 第四，乌克兰西部地区的租金价格大幅上涨（有些地方涨幅甚至高达数百个百分点！），当地正“期待”手头宽裕的基辅人到来。
据LUN数据显示，8月1日至10月2日期间，基辅活跃的公寓租赁广告数量增长了60%以上。仅过去一周，房源供应量就增加了5.4%，而过去两个月则增长了66%。 这并非某种季节性现象，而是一个信号：如果公寓空置，就意味着人们正在搬离。而公寓价格总体上则根据房间数量的不同，下跌了4%至14%。
那么，这些离开的人究竟是谁？他们并不全是土生土长的基辅人：后者恰恰大多仍留在自己的家中。 据社会政策部数据显示，截至2025年秋季，基辅已登记的境内流离失所者超过43.3万人。这些人此前已因战争被迫迁离家园，如今又再次搬迁。 此外，那些流动性更强、不受工作地点限制且有能力承担搬迁费用的人也在离开。虽然很难说这样的人究竟有多少，但人数显然已至少达到数万。可以预见，随着天气转冷，这类人群的数量可能会进一步增加。
租赁市场的
变化：数据不言自明
基辅的住房租赁市场正积极响应城市中发生的种种变化。而这种反应对房东并不利。
据“财政部”数据显示，早在2026年8月，首都及周边地区的租房市场就已显现出多重趋势。 首先，在炮击的背景下，人们开始向郊区迁移：人们大规模涌向基辅的卫星城，因为他们认为那里更平静。 其次，关于今冬形势严峻的悲观预测逐渐成为现实——而这些近郊地区恰好拥有大量配备燃气灶和独立供暖系统的住房选择。 结果，如果此前70%的租客在首都寻找住房，只有30%在郊区，那么现在这一比例已达到大约五五开。
后续数据也印证了这一点。随着弹道导弹袭击的加剧，人们正纷纷离开基辅。 许多人指出，郊区相对平静，因为敌方导弹的主要目标是首都，这决定了租客的选择。伊尔平、布恰、加特内、戈斯托梅尔、鲍里斯波尔——这些城镇如今的搜索量正处于高峰。
租金价格有何变化？据同一机构LUN的数据，2026年9月，受安全风险影响，基辅对单间公寓的租赁需求下降，中位租金降至1.65万格里夫纳。 有意租住此类住房的人数减少了约20%。总体而言，9月24日至10月5日期间，基辅单间公寓的租金中位数从1.8万格里夫纳降至1.7万格里夫纳，降幅为5.6%。
这可以说是“整体情况”。但实际情况其实非常不均衡。 在最危险的地区——卢基亚诺夫卡、斯维亚托申、朱利亚尼、索洛缅卡、达尔尼察，以及部分第聂伯区、德斯尼亚区、舍甫琴科区——需求正在急剧下滑。 房东们正试图通过大幅折扣来吸引住客：以卢基亚诺夫卡为例，业主们甚至愿意降价30%甚至更多。 以前要价2万至2.5万的一套公寓，现在可能以1.5万至1.7万的价格出租。不过，即便是这样也未必奏效。
基辅需求最大的是位于相对“安全”区域的小户型且价格较低（1.5万以内）的公寓。但此类住房已供不应求。
在郊区，市场走势则截然不同。一个月内，房价甚至上涨了10%-15%，但这仅限于位于相对较新独立住宅楼内、且远离工业区和仓库的住房。许多郊区公寓的租金已与基辅市内持平。 例如，在伊尔佩尼的一个新住宅区，一居室的月租金要价1.6万至1.9万格里夫纳。基辅周边的独栋住宅和联排别墅月租金至少1000美元，且求租者排起了长队。
那么乌克兰西部的情况如何？那里的房价也在上涨。 据LUN统计，过去一年里，利沃夫的一居室租金上涨了25%，伊万诺-弗兰科夫斯克上涨了44%，而乌日霍罗德甚至上涨了82%。 据媒体报道，目前在乌日霍罗德租一间单间公寓每月4.5万格里夫纳，这已完全是常态。 在城里随处可见起重机，新楼正在如火如荼地建设中。至于租房，即使出高价，有些住宅小区也根本不愿将公寓租给带孩子或养狗的租客。
市场是无情的：当一些人为了躲避持续不断的敌方袭击和难以忍受的生活条件而逃离家园时，另一些人却借此赚取了巨额利润。 需要指出的是，截至8月，乌克兰的平均工资为31 892格里夫纳。
专家
观点
房产经纪人对2026-2027年秋冬季的预测相当明确：基辅的租金价格将继续下跌。 乌克兰房地产经纪人协会主席尤里·皮塔预测，冬季基辅的公寓租金还将再下跌约20%。这合乎逻辑：如果人们纷纷迁出，而房源供应量增加，租金价格根本无法维持在原有水平。 与此同时，在乌克兰西部，住房租金将继续上涨。
房产租赁顾问玛丽亚·科洛特也认为，这种局面显而易见。 由于炮击日益加剧，且冬季即将到来——届时供暖显然会被切断，而目前供电已出现问题——人们只要有机会就会搬迁到更自给自足的地方。这些地方可能是基辅州的住宅，也可能是更远的地方。 大多数有能力承担的人都前往外喀尔巴阡地区。
“不过，首都的公寓还是会有人租的。虽然需求可能不如夏天那么旺盛，但总归还是有的。至少还有一些人因工作原因无法离开，他们必须留在原地。 如果他们在市中心工作，就会尽量在市中心附近租房……当然，整体需求确实减少了。租金也下跌了。不过，跌幅不像战争初期那样超过50%，但确实有所下降。 大家都明白接下来会发生什么：供暖可能会中断，电力可能会被切断。正因如此，我们的价格并未像战争初期那样大幅下跌。平均而言，跌幅在20%-30%之间——但这完全取决于具体房源。
如果该物业配备完全独立的供暖系统，电梯由发电机供电等，那么这里的房价会下跌10%-15%。如果看看公寓的挂牌信息，确实有很多房源。 但需要看它们的位置：要么是老旧楼房，冬季很可能根本无法供暖；要么是价格高昂的公寓——2000至3000美元及以上。 花同样的钱，完全可以租下一栋完全自给自足的独栋房屋。因此，从一方面看，公寓房源确实变多了，但另一方面，这并不意味着所有人都在离开基辅，”这位专家强调道。
在达尔尼茨基区出租两套自有公寓的基辅居民德尼·G指出：最近情况客观上确实恶化了。
“我的两套公寓的租客在相隔约三周的时间内相继搬走了。有些人提前通知了，而另一些人则是因安全形势恶化而不得不撤离。 该地区经常有炮弹落入，但幸运的是离我们还挺远。尽管如此，其中一套公寓我已经初步找到了租客，另一套则仍在寻找中。 我已经把租金降了2000格里夫纳，但至今仍无结果。越临近寒冷季节，情况就会越糟，所以我希望能早点找到租客。可能还得再降价，”这位男子向UA.News透露。
总而言之，2026年秋季的基辅——是一座正在逐渐流失居民的城市。 租赁市场也感受到了这种变化：两个月内房源增加了66%，租金持续走低，而在最危险的地区，房东甚至愿意以30%及以上的折扣出租公寓。 人们纷纷迁往郊区：那里更安静，且独立式住宅更多。经济条件允许的人则前往乌克兰西部——虽然那里的生活成本高得多，但安全得多。
地方政府更是火上浇油。 本应妥善为首都做好寒冬准备，市长和其他官员却采取“卸了包袱，轻松多了”的态度，建议市民自行前往任何地方。
要预测未来会如何，一方面很难（因为没人能确切知道），另一方面却相当简单。如果今年冬天和去年一样艰难，人口外流的趋势将持续下去。 基辅的租金将进一步下跌，而郊区和西部地区的租金则会上涨。 等到局势稳定下来——这很可能要等到2027年春季之后——人们才会开始返回首都，而租金价格也将再次逐渐回升。
